Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05204 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7OJ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [U], [R] [L]

né le 24 Mars 1985 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2] (LOIRE)

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2026

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 24 mai 2024, à effet immédiat, Madame [J] [N] et Monsieur [Y] [N], ont donné à bail à Monsieur [U] [R] [L], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 520 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par acte séparé du 27 mai 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti à Madame [J] [N] une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Monsieur [U] [R] [L] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par le locataire, Madame [J] [N] a actionné la caution qui a pris en charge les loyers impayés.

Le 29 octobre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [U] [R] [L] un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 1 040,00 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 30 octobre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 juin 2025, signifié à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [J] [N], a attrait Monsieur [U] [R] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, en se fondant sur les pièces du dossier, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1103 et suivants du Code civil, aux fins :

— De dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action

— A titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— A titre subsidiaire de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— D’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] [L] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— De condamner Monsieur [U] [R] [L] au paiement des sommes suivantes :

2 120,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 octobre 2024 sur la somme de 1 040,00 euros, et pour le surplus à compter de la date d’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépensdire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par notification électronique le 18 juin 2025.

De l’enquête sociale, il résulte que le locataire rencontre des difficultés dans la gestion de son budget et qu’il est connu des services sociaux de secteur. Un dossier de surendettement a été déposé en février 2025, pour lequel il a obtenu une procédure en rétablissement personnel. Il a pris l’engagement, devant le travailleur social, de rembourser sa dette et a émis le souhait de négocier un échéancier pour ce faire. Il a indiqué avoir repris le paiement des loyers courants depuis janvier 2025.

L’audience s’est tenue le 2 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 992,31 euros, montant actualisé au 26 novembre 2025, échéance d’août incluse, du fait de l’effacement de la dette à hauteur de 1 127,69 euros par le plan de rétablissement personnel dont Monsieur [U] [R] [L] a bénéficié.

Monsieur [U] [R] [L], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette et indiqué avoir repris le paiement du loyer. Il a demandé la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois. Il a déclaré que sa situation professionnelle allait se stabiliser à compter de janvier 2026. Enfin, il a indiqué percevoir un salaire de 1300 euros mensuels et payer une pension alimentaire de 220 euros.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Madame [J] [N], à l’encontre de son locataire Monsieur [U] [R] [L], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées au débats, il apparait qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [R] [L] le 29 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1040,00 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [U] [R] [L] n’ayant pas réglé sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 décembre 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail signé entre Monsieur [U] [R] [L] et Madame [J] [N] et Monsieur [Y] [N] et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location, au titre d’un bail « Meublé », le 24/05/2024, prenant effet au 24/05/2024 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement situé [Adresse 2], d’une superficie de 40.0m² à Monsieur [R] [L] (24/03/1985), pour un loyer d’un montant mensuel de 500,00€ et un montant mensuel de charges provisionnées de 20,00€. »

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du bailleur en date du 15 août 2025, pour la somme de 2 127,00 euros.

Il convient de préciser que le montant de 992,31 euros sollicité à l’audience correspond au solde de la dette après déduction des sommes des 1 127,69 euros ayant fait l’objet d’un effacement dans le cadre du plan de rétablissement personnel et de 7,00 versée au bailleur par virement du 10 septembre 2025.

Dès lors, la créance locative de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de 992,31 euros est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [R] [L] à payer la somme de 992,32 euros montant actualisé au 26 novembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [U] [R] [L] a repris le paiement du loyer et la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES confirme que le bailleur n’a plus actionné la garantie Visale.

Monsieur [U] [R] [L] perçoit un salaire de 1300 euros et doit faire face à des charges de 520 euros au titre de son loyer et de 220 euros au titre d’une pension alimentaire, lui laissant un reste à vivre d’environ 560 euros. Il pourra donc régler la somme de 75 euros par mois pendant 14 mois et apurer ainsi sa dette locative.

Dans ces conditions, au regard tant de la situation du créancier que de celle du débiteur, et de la volonté de ce dernier de s’acquitter de sa dette, il convient d’accorder à Monsieur [U] [R] [L] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

En outre, dans cette hypothèse Monsieur [U] [R] [L] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, seuls Madame [J] [N] et Monsieur [Y] [N], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] [L] ainsi que tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

Toutefois, en cas d’occupation sans titre par Monsieur [U] [R] [L] et en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de septembre 2025, puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de septembre 2025 ne peut bénéficier qu’aux bailleurs.

Or, ces derniers ne sont pas parties à la présente procédure et ne forment pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut pas prononcer une telle condamnation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [R] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 24 mai 2024 entre Monsieur [Y] [N], Madame [J] [N] et Monsieur [U] [R] [L] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit le 10 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 992,31 euros actualisée 26 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [U] [R] [L] à se libérer en 13 mensualités de 75 euros, la 14e mensualité équivalent au solde de la dette, payable le 10 de chaque mois ; en plus du courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [U] [R] [L] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 10 décembre 2024 et Monsieur [U] [R] [L] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [U] [R] [L], ainsi que de tout occupant de ce chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

REJETTE la demande tenant à la condamnation de Monsieur [U] [R] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE