TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [L] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Fabrice [Localité 6]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07287 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOJ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 février 2025

DEMANDEUR

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07287 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOJ

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 11 mai 2012, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (ci-après la RIVP) a donné à bail à M. [L] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 377,88 €.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 16 avril 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré à M. [L] [G] pour paiement d’un arriéré de 1114,56 euros en principal sous six semaines.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a assigné en référé M. [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection agissant en référé près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— ordonner la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [L] [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus après,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner provisionnellement M. [L] [G] au paiement de la somme de 1219, 58 € au titre des arriérés locatifs arrêtés en mai 2024, outre les intérêts au taux légal,

— condamner provisionnellement M. [L] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation due depuis le 2 février 2024, égale au montant du loyer contractuel, avec charges courantes en sus outre indexation et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [L] [G] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût des commandements de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 21 juin 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, le conseil de la RIVP , se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 1239, 56 € au 25 novembre 2024 échéance d’octobre incluse, et consenti à l’octroi de délais de paiement, le locataire ayant repris le paiement du loyer en octobre dans sa quasi-totalité, outre une reprise en août et septembre.

Il a suggéré un échéancier de 24 mensualités de 50 €.

Assigné à étude, M. [L] [G] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17 avril 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail :

Outre celui du 4 janvier, le commandement de payer délivré 16 avril 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 1114,56 € en principal dans un délai de six semaines.

Or, le bail a été conclu le 11 mai 2012 et renouvelé pour la dernière fois le 11 mai 2021, soit avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer visant la clause résolutoire sous peine d’activation de celle-ci.

Selon l’avis de la cour de cassation en date du 13 juillet 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance du commandement de payer, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Or, le bail litigieux en son article VIII relatif à la clause résolutoire, faisait état d’un délai de deux mois. C’est donc ce délai qui aurait dû être imparti à la locataire dans le commandement de payer.

Il s’agit cependant d’une nullité de pure forme dont le locataire qui entend s’en prévaloir doit invoquer avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, aucune défense ni aucun grief n’ont été énoncés, les locataires au surplus ne niant pas les arriérés de loyer puisqu’ils en ont apuré la quasi-totalité.

En revanche, il en résulte que la clause résolutoire doit jouer à compter du 16 juin 2024.

Le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 1201, 37 € dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 juin 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, le conseil du demandeur a fait état d’un reliquat de dette locative de 1239, 56 € au 25 novembre 2024 , loyer d’octobre inclus.

Compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par le locataires selon ses revenus disponibles, ainsi que démontré par l’effort fait en vue de l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre d’office les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [G] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats et pièces produits à l’audience et non contestés que M. [L] [G] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 1239,56 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 25 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner M. [L] [G] au paiement de cette somme provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des échéances impayées depuis cette date, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient de dire que la dette, compte tenu de son faible montant, sera apurée par 24 mensualités de 50 € selon les modalités fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier par M. [L] [G], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges, révisés qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, y compris son indexation sur plus d’un an, et de condamner M. [L] [G] au paiement de celle-ci à LA RIVP.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [L] [G] aux dépens incluant les frais des deux commandements de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [L] [G] à payer à la RIVP la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 16 juin 2024 la résiliation du bail du 11 mai 2012 conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4]

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme provisionnelle de 1239,56 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal compter du commandement de payer pour la somme de 1114,56 €,

AUTORISE M. [L] [G] à s’acquitter de la dette par vingt-quatre (24) mensualités de 50 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [L] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement, à son échéance, de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas M. [L] [G] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5], à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, avec indexation en cas de prolongement de la situation d’occupation sur plus d’un an,

DEBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens, ce incluant les frais des deux commandements de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ,

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT