TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SIMONNET

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e SIMONNET

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10911 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5L2U

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet GESIP, Société par actions simplifiée, représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10911 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5L2U

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 4 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

M. [Y] [M] est propriétaire des lots n°21, 22, 39, 97 et 98 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé à M. [M] une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 10 juin 2024 le mettant en demeure de payer au titre de charges et appels travaux impayés arrêtées au 1er avril 2024, la somme de 9.113,08 euros.

Soutenant que sa tentative de règlement amiable était restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 17 juillet 2024, demandant au tribunal de :

« – Vu les articles 10 et 10-1 alinéa 1er de la Loi n° 65-557 du 10 jui1let1965 ;

— Vu les articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

— Vu les articles 514-1, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile ;

Il est demandé au Tribunal de céans de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e sis à [Adresse 8], en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien-fondé :

Ce faisant :

CONDAMNER Monsieur [Y] [M] à lui payer les sommes suivantes :

-11.292,19 € au titre des charges dc copropriété arriérées arrêtées au 1er juillet 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 10 juin 2024, date de la mise en demeure ;

-2.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du Code civil ;

—  2.000 € au titre de1'article 700 du Code de procédure civile.

En tout état de cause :

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité par procès-verbal de par remise de l’acte à personne, M. [M] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été close le 12 février 2025, plaidée le 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées pour un montant total de 11.292,19 euros, arrêtées au 1er juillet 2024.

À l’appui de sa demande, il produit :

— un extrait de matrice cadastrale selon laquelle M. [M] est propriétaire des lots n°21, 22, 39, 97 et 98 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

— les appels de fonds et de travaux adressés aux défendeurs faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à leurs lots pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024 et un décompte actualisé au 1er octobre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2023, 6 juin 2024 et 3 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices 2022/2023, 2023/2024 et du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 et votant les budgets prévisionnels 2024 à 2026 ; l’assemblée générale des 24 mai 2023 a fait l’objet d’une contestation en particulier sur ces résolutions n°14-1 et 14-4 ; les deux autres assemblées générales sus-évoquées n’ont pas été contestées.

Cependant, il ressort du décompte actualisé une reprise de solde débiteur de 12,73 euros au 1er août 2021 laquelle n’est pas justifiée de sorte qu’il convient de la déduire de la créance.

En outre, il ressort du même décompte et d’une facture de la SARL Madru du 9 octobre 2023 pour un montant de 2.482,94 euros que cette somme a été imputée à M. [M] sans qu’il ne soit justifié en quoi elle correspondrait à des charges de copropriété. En effet, la facture précitée indique au contraire qu’il s’agit de travaux réalisés dans un lot de M. [M].

De plus, si des charges ont été justifiées jusqu’ en octobre 2025, la demande du syndicat des copropriétaires n’a pas été réactualisée de sorte que le tribunal demeure tenu par sa dernière demande à savoir celle inscrite dans son assignation et relative au paiement de charges arrêtées au 1er juillet 2024.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 8.796,52 euros (11.292,19 – (12,73 + 2.482,94)), qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.796,52 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2024 sur la somme de 6.617,41 euros (9.113,08 – (12,73 + 2.482,94)) et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [M] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Il ressort au contraire du décompte actualisé que ce dernier a opéré des règlements certes insuffisants en octobre 2023, en janvier 2024 et en février 2024.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M], partie succombant à la présente instance, doit être condamné aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 8.796,52 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 1er juillet 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 6.674,41 euros et à compter de la date de l’assignation sur le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [Y] [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 04 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente