TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 mai 2025

à M^e FABRICE

Le ……………………………………………

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07821 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52M2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CRISTO 27

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [C]

née le 23 Septembre 1974 à [Localité 4] (COMORES)

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 décembre 2014, la société M’IMMO a donné à bail à Madame [P] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte de vente en date du 17 mars 2022, la SCI CRISTO 27 a acquis le bien objet du litige.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CRISTO 27 a fait signifier à Madame [P] [C] par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.624,24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SCI CRISTO 27 a fait assigner Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le non-paiement des loyers et accessoires dus au titre du bail,

— constater le non-justificatif d’une assurance,

— dire et juger la créance locative certaine, liquide et exigible,

En conséquence,

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet combiné de la clause résolutoire prévue conventionnellement, et du commandement de payer signifié le 14 février 2024, à l’issue du délai de deux mois suivant la signification dudit commandement ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 14 avril 2024 ;

— condamner par provision Madame [P] [C] à payer à la SCI CRISTO 27, la somme en principal 4.918,96 euros, somme arrêtée selon décompte au 1er décembre 2024 au titre des loyers et provision pour charges et taxes prévus au bail avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 14 février 2024 ;

— condamner Madame [P] [C] à payer à la SCI CRISTO 27 le coût du commandement de payer et dénonce CCAPEX délivré en vertu des dispositions des articles L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), soit la somme de 124,99 euros ;

— condamner Madame [P] [C] à payer la SCI CRISTO 27 une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 502,76 euros jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit (à compter du 1er mai 2024) ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [P] [C] ainsi que celle de toute personne introduite par ce dernier dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute de départ volontaire de Madame [P] [C] il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles, et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L 433-1 et suivants, et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [P] [C] au paiement d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [P] [C] à payer à la SCI, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [P] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 février 2024 ainsi que le coût de la dénonce capex.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CRISTO 27 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, la SCI CRISTO 27, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.870,91 euros, selon décompte en date du 3 mars 2025, terme de mars inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [P] [C] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CRISTO 27 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 14 décembre 2014 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024 pour la somme en principal de 1 624,49 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Madame [P] [C] ne justifie pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Son dernier règlement remonte en juillet 2020.Elle ne justifie donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 14 février 2024 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 avril 2024.

Madame [P] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 502,76 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer de condamner Madame [P] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [C] reste devoir la somme de 5497,58 euros, à la date du 3 mars 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars inclus et déduction faite des frais de mise en demeure et commandement de payer.

Pour la somme au principal, Madame [P] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [P] [C] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5497,58 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.624,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande la SCI CRISTO 27 de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la dénonce CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CRISTO 27 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2014 entre la SCI CRISTO 27 et Madame [P] [C] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CRISTO 27 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SCI CRISTO 27 ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à verser à la SCI CRISTO 27, à titre provisionnel, la somme de 5497,58 euros décompte arrêté au 3 mars 2025 incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.624,24 euros à compter du 14 février 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 502,76 euros à ce jour, à compter d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de dommages intérêts de la SCI CRISTO 27 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la dénonce CCAPEX ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à verser à la SCI CRISTO 27 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président