N° RG 22/03530 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WTHX

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 FÉVRIER 2025

50C

N° RG 22/03530

N° Portalis DBX6-W-B7G-WTHX

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[F] [C] épouse [E]

[U] [E]

C/

SCCV VILLA MONDESIR

SELARL PHILAE

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL CABINET FERRANT

M^e Anne-Sophie LOURME

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2024, délibéré prorogé au 07 Février 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [F] [C] épouse [E]

née le 05 Février 1972 à [Localité 8] (SEINE MARITIME)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne-Sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [E]

né le 12 Août 1963 à [Localité 9] (VAL DE MARNE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Anne-Sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SCCV VILLA MONDESIR

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL PHILAE en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCCV VILLA MONDESIR

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 mai 2018, Monsieur [U] [E] et Madame [F] [C] ont acquis de la société civile de construction vente (ci-après SCCV) VILLA MONDESIR, en l’état futur d’achèvement, deux lots de copropriété (n°4 et 21) au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] moyennant un prix de 319 000 euros.

L’acte stipulait que le bien devait être achevé et livré au plus tard le 30 juin 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension du délai indiqué dans l’acte.

Un procès verbal de livraison avec réserves a été dressé le 27 novembre 2020.

Se plaignant d’un retard de livraison fautif, de l’absence de levée des réserves, de désordres et de modifications unilatérales de prestations de la part du promoteur, Monsieur et Madame [E] ont assigné la SCCV VILLA MONDESIR devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par acte du 10 mai 2022, aux fins d’indemnisation des préjudices subis, sur le fondement des articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, L261-1 et R261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (RG 22/03530).

La SCCV VILLA MONDESIR a constitué Avocat et a conclu le 13 septembre 2022 au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre par les époux [E] ainsi qu’à la condamnation de ceux-ci au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 1er mars 2023, la SCCV VILLA MONDESIR a bénéficié de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée et la SCP [X]-BAUJET avec mission à Maître [V] [X] a été nommée liquidateur, remplacée par la SELARL PHILAE avec mission à Maître [D] [T] par ordonnance du 13 avril 2023.

Par exploit du 05 juillet 2023, Monsieur et Madame [E] ont mis en cause le mandataire liquidateur de la SCCV VILLA MONDESIR, la SELARL PHILAE et ont appelé en cause la SARL COFIPROM, associée de la SCCV VILLA MONDESIR, afin qu’elle réponde de la dette de la SCCV dans la proportion de ses parts dans son capital social compte tenu de l’insolvabilité de cette dernière (RG 23/05685).

Cette instance a été jointe à l’instance principale RG 22/03530.

Par un courrier du 12 juillet 2023, Maître [D] [T]-[S] a informé le tribunal qu’elle ne dispose d’aucun fonds, qu’elle ne se fera pas représenter dans le cadre de l’instance en cours et que le demandeur a déclaré sa créance au passif de la SCCV VILLA MONDESIR et a rappelé que l’instance en cours tend uniquement à la constatation de la créance et à la fixation de son montant (L622-22 et L641-3 du code de commerce).

Par conclusions d’incident du 27 octobre 2023, la SARL COFIPROM a opposé aux époux [E] une fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir à son encontre.

Par ordonnance du 12 juillet 2024, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de l’instance opposant les époux [E] à la société COFIPROM, de l’instance principale opposant les époux [E] à la SCCV VILLA MONDESIR désormais représentée par son mandataire liquidateur la SELARL PHILAE.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, les époux [E] demandent, conformément à leurs demandes formées dans l’assignation délivrée le 05 juillet 2023 à la SELARL PHILAE es-qualité de mandataire liquidateur de la SCCV VILLA MONDESIR et au visa des articles 1104, 1217 et 1231-1, 1606-1 et 161, 1845 et suivants du code civil, L211-2, L261-1 et R261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de voir :

— déclarer la SCCV VILLA MONDESIR responsable du retard de livraison

— la condamner en conséquence au paiement des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

• 14.535,00 € au titre de la perte locative

• 6.000,00 € au titre de la perte de trésorerie consécutive à l’avantage fiscal perdu pour 2020

• 5.000,00 € à titre d’indemnisation des préjudices du fait de la moins-value consécutive à la modification unilatérale des prestations de leur bien

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2021 et que les intérêts légaux seront capitalisés par année entière en application de l’article 1343-2 du code civil

— condamner la SCCV VILLA MONDESIR au paiement de la somme de 3.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens de l’instance

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV VILLA MONDESIR toutes les sommes mises à la charge de cette dernière en exécution de la décision à intervenir

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des demandeurs pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 06 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires du fait du retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Selon l’article 1611 du même code, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Sur la responsabilité de la SCCV VILLA MONDESIR

Il est constant qu’en l’espèce, alors que, selon les termes de l’acte de vente, le bien devait être achevé et livré au plus tard au 30 juin 2019, la livraison n’a eu lieu que le 27 novembre 2020.

En principe tenue d’indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1 et 1611 du code civil précités et 1231-1 du même code, la SCCV VILLA MONDESIR, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées dans l’acte authentique du 30 mai 2018, en pages 22 à 24 à la clause “ Causes légitimes de suspension du délai de livraison” aux termes de laquelle :

« […] seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison:

a. les grèves (…),

b. les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

c. tous retards résultant du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la sauvegarde des ou de l’une des entreprises, de leurs fournisseurs ou sous-traitants (…),

d. tout retard provenant de la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (…),

e. tout retard entraîné par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprise(s) défaillante(s) ou dont le marché a été résilié,

f. les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux quelles qu’en soient les raisons,

g. tout retard dû aux délais supplémentaires liés aux modifications techniques nécessaires à l’obtention des labels environnementaux (…) ou liés à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle de l’organisme de certification pour obtenir desdits labels

h. retards entraînés par la non délivrance de l’autorisation administrative pour la mise en place de la grue,

i. la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie,

j. la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol (…),

k. tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment des troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations,

l. les retards imputables aux compagnies concessionnaires (…),

m. les retards imputables à la collectivité locale (…) ou à l’aménageur en charge des travaux de voiries et de réseaux divers permettant la desserte des BIENS,

n. les difficultés d’approvisionnement,

o. l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’acquéreur,

p. les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds (…)

q. es retards imputés à tous éléments imprévus tels que l’occupation, le squat et la non libération des lieux, les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier, les vols, dégradations et actes de vandalisme sur le chantier,

r. l’absence de réponse de l’acquéreur concernant le choix des revêtements de sol et de faïence parmi les choix proposés pour l’aménagement du bien (…),

s. les retards causés par le déroulement de manière concomitante de chantiers voisins (difficulté d’accès, impossibilité d’installer des grues,…) ».

L’acte de vente précise que « pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus ».

La SCCV VILLA MONDESIR avant sa liquidation et le mandataire liquidateur ensuite n’ont pas produit de certificat établi par le maître d’œuvre comme exigé par le contrat, lequel fait la loi des parties. Les époux [E] n’ont en effet été destinataires que d’un simple courrier rédigé par le promoteur en date du 28 février 2021, dans lequel il fait état des causes qui auraient selon lui suspendu le délai de livraison.

Faute de rapporter la preuve prévue au contrat, la SCCV VILLA MONDESIR doit donc être déclarée responsable du retard de livraison survenu entre le 30 juin 2019 et le 27 novembre 2020 soit 17 mois et doit répondre des préjudices en résultant.

Sur les préjudices

— la perte de revenus locatifs :

Les époux [E] déplorent avoir été privés de revenus locatifs durant 17 mois alors qu’ils ont fait l’acquisition du bien dans le cadre d’un projet d’investissement locatif selon le dispositif Pinel et qu’ils ont conclu un contrat de location le 10 décembre 2020, 10 jours après la remise des clés.

Il ressort de l’acte de vente du 30 mai 2018 en page 49 que les époux [E] ont acquis l’immeuble afin de bénéficier du dispositif dit “Pinel” dans le cadre d’un investissement locatif.

Ils justifient l’avoir loué à compter du 16 décembre 2020 suivant contrat de location signé le 11 décembre 2020.

Le retard de livraison de l’appartement les a privés de la possibilité de proposer l’appartement à la location durant 17 mois.

Leur préjudice, incontestable, est constitué de la perte de chance de pouvoir percevoir un loyer durant cette période, compte tenu des aléas existant non seulement quant à la recherche d’un locataire mais également à son maintien dans les lieux et non du montant de 17 loyers.

Cette perte de chance doit être évaluée, compte tenu de la situation géographique et des caractéristiques du bien, notamment son caractère neuf, à 80 % du montant du loyer.

Sur la base d’un loyer justifié par les demandeurs de 818 euros par mois, leur préjudice doit être évalué à la somme de 654,40 (818 x 80 %) x 17 mois = 11 124,80 euros.

Les époux [E] ayant régulièrement déclaré leur créance entre les mains du mandataire liquidateur, il y a lieu de fixer leur créance d’un montant de 11 124,80 euros au passif de la SCCV VILLA MONDESIR.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2021 et les intérêt échus dus au moins pour une année entière produiront intérêt en application de l’article 1343-2 du code civil.

N° RG 22/03530 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WTHX

— la perte de trésorerie consécutive à la perte de l’avantage fiscal :

Monsieur et Madame [E] sollicitent une indemnisation pour avoir perdu la possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal induit par le dispositif résultant de la loi Pinel pour l’exercice 2020.

La réduction d’impôt escomptée dans le cadre du dispositif Pinel est acquise pour toute la durée d’engagement de location, soit 6 ou 9 ans selon le choix des acquéreurs.

Dès lors, le retard de livraison de leur bien n’a pas eu pour effet de priver les époux [E] de cet avantage fiscal, mais seulement de le décaler de l’année 2020 à l’année 2021.

Aucun préjudice n’est par conséquent rattachable au retard de livraison, le bénéfice attendu de la défiscalisation n’étant pas annulé mais seulement reporté, sans que la durée globale de la déduction convoitée s’en trouve affectée.

La demande formée à ce titre doit être rejetée.

Sur la demande indemnitaire du fait des modifications unilatérales du contrat

En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat.

L’article L261-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat doit préciser la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

L’article R261-13 du même code précise que pour l’application de l’article L261-11, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux. Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel. Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent. Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

Le seul constat d’un défaut de conformité aux prévisions contractuelles, quelle que soit son importance, caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme et engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, aux termes duquel le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les époux [E] soutiennent que la notice descriptive des équipements a été modifiée entre le contrat de réservation et le contrat définitif sans aucune information préalable et sans aucun accord de leur part, s’agissant du système de chauffage et de production d’eau chaude, des coffres de volets roulants et du robinet de puisage de la loggia outre la qualité de l’abattant WC.

S’ils produisent la notice descriptive annexée au contrat de réservation mentionnant un chauffage par PAC air/eau de type Mitsubishi, une production d’eau chaude par ballon thermodynamique de type CHAPPEE TD 200, un volet roulant à commande motorisée isolé avec bloc coffre linteau parement brique sur face extérieure et un robinet de puisage sur terrasse, ils ne produisent pas les documents précisant la consistance de la construction et les caractéristiques techniques de l’immeuble, déposés chez le notaire, qui constituent les prévisions contractuelles auxquelles ils ont consenti en signant l’acte authentique.

Par suite, ne rapportant pas la preuve d’un défaut de conformité aux prévisions contractuelles, ils sont mal fondés à invoquer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme et à réclamer une indemnisation.

Ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Monsieur et Madame [E], contraints d’ester en justice pour faire valoir leurs droits, sont bien fondés à réclamer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 3 000 euros.

Leur créance ayant été régulièrement déclarée entre les mains du mandataire liquidateur, il y a lieu de la fixer à hauteur de 3 000 euros au passif de la SCCV VILLA MONDESIR.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de la présente instance seront fixés au passif de la SCCV VILLA MONDESIR.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT la SCCV VILLA MONDESIR responsable du retard de livraison du bien à Monsieur [U] [E] et Madame [F] [C] épouse [E] entre le 30 juin 2019 et le 27 novembre 2020 ;

DIT que la SCCV VILLA MONDESIR doit répondre du préjudice qui en découle ;

DIT que le préjudice subi par Monsieur [U] [E] et Madame [F] [C] épouse [E] du fait du retard de livraison du bien est évalué à 11 124,80 euros ;

FIXE la créance de Monsieur [U] [E] et Madame [F] [C] épouse [E] au titre du retard de livraison du bien au passif de la SCCV VILLA MONDESIR à hauteur de 11 124,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2021 et capitalisation des intérêt échus dus au moins pour une année entière ;

ALLOUE à Monsieur [U] [E] et Madame [F] [C] épouse [E] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE la créance de Monsieur [U] [E] et Madame [F] [C] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au passif de la SCCV VILLA MONDESIR à hauteur de 3 000 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [E] et Madame [F] [C] épouse [E] du surplus de leurs demandes ;

FIXE au passif de la SCCV VILLA MONDESIR les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT