TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/01/2025

à : M^e François LAMBERT

Copie exécutoire délivrée

le : 23/01/2025

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07284 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOE

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e François LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0480

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07284 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOE

Par acte du 18/02/2000 à effet au 18/02/2000, la RIVP a donné à bail à usage d’habitation à Mme [U] [J] un appartement situé au [Adresse 2] , de type F4, pour un loyer de 3360.81 francs outre provision sur charges .

Mme [V] épouse [U] [J] est décédée le 09/11/2023 .

Par courrier du 14/02/2024, la RIVP a refusé à M. [U] [I] le transfert de bail en exposant que les conditions de l’article 14 et 40 de la loi du 06/07/89 n’étaient pas remplies, faute de preuve de communauté de vie avant le décès pendant un an, et a demandé la libération des lieux.

M. [U] [I] a maintenu sa demande de transfert de bail par courrier du 02/04/2024, en joignant des documents à l’appui de sa demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 15/07/2024, la RIVP a fait assigner M. [U] [I] sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 06/07/89, 544 du code civil aux fins de :

Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 18/02/2000Voir ordonner, à défaut de libération des lieux loués, l’expulsion de M. [U] [I] ainsi que tous occupants de son chef , avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est Voir autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble au choix de la RIVP aux frais , risques et péril de M. [U] [I] ou dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution Voir condamner M. [U] [I] au paiement à la RIVP  :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au dernier montant du loyer contractuel majoré de 30% et augmenté des charges, jusqu’à libération définitive des lieux,

— d’une somme de 4217.77 euros , due au 09/07/2024 , juin 2024 inclus , à parfaire,

— d’une somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— d’une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Voir dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 07/11/2024 après renvois.

La RIVP soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir débouter M. [U] [I] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions Voir déclarer que les conditions du transfert à l’égard de M. [U] [I] ne sont pas réunies Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail au 09/11/2023 , date du décès de Mme [V] divorcée [U]Voir dire que M. [U] [I] est occupant sans droit ni titre Voir ordonner, à défaut de libération des lieux loués, l’expulsion de M. [U] [I] ainsi que tous occupants de son chef , avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est Voir autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble au choix de la RIVP aux frais , risques et péril de M. [U] [I] ou dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution Voir condamner M. [U] [I] au paiement à la RIVP  :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au dernier montant du loyer contractuel majoré de 30% et augmenté des charges, jusqu’à libération définitive des lieux,

— d’une somme de 3470.11 euros , due au 29/10/2024 , septembre 2024 inclus , à parfaire,

— d’une somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— d’une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Voir dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

M. [U] [I] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir dire M. [U] [I] recevable et bien fondéVoir débouter M. [U] [I] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusionsVoir ordonner le transfert à M. [U] [I] du bail initialement conclu le 18/02/2000 entre la RIVP et Mme [V] [J] Voir condamner la RIVP à payer à M. [U] [I] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens A défaut :Voir écarter l’exécution provisoire

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de voir constater la fin du bail et la demande de transfert de bail  :

En application de l’article 14 de la loi du 06/07/89 , le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès .

L’article 40 dispose que pour les organismes HLM , l’article 14 est applicable , sous réserve que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions d’attribution desdits logements et que le logement soit adapté à la taille du ménage , sauf pour les conjoints , partenaire de PACS, concubin notoire lorsqu’ils vivaient avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans .

En effet la dispense de justifier de ces deux dernières conditions n’est pas prévue pour les descendants, l’absence de respect des conditions liées à la taille du ménage, ayant pour effet que le bailleur peut alors proposer un relogement dans un logement plus petit, pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il convient donc d’apprécier si les conditions de transfert de bail sont remplies .

La RIVP conteste le fait que M. [U] [I] ait vécu dans le logement avec sa mère depuis au moins un an avant le décès de Mme [V] épouse [U] .

M. [U] [I] souligne qu’il a produit des éléments de constat sur les noms sur la boite aux lettres et des attestations qui le démontrent, outre des pièces bancaires et d’assurance maladie.

Il appartient à M. [U] [I] de rapporter la preuve qu’il satisfait aux conditions légales du transfert, qui dans ce cas , s’opère de plein droit.

Pour preuve de l’occupation des lieux un an avant le décès de sa mère , M. [U] [I] produit les jugements concernant ses enfants, l’un du 11/07/2019 pour son enfant [T] , et l’autre du 26/11/2015 pour sa fille [W] . Le jugement du 31/05/2021 du Tribunal judiciaire de BOBIGNY statue sur la liquidation du régime matrimonial et le partage du bien immobilier indivis du [Localité 5] avec la mère de sa fille [T]. Un notaire a été désigné pour y procéder, et la licitation de ce bien a été ordonnée en cas d’absence de vente amiable dans les 3 mois , avec indemnité d’occupation à la charge de M. [U] [I] . Le délai a été prorogé pour le notaire chargé des opérations de comptes, liquidation et partage jusqu’au 12/12/2024 selon décision mentionnant l’adresse de M. [U] [I] au [Localité 5].

Pour les avis d’imposition, celui de 2024 sur revenus 2023 porte l’adresse des lieux loués , mais l’avis d’imposition 2023 établi selon déclaration en juin 2023 , sur revenus 2022 mentionne l’adresse du [Localité 5] .

Un seul courrier de la CPAM de juin 2022 mentionne l’adresse des lieux loués de même qu’un relevé bancaire de juillet 2021.

Des écrits ont été produits par M. [U] [I] de voisins, mais sans attestations dans les formes légales, ou sans précision même pour certains de leur adresse ou qualité par rapport à M. [U] [I], alors qu’il disposait de la durée de l’instance pour y faire procéder .

Un commerçant en face des lieux a attesté voir régulièrement M. [U] [I] le matin et le soir sortir des lieux loués .

L’enquête ressources 2022 de Mme [V] effectuée en octobre 2021 a été accompagnée de son avis d’imposition 2021, et celle pour 2023 effectuée en décembre 2022 accompagnée également de son seul avis d’imposition. Il n’a donc pas été mentionné sur cette enquête ressources la présence de M. [U] [I] comme occupant, bien que postérieure à la date de juillet 2022 que M. [U] [I] invoque comme date d’occupation du logement avec sa mère.

Le constat de commissaire de justice sur des problèmes de nom sur la boîte aux lettre ou le tableau des occupants ne concerne pas la période de novembre 2022 à novembre 2023, mais janvier 2024 et en tout état de cause le nom d'[U] était aussi le nom d’épouse de Mme [V].

Dans ces conditions, les éléments de preuve sur la continuité de l’occupation des lieux au moins un an avant la décès de Mme [V] n’apparaissent pas suffisants , puisque notamment les documents d’impôts et judiciaires font état de l’adresse de M. [U] [I] encore dans le bien devant faire l’objet d’opération de liquidation partage, situé au [Localité 5].

Les conditions du transfert de bail à compter du décès de la locataire en titre n’étaient donc pas toutes remplies par M. [U] [I] .

Il convient donc de constater que le bail a pris fin au 09/11/2023, par l’effet du décès de [V] épouse [U] [J] et que M. [U] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 10/11/2023.

Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d’occupation :

Il sera ordonné l’expulsion de M. [U] [I] et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux pour le logement , et ce avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier , et sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution .

La RIVP sera autorisée à procéder à la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [U] [I] en cas d’expulsion.

La RIVP sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 30% et des charges, et fait état d’un arriéré d’indemnité d’occupation à la date de l’audience.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [I] au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 10/11/2023 jusqu’au jugement et au montant du loyer indexé majoré de 10% et des charges du jugement jusqu’à à la libération des lieux , et de condamner M. [U] [I] au paiement de celle-ci au plus tard le 5 du mois . En effet la majoration réclamée par le bailleur social n’est pas justifiée dans son quantum au regard du préjudice subi, alors que l’indemnité a valeur indemnitaire et compensatoire .

Sur la demande au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation :

M. [U] [I] est débiteur des impayés à compter du 10/11/2023. Il n’existait pas de solde débiteur au décès de Mme [V] épouse [U], l’arriéré ayant débuté au mois de janvier 2024.

Il résulte donc du décompte communiqué que pour la période du 01/01/2024 au 29/10/2024 , septembre 2024 inclus, M. [U] [I] est redevable de la somme de 3470.11 euros , hors frais .

Il sera condamné à payer à la RIVP cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts de la RIVP :

En application de l’article 1240 du code civil , la RIVP sollicite indemnisation du préjudice subi du fait que les logements sociaux ne sont attribués que sur décision des commissions d’attribution et que l’occupation sans titre du logement de type F4 cause préjudice.

M. [U] [I] s’oppose à la demande.

Le préjudice subi par la RIVP est réparé déjà par une indemnité d’occupation majorée à compter de la décision jusqu’à libération effective des lieux, qui compense notamment l’absence de mise à disposition de ce logement social à des candidats locataires .

La RIVP sera déboutée de sa demande indemnitaire supplémentaire.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Pour demander de voir écarter l’exécution provisoire de droit, M. [U] [I] ne mentionne pas de circonstances particulières tenant au risque en cas de réformation de la décision .

Les éléments invoqués ont plutôt trait à sa situation de recherche d’emploi et de nécessité de rechercher un autre logement .

Dès lors l’exécution provisoire sera maintenue.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner M. [U] [I] aux dépens et en équité de débouter la RIVP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [U] [I] de sa demande de transfert de bail à compter du décès de Mme [V] épouse [U] [J], sa mère, décédée le 09/11/2023

DIT que le bail portant sur les lieux situés au [Adresse 3] a pris fin au 09/11/2023

DIT que M. [U] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 10/11/2023

FIXE l’indemnité d’occupation due au montant du loyer indexé et des charges révisées , qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi , à compter du 10/11/2023 jusqu’au jugement et au montant du loyer indexé majoré de 10% et des charges révisées, du jugement jusqu’à à la libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la RIVP la somme de 3470.11 euros au 29/10/2024 , septembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement et impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la RIVP pourra faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [U] [I]

DEBOUTE la RIVP de sa demande de dommages et intérêts

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens

DEBOUTE la RIVP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le Greffier Le Président