TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e AZOULAI (R0076)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/13044

N° Portalis 352J-W-B7H-C27BM

N° MINUTE : 3

Assignation du :

11 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HIBISCUS (RCS de [Localité 9] 519 408 397)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0076

DÉFENDERESSES

S.A.S. HOLDING MAUD (RCS [Localité 9] 803 661 347)

[Adresse 3]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Y] [M], en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. HOLDING MAUD

[Adresse 5]

[Localité 6]

défaillantes

Décision du 25 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13044 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27BM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2018, la S.C.I. HIBISCUS a donné à bail commercial à la S.A.S HOLDING MMP, aux droits de laquelle est devenue la S.A.S. HOLDING MAUD, des locaux sis [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1], pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 516.625 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice des activités tertiaires publié par l’INSEE.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante :

« La destination des locaux loués respectera les stipulations du règlement de copropriété qui prévoit qu’à l’exception des locaux spécifiquement affectés à un usage d’habitation les locaux sont à usage de bureaux et que le commerce est autorisé. Par dérogation aux conditions de l’article 10 des conditions générales, si les règlements l’autorisent et à la condition que cela n’apporte aucune gêne aux autres copropriétaires par le bruit, l’odeur ou n’aggrave les frais d’entretien des parties communes, il pourra être exercé toute activité commerciale, conforme aux bonnes mœurs et au standing de l’immeuble, sous réserve des conditions énoncées. »

Par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal de commerce de Paris a placé la S.A.S. HOLDING MAUD en procédure de redressement judiciaire et la date de cessation des paiements a été fixée au 31 mai 2022.

Par courrier avec avis de réception du 13 septembre 2022, réceptionnée le 15 septembre 2022, la S.C.I. HIBISCUS a déclaré auprès de Maître [Y] [M], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. HOLDING MAUD, une créance à titre privilégiée de la somme de 1.190.582,34 euros, correspondant à une créance de loyers et provisions sur charges, complément de dépôt de garantie, taxe sur les bureaux 2022, taxe foncière 2022, pénalités forfaitaires contractuelles et intérêts contractuels.

Décision du 25 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13044 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27BM

Par courrier avec avis de réception du 20 décembre 2022, le mandataire judiciaire de la S.A.S. HOLDING MAUD a rejeté la créance déclarée par la S.C.I. HIBISCUS dans son intégralité aux motifs qu’une instance était en cours tendant à la fixation de la créance discutée au jour de l’ouverture de la procédure collective.

Par jugement du 27 avril 2023, le tribunal de commerce de Paris a converti en liquidation judiciaire la procédure de redressement judiciaire ouverte le 6 juillet 2022 au bénéfice de la S.A.S. HOLDING MAUD.

Par ordonnance du 6 septembre 2023, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris a constaté que la contestation du montant de la créance ne relevait pas de sa compétence, renvoyé la S.C.I. HIBISCUS à mieux se pourvoir et à saisir la juridiction compétente et dans l’attente sursis à statuer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2023, la S.C.I. HIBISCUS a assigné la S.A.S. HOLDING MAUD et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Y] [M] en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. HOLDING MAUD, devant le présent tribunal aux fins de voir fixer la créance à titre privilégiée de la S.C.I. HIBISCUS pour un montant de 1.190.582,34 euros à l’encontre de la S.A.S. HOLDING MAUD et de statuer ce que de droit sur les dépens.

La S.A.S. HOLDING MAUD et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Y] [M] en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. HOLDING MAUD n’ont pas constitué avocat.

Il est expressément renvoyé à l’assignation de la S.C.I. HIBISCUS pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. À la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique initialement fixée au 5 mars 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action en fixation de créance

En l’espèce, il est établi que par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal de commerce de Paris a placé la S.A.S. HOLDING MAUD en procédure de redressement judiciaire et la date de cessation des paiements a été fixée au 31 mai 2022, laquelle a été convertie en procédure de liquidation judiciaire par jugement du même tribunal en date du 27 avril 2023, la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Y] [M], étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

La S.C.I. HIBISCUS justifie avoir adressé à Maître [Y] [M] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. HOLDING MAUD une déclaration de créance, d’un montant de 1.190.582,34 euros, correspondant à une créance de loyers et provisions surcharges, complément de dépôt de garantie, taxe sur les bureaux 2022, taxe foncière 2022, pénalités forfaitaires contractuelles et intérêts contractuels, à titre privilégiée par lettre recommandée en date du 13 septembre 2022 réceptionnée le 15 septembre 2022.

La S.C.I. HIBISCUS sollicite la fixation de sa créance à titre privilégiée pour un montant de 1.190.582,34 euros à l’encontre de la S.A.S. HOLDING MAUD se décomposant comme suit :

—  991.970,27 euros au titre de l’arriéré de loyers et de provisions sur charges,

—  2.456,06 euros au titre du complément de dépôt de garantie,

—  7.786,93 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2022,

—  9.910,90 euros au titre de la taxe foncière 2022,

—  80.572,83 euros au titre de la clause pénale,

—  49.030,79 euros au titre des intérêts contractuels,

—  48.854,56 euros au titre des frais de procédure.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locative

En l’espèce, la S.C.I. HIBISCUS ne produit à l’appui de sa demande uniquement sa déclaration de créance auprès des organes de la procédure collective. Force est de constater que cette déclaration n’a qu’une valeur probatoire faible compte tenu de son caractère déclaratif et ne peut suffire à établir avec certitude la réalité de la créance.

Par ailleurs, la S.C.I. HIBISCUS ne produit aucun décompte de l’arriéré locatif, ni avis d’échéance transmis à la S.A.S. HOLDING MAUD ou mise en demeure de régler ces sommes demeurées infructueuses. Elle ne produit pas davantage les avis de taxe sur les bureaux 2022 et taxe foncière 2022.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que la S.C.I. HIBISCUS ne justifie pas de sa créance au titre des loyers, charges et taxes locatives.

Sur la créance de complément de dépôt de garantie

En l’espèce, la S.C.I. HIBISCUS allègue, sans le justifier, être redevable d’un complément de dépôt de garantie de 2.456,06 euros mais sans justifier ni de la réalité de sa créance ni de l’obligation de verser un tel complément à la charge de la S.A.S. HOLDING MAUD.

Par conséquent, la S.C.I. HIBISCUS ne justifie pas de sa créance au titre du complément de garantie.

Sur la créance au titre de la clause pénale et des intérêts contractuels

En l’espèce, le point 5.1 de l’article 5 des conditions générales du contrat de bail du 22 novembre 2018 stipule que « Toute somme non réglée par le Preneur à sa date d’exigibilité, qu’il s’agisse du Loyer, des charges ou de toute autre somme, fera automatiquement l’objet d’une pénalité forfaitaire de 8 % des sommes dues, sans préjudice du droit réservé au bailleur de faire jouer la clause résolutoire stipulée à l’Article 23 des Conditions Générales ».

Le point 5.2 du même article 5 stipule que « De plus et dans un délai de 8 jours après notification, toute somme non réglée par le Preneur à sa date d’exigibilité, qu’il s’agisse du Loyer, des charges ou de toute autre somme, portera intérêt de plein droit à compter de sa date d’exigibilité jusqu’à son paiement effectif, au taux d’intérêt légal majoré de cinq points, des sommes dues, sans préjudice du droit réservé au Bailleur de faire jouer la clause résolutoire stipulée à l’Article 23 des Conditions Générales ».

Il résulte de ce qui précède que la S.C.I. HIBISCUS n’établit pas la défaillance de la S.A.S. HOLDING MAUD à régler les loyers, charges et des taxes aux termes convenus, de sorte que la pénalité contractuelle forfaitaire ne peut jouer. Il en est de même des intérêts contractuels, ce d’autant qu’elle ne justifie d’aucune mise en demeure.

Dès lors, la S.C.I. HIBISCUS ne justifie d’aucune créance au titre de la clause pénale et des intérêts contractuels.

Sur la créance au titre des frais de procédure

Force est de constater que la S.C.I. HIBISCUS ne justifie pas de sa créance au titre des frais de procédure dont elle demande la fixation

Sur la fixation de créance

Au vu de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que la S.C.I. HIBISCUS ne justifie nullement de sa créance d’un montant de 1.190.582,34 euros.

Elle sera donc déboutée de sa demande de fixation de créance au passif de la procédure collective de la S.A.S. HOLDING MAUD.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. HIBISCUS, perdante à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. HIBISCUS de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.C.I. HIBISCUS aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 25 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA