TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 7]

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N° RG 24/02296 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2COA

Minute : 25/11

S.C.I. BERGELSON

C/

Monsieur [I] [O] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. BERGELSON

[Adresse 4]

Mme [S] [V]

[Localité 6]

représentée par Maître Arnaud MONIN, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION:

ordonnance contradictoire premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2023, la SCI BERGELSON a donné à bail à Monsieur [I] [O] [G] un logement situé [Adresse 2] à 93190 Livry-Gargan, pour un loyer mensuel de 670 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 30 euros, soit un total mensuel de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la SCI BERGELSON a fait signifier à Monsieur [I] [O] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1700 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SCI BERGELSON a fait assigner Monsieur [I] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 aout 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail,dire que Monsieur [I] [O] [G] est occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,condamner Monsieur [I] [O] [G] au paiement :d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,de la somme provisionnelle de 2900 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, outre intérêt à compter de l’assignation,les loyers et charges qui seraient à échéance jusqu’à la date de résiliation et non inclus dans la somme ci-dessus,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,les dépens, ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 10] par voie dématérialisée le 23 septembre 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, la SCI BERGELSON, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4300 euros arrêtée au 13 novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

Elle soutient que Monsieur [I] [O] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 27 juin 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1153 et 1728 du code civil. A titre subsidiaire elle soutient que la résolution du bail doit intervenir pour non-paiement des loyers et charges en application de l’article 1184 du code civil. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [I] [O] [G] reconnait être redevable des loyers et charges. il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 140 euros par mois.

Il indique qu’il a un enfant à charge qu’il accueille pendant les vacances et pour lequel il paye une pension alimentaire. Il précise que ses revenus s’élèvent à 1800 à 2000 euros pour son emploi à la RATP, avec aménagement de poste, à la suite d’une dépression.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 novembre 2024 Monsieur [I] [O] [G] communique une capture d’écran d’un virement du 28 novembre 2024 de 840 euros, vers un compte bancaire intitulé « CASANO IMMOBILIER ».

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur le constat de résiliation :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 septembre 2024 en vue d’une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part , la SCI BERGELSON justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024.

En conséquence, la demande de la SCI BERGELSON aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 27 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 . Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 août à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 mars 2023 à compter du 28 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] [G] expose sa situation personnelle et financière et propose le remboursement de la dette par mensualités.

Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [I] [O] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience le dernier règlement ayant été effectué le 6 aout 2024.

Le paiement demandé le 28 novembre 2024, lorsqu’il sera imputé au crédit de son compte locataire apparait comme effectué après l’audience.

La SCI BERGELSON est opposée à la demande de délais de paiement.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner, par provision, Monsieur [I] [O] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 mars 2023, du commandement de payer délivré le 27 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 novembre 2024 que la SCI BERGELSON rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de trois fois 12,40 euros, soit la somme de 37,20 euros.

Ensuite, si Monsieur [I] [O] [G] communique en cours de délibéré une capture d’écran relative à un ordre de virement du 28 novembre 2024 vers « CASANO IMMOBILIER » de la somme de 840 euros, ce document est insuffisant à justifier de ce paiement par virement et sa date, dans les conditions des articles L131-1 et suivants du code monétaire et financier. Les sommes réglées s’imputeront au crédit du compte au moment de l’encaissement du virement.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [O] [G] à payer à la SCI BERGELSON la somme de 4262,80 euros, par provision, au titre des sommes dues au 13 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 septembre 2024 sur la somme de 2862,80 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [O] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI BERGELSON les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [I] [O] [G] à payer à la SCI BERGELSON la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI BERGELSON aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mars 2023 entre la SCI BERGELSON d’une part, et Monsieur [I] [O] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à 93190 Livry-Gargan, sont réunies à la date du 28 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [I] [O] [G] à compter du 28 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [G] à payer par provision à la SCI BERGELSON la somme de 4262,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 septembre 2024 sur la somme de 2862,80 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [G] à payer à la SCI BERGELSON par provision l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de décembre, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [G] à payer à la SCI BERGELSON la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCI BERGELSON de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT