N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00493 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNO6

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC – OPH 87

C/

[F] [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 03 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 05 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

En présence de Madame Adèle GASTELIER, Auditrice de Justice GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 03 Décembre 2025 :

Entre :

Société ODHAC – OPH 87

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, substitué par Maître Eric VALLERON, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [F] [W]

née le 05 Mai 1972 à [Localité 6] (58)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Novembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 03 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2023, à effet du 15 juin 2023, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a donné à bail à Madame [F] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2][Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 267,69 € outre une provision sur charges d’un montant de 39,92 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 267 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à domicile le 13 juin 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner Madame [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 413,34 € au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 5 juin 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— la condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87, représenté par son avocat, a donné son accord pour des délais à hauteur de 50 € par mois pour solder la dette locative qu’il actualise à la baisse à la somme de 291,36 €.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [F] [W] n’est ni comparante, ni représentée.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 13 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 8] par voie électronique le 13 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à Madame [F] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 418,44 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [F] [W] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 291,36 € selon décompte arrêté au 3 novembre 2025.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 206,76 € (108,11 € + 98,65 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [F] [V] au paiement à titre provisionnel de la somme de 84,60 € (291,36 € – 206,76 €), arrêtée au 3 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement à la locataire.

Il ressort du décompte que Madame [F] [W] a repris le paiement du loyer avant l’audience et qu’elle a apuré en grande partie la dette locative.

Par ailleurs, il résulte de l’enquête sociale qu’elle est en mesure de régler le solde de la dette locative en sus du loyer courant.

Il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement pour le règlement de la dette locative qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.

Au vu de ces éléments, et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [F] [W] à se libérer de sa dette locative en trois mois par deux mensualités de 40 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers et charges courants, étant rappelé que la 3ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [F] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [F] [W] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [F] [W] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Madame [F] [W] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 36,94 € (selon quittancement du mois d’octobre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Madame [F] [W], qui succombe, supportera les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Au vu du montant de la dette locative, il convient de condamner Madame [F] [W] à lui verser une somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 26 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [F] [W] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 la somme de 84,60 € (quatre-vingt-quatre euros et soixante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 3 novembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025 ;

AUTORISONS Madame [F] [W] à régler les sommes dues sur 3 mois à l’aide de 2 mensualités de 40 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 3ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [F] [W] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [F] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [F] [W] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 36,94 € ;

CONDAMNONS Madame [F] [W] à payer à l’Office Public ODHAC 87 la somme de 100 € (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON