TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [U] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Dominique TOURNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04006 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZW

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], Représenté par son Syndic la SAS ATRIUM GESTION [Localité 8] 17 – Sis [Adresse 2]

représenté par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0263

DÉFENDERESSE

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04006 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZW

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [H] est propriétaire du lot n°1159 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION PARIS 17, a assigné Mme [U] [H] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024 en paiement des sommes suivantes :

—  2770,40 euros relatifs aux charges et travaux impayés, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 sur la somme de 407,12 euros, à compter du 27 février 2023 sur la somme de 766,65 euros, à compter du 20 février 2024 sur la somme de 1585,57 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2500 euros de dommages et intérêts,

—  1400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la créance à la somme de 3713,06 euros, comprenant 1937,87 euros de charges impayées, 1545,40 euros de frais et 229,79 euros de dépens. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que Mme [U] [H] ne payait pas les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Mme [U] [H], comparante en personne, a expliqué avoir eu des problèmes de santé, ne pas avoir retrouvé d’emploi, et avoir des frais notamment de scolarité pour ses filles. Elle a précisé ne pas contester la dette et vouloir vendre le box litigieux. Elle a sollicité des délais pour apurer sa dette, étant actuellement bénéficiaire du revenu de solidarité active.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relative au lot n°1159 (80/100000),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2020, 2021, 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2022, 7 juillet 2023 et 5 juillet 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025,

o vote du fonds travaux 2023, 2024 et 2025;

o vote des travaux suivants : rénovation parties communes (Assemblée générale du 7 juillet 2023, résolutions 24 et 30), travaux de réhabilitation des réseaux de ventilation en toiture (Assemblée générale du 5 juillet 2024, résolution 24),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— un état récapitulatif de la créance au 1er avril 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1937,87 euros au 1er avril 2025 (du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

Mme [U] [H] ne conteste pas la dette et son montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022, date de réception de la mise en demeure du 21 novembre 2022, sur la somme de 407,12 euros, à compter du 28 février 2024, date de réception de la mise en demeure du 20 février 2024, sur la somme de 779,94 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 750,81 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 1545,40 euros se décomposant comme suit :

—  129 euros honoraires de mise en demeure,

—  18 euros honoraires de relance après mise en demeure,

—  194,40 euros de frais de remise de dossier à auxiliaire de justice,

—  204 euros de frais de constitution d’hypothèque,

—  500 euros de transmission de dossier à avocat,

—  500 euros de suivi de dossier avocat.

Il ressort des éléments versés en procédure que l’envoi de trois mises en demeure et relances est justifié mais que la somme sollicitée est disproportionnée par rapport à ces quatre envois et il sera alloué 100 euros à ce titre.

Les frais de constitution d’hypothèque sont également justifiés.

S’agissant des autres frais, il n’est pas justifié qu’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et qu’ils traduisent des diligences inhabituelles.

Mme [U] [H] sera donc condamnée à payer la somme de 304 euros.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [U] [H] n’a pas payé ses charges depuis le 1er juillet 2022. Ces manquements répétés peuvent perturber la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Toutefois, le faible montant de la créance et le nombre de tantièmes détenus par Mme [U] [H] ne justifient pas sa condamnation à payer des dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [U] [H] a indiqué, sans en justifier, être en difficulté financière. Elle n’a procédé à aucun paiement depuis le début de la procédure. Elle n’est pas apparue en capacité de respecter un échéancier, évoquant sa volonté de vendre le bien pour apurer la dette. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la partie défenderesse, cette dernière ne paraissant pas raisonnablement en situation de faire face à un échelonnement des paiements.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation mais excluront ceux de sommation de payer, non obligatoire dans la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1400 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 8] 17 :

— la somme de 1937,87 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025 (du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 sur la somme de 407,12 euros, à compter du 28 février 2024 sur la somme de 779,94 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 750,81 euros et à compter de la présente décision pour le surplus

—  304 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 8] 17, de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme [U] [H] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Mme [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 8] 17, la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [H] aux dépens, qui ne comprendront que les frais d’assignation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge