TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe OGER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Virginie AUDINOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08426 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZZ6

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [F] [A] épouse [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe OGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0057

DÉFENDERESSE

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie AUDINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0674

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08426 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZZ6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 1988 avec prise d’effet au 1er janvier 1989, Monsieur [B] [Y] a pris à bail un logement situé [Adresse 5], 4ème étage, face gauche, appartenant à Madame [G] [I], pour un loyer initial de 1300 francs.

Le 9 avril 1995, Madame [G] [I] est décédée et Madame [X] [A] est venue aux droits de la défunte.

Le 30 avril 2017, Madame [X] [A] est décédée et Madame [F] [A] est devenue seule propriétaire du bien immobilier objet du présent litige.

Monsieur [B] [Y] est décédé le 20 octobre 2017.

Le 24 juillet 2023, Madame [F] [A] épouse [V] a adressé un courrier à Madame [E] [D], occupante des lieux, pour s’assurer de la régularité du contrat de bail.

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2024, Madame [F] [A] épouse [V] a fait assigner Madame [E] [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Paris aux fins de :

— dire et juger Madame [F] [V] recevable et bien fondée en sa demande ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation liant Madame [G] [I] et Monsieur [B] [Y] pour l’immeuble sis [Adresse 4] au décès de ce dernier ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [D] et de tous occupants de son chef, avec si le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dire qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront transportés dans un garde meuble au choix de Madame [F] [V] et aux frais de Madame [E] [D] ;

— la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience de 30 août 2024 et à faire l’objet de plusieurs renvois avant d’être examinée au fond à l’audience du 2 avril 2025.

A l’audience du 2 avril 2025, Madame [F] [A] épouse [V], représentée par son conseil, par conclusions écrites récapitulatives n°1 soutenues oralement maintient les termes contenus dans son acte introductif d’instance, excepté pour les frais irrépétibles qu’elle actualise à hauteur de 2500 euros. Elle demande par ailleurs de rejeter toute demande de Madame [E] [D].

Elle expose à l’audience qu’elle ne forme pas de demandes indemnitaires, Madame [E] [D] ayant toujours payé les loyers. Elle fait valoir qu’en dépit de ses demandes, Madame [E] [D] n’a produit aucun justificatif permettant d’établir ses liens avec l’ancien locataire défunt Monsieur [B] [Y].

Elle souligne que le contrat de bail relève de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifié par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et que la liste des bénéficiaires du transfert de bail est restreinte, les concubins n’y étant pas inscrits, la loi ne retenant que le conjoint et le partenaire de PACS.

Elle considère que Madame [E] [D] ne fait pas plus la preuve d’un concubinage notoire, non applicable en l’espèce. Elle en conclut que Madame [E] [D] ne peut bénéficier du transfert de bail et est donc, depuis le décès de son concubin, occupante sans droit ni titre du logement.

Madame [E] [D], représentée par son conseil, par conclusions écrites en réponse soutenues oralement sollicite de :

— Juger que le bail conclu le 14 septembre 1988 par Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [I] a été transféré à Madame [E] [D] au décès de son concubin le 20 octobre 2017 ;

— Débouter en conséquence purement et simplement Madame [F] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à l’encontre de Madame [E] [D] ;

— Condamner Madame [F] [V] à régulariser un avenant au contrat de bail conforme entre elle en qualité de bailleresse venant aux droits de Madame [I] et Madame [E] [D], et ce sous astreinte de 70 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Juger que l’attitude de la bailleresse à l’égard de Madame [E] [D] laquelle âgée de plus de 75 ans occupe l’appartement loué depuis plus de 40 ans, était la concubine notoire et parfaitement connue de tous, en particulier du gestionnaire de l’appartement, et en réglait même les loyers et charges, est inacceptable ;

— Juger que cette attitude et la mise en œuvre adressée à Madame [E] [D] d’avoir à quitter les lieux sous quinze jours dans ce contexte, lui ont causé un préjudice moral et de jouissance des lieux incontestables ;

— Condamner en conséquence Madame [F] [V] à verser à Madame [E] [D] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices ainsi subis ;

— Condamner Madame [F] [V] à verser à Madame [E] [D] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un premier bail a été conclu entre Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [I] le 20 mars 1978 passé sous silence par la bailleresse actuelle. Elle soutient que le second contrat de bail en date du 14 décembre 1988 est régi par l’article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948, permettant de sortie de l’application de cette loi, et qu’une disposition des conditions générales (article 2.3.3) du contrat de bail permet au concubin notoire d’obtenir le transfert du bail suite au décès du locataire, et s’en prévaut pour solliciter le transfert de bail à son profit.

Elle expose à l’audience que Madame [E] [D], âgée de 76 ans, a vécu en concubinage avec Monsieur [B] [Y] dans le logement pendant 34 ans. Elle précise qu’elle assurait le règlement des loyers et que les quittances étaient aux deux noms.

Elle soutient avoir informé du décès du locataire dès sa survenance et que le concubinage avec Monsieur [B] [Y] était connu de tous et que des voisins du couple ont produit des attestations dans ce sens.

Elle soutient que la bailleresse souhaite récupérer le bien pour le vendre.

Madame [E] [D] souhaite se maintenir dans les lieux et confirme la demande de transfert de bail à son profit.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de résiliation du bail et de transfert de bail

Selon les dispositions de l’article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 modifié par la loi n°86-1290 du 24 décembre 1986, le bail des locaux autres que ceux désignés à l’article 10 4° ci-dessous, s’il est conclu après l’entrée du preneur dans les lieux et pour une durée d’au moins six années, peut déroger pendant son cours aux dispositions des chapitres Ier à IV du présent titre. Toutefois, la faculté de résiliation annuelle est réservée de droit au preneur et ne peut être stipulée qu’à son profit.

Ce contrat est soumis aux dispositions des chapitre I à III de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, en ce qu’elles ne sont pas contraires à celles prévues à l’alinéa ci-dessus.

Si, à l’expiration du bail, le local satisfait aux normes prévues l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, il est alors soumis aux dispositions de ses chapitres I à III. Les dispositions de la présente loi ne lui sont plus applicables.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il est justifié et non contesté qu’un premier contrat de bail a été conclu le 1er avril 1978 entre Madame [G] [I] et Monsieur [B] [Y] concernant le logement sis [Adresse 3], au 4ème étage porte gauche et joint à la présente procédure.

Il est également constant qu’un second bail d’habitation produit en date 14 décembre 1988 avec prise d’effet au 1er janvier 1989 a été souscrit entre les mêmes parties, Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [I], pour une durée de 6 ans.

Ce dernier contrat contient une disposition en son article 1.3 précisant que « les parties ont décidé d’un commun accord de se placer sous l’empire de l’article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 dont les conditions sont remplies ».

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [Y] était l’unique titulaire du bail et qu’il possédait un titre, en l’espèce un contrat de bail en date du 1er avril 1978 et résidait dans les lieux avant la signature du second bail dont l’ensemble du contrat est placé sous l’empire de l’article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948.

Le bail concerné est un bail à usage d’habitation concernant un appartement et rentre ainsi dans les locaux visés par l’article 3 ter. Il a par ailleurs été conclu pour une durée de 6 années selon l’article 1.5 du contrat et a commencé à courir le 1er janvier 1989 pour se terminer le 31 décembre 1994, respectant ainsi les dispositions légales de l’article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948.

Il convient de rappeler que le contrat objet du litige conclu en application de l’article 3 ter de la loi de 1948 est soumis aux dispositions des chapitres 1 à III de la loi du 23 décembre 1986 sauf en ce que concerne les points expressément visés par l’article 3 ter, c’est-à-dire : la durée fixée à six années, la résiliation annuelle de contrat, au profit du locataire seulement.

Il n’est au surplus pas contesté que le logement objet du présent litige respecte les exigences de l’article 6a) de la loi du 23 décembre 1986.

A l’inverse des écritures de la bailleresse, cette disposition article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 constitue un dispositif de sortie de la loi du 1er septembre 1948. Les conditions de cet article étant remplies, il en résulte que le bail objet du présent litige est sortie de l’application de la loi du 1er septembre 1948 à compter du 1er janvier 1995 que la loi applicable au présent logement est la loi du 23 décembre 1986, puis les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986.

En effet, il n’est pas contesté que le logement objet de la présente procédure constituait la résidence principale de Monsieur [B] [Y].

Concernant le transfert de bail, la convention objet du présent litige dispose en son 2.3.3 qu « en cas d’abandon de domicile ou de décès du preneur, le contrat de location est transféré :

Au profit du conjoint ;

Au profit des descendants qui vivaient avec lui à la date de l’abandon du domicile ou du décès ;

Au profit des descendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon de domicile ou du décès ;

A défaut de personne répondant aux conditions ci-dessous, le bail sera résilié de plein droit. La résiliation prendra effet le premier jour du mois suivant l’abandon de domicile ou le décès ».

De telles stipulations, qui se heurtent aux dispositions d’ordre public de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas licites et sont donc réputées non écrites.

La loi du 6 juillet 1989 étant applicable au présent contrat de bail et étant d’ordre public aux termes de son article 2, l’article 14 susmentionné trouve à s’appliquer.

Il fixe comme conditions du transfert du contrat de bail en cas de décès du locataire, une liste limitative de bénéficiaires, notamment le concubin notoire ou les personnes à charge, qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

Madame [E] [D], âgée de 76 ans soutient avoir résidé dans le logement avec Monsieur [B] [Y] et avoir été la concubine pendant de nombreuses années, sans avoir conclu de contrat de PACS ou s’être marié avec le locataire.

Elle joint tout d’abord une lettre de Monsieur [B] [Y] en date du 9 avril 1986 précisant que ce dernier donne propriété entière de tous ces meubles et objets présent dans le logement objet de la présente procédure à Madame [E] [D].

Elle transmet également à la procédure un courrier en date du 1er mars 2018 à destination de la bailleresse suite au décès de Monsieur [Y] précisant vivre dans le logement depuis 1980 et en assumer les charges depuis 20 ans, dont le loyer et l’assurance, et sollicitant le transfert de bail. Elle produit également plusieurs quittances de loyers de juillet 1999, juin 2002, juin 2006, janvier 2009 février 2015, décembre 2016, janvier 2017, faisant apparaitre Madame [E] [D] sur les quittances de loyer, de même que l’assurance habitation à son nom, ainsi que de versements effectués par cette dernière, confirmant sa résidence dans le logement et la communauté de vie plus d’un an avant son décès. Elle joint enfin un témoignage de Madame [T] [U] attestant du fait que Madame [D] résidait avec Monsieur [Y] à compter de 2011.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [E] [D] a entretenu une relation stable et continue avec Monsieur [B] [Y] et qu’elle justifie d’une communauté de vie pendant plus de 25 ans. Elle était donc sa concubine notoire et vivait avec Monsieur [B] [Y] depuis au moins un an à la date du décès.

Il s’ensuit qu’elle remplit les conditions de l’article 14 et que c’est à bon droit qu’elle sollicite le transfert de bail à son profit.

En ces conditions, le transfert de bail sera prononcé à compter du décès de Monsieur [B] [Y] le 20 octobre 2017 au profit de Madame [E] [D] et Madame [F] [A], née [V] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de résiliation du bail au décès de Monsieur [B] [Y], d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Il n’y a pas lieu de condamner à la régularisation du bail par avenant en vue de modification de l’identité des parties au bail, le présent jugement étant opposable aux parties.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, au regard des éléments susmentionnés, il est manifeste que Madame [E] [D] était la concubine de Monsieur [B] [Y] depuis des années au moment de son décès et que la bailleresse ne pouvait l’ignorer au regard notamment des quittances de loyers aux deux noms, et ce, depuis des années. Il s’ensuit que la mise en cause de cette situation ainsi que la présente procédure contestant cet état a entrainé un préjudice moral pour Madame [E] [D].

A contrario, le préjudice de jouissance n’est en l’espèce par caractérisé en ce que la défenderesse n’a jamais quitté le logement et y réside encore au moment de la présente procédure et sera donc écarté.

Il convient d’accueillir la demande Madame [E] [D] au titre de dommages et intérêts mais de la ramener à de plus justes proportions, et de condamner Madame [F] [A], épouse [V] à la somme de 2 000 euros, en réparation du préjudice moral subi par Madame [E] [D].

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, Madame [F] [A] épouse [V], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de condamner Madame [F] [A] épouse [V] à payer à Madame [E] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de Madame [F] [A] épouse [V] à ce titre.

Il convient de rappeler que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le droit de Madame [E] [D] à bénéficier du transfert du bail portant sur le logement situé [Adresse 4], souscrit entre Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [I], aux droits de laquelle vient Madame [F] [A] épouse [V], à son profit ;

PRONONCE le transfert de du bail portant sur le logement situé [Adresse 4], souscrit entre Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [I], aux droits de laquelle vient Madame [F] [A] épouse [V], faisant suite au décès de son locataire au profit de Madame [E] [D] en date du 20 octobre 2017;

CONDAMNE Madame [F] [A] épouse [V] à verser à Madame [E] [D] la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [F] [A] épouse [W] à payer à Madame [Z] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [F] [A] épouse [V] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ;

CONDAMNE Madame [F] [A] épouse [V] aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 juin 2025 par la Présidente et la Greffière susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.