Minute n°2025/635

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 18/03720

N° Portalis DBZJ-W-B7C-HUOV

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. ACTIVPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Bertrand MERTZ, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A302

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. BATI 57, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-christophe DUCHET de l’ASSOCIATION CARMANTRAND-DUCHET, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A501

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente

Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente

Assesseur : Cécile GASNIER, Juge

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Débats à l’audience du 02 Avril 2025 tenue publiquement.

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées;

1°) LES FAITS CONSTANTS

La SCI ACTIVPOLE est une société civile immobilière qui a pour objet l’acquisition, la construction, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement d’un ou plusieurs immeubles sis au [Adresse 2] et de tous autres immeubles bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement.

Elle a(vait) pour associés M [J] [R], M [D] [S], M [E] [S], M [Y] [P], M [I] [S] et M [Z] [S].

Aux termes de ses statuts, M [J] [R] et M [E] [S] ont été désignés co-gérants.

La SARL BATI 57 a pour gérant M [E] [S].

Par acte en date du 30 juin 2010, la SCI ACTIVPOLE a donné à bail commercial à la SARL BATI 57 un local industriel situé [Adresse 2]. Le contrat prévoit une date d’effet du bail commercial au 1er juillet 2010 et un loyer trimestriel de 3.750 € HT (4 485 € TTC), outre une provision sur charges trimestrielle de 765 € TTC.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, reçu le 16 octobre 2017, la SCI ACTIVPOLE a adressé à la SARL BATI 57 une mise en demeure de payer le montant des loyers pour la période du 1er février 2017 au 31 décembre 2017, soit la somme de 19 096,18 €, charges comprises.

Par exploit d’huissier du 21 novembre 2017, signifié à étude, la SCI ACTIVPOLE a fait délivrer à la SARL BATI 57 un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui faisant commandement de payer le montant des loyers et charges impayés pour une somme totale en principal de 19 096,18 €.

La SCI ACTIVPOLE a ensuite envoyé trois autres courriers recommandés avec accusé de réception à la SARL BATI 57, reçus les 24 janvier 2018, 26 mars 2018 et 07 septembre 2018, aux termes desquels elle l’a mise en demeure de procéder au paiement des loyers impayés. La dernière de ces mises en demeure fait état d’une créance de 40 042,44 €.

La SCI ACTIVPOLE a ensuite entendu saisir le tribunal.

2°) LA PROCEDURE

Par exploit d’huissier délivré le 28 novembre 2018, la SCI ACTIVPOLE a constitué avocat et a fait assigner la SARL BATI 57 devant le tribunal de grande instance de METZ, aux fins de le voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, L 145-41 et suivants du code de commerce,

— dire et juger la demande recevable et bien fondée,

— constater que le congé n’a pas été valablement donné légalement au regard du délai de six mois non respecté,

En conséquence,

— constater et au besoin dire et juger que le bail se poursuit,

— condamner la SARL BATI 57 à payer à la SCI ACTIVPOLE la somme de 40.042,44 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de droit à compter du jour de la demande,

— dire et juger que la SARL BATI 57 sera condamnée à payer jusqu’au terme du bail la somme de 1.471,68 € charges comprises par mois à compter du 1er janvier 2018,

— condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les frais et dépens,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

A la suite de deux dépôts de mandat successifs notifiés par RPVA le 08 février 2022 et le 09 mars 2022, la SCI ACTIVPOLE s’est à nouveau constitué par acte notifié par RPVA le 11 mai 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2025, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe et prorogée au 10 juillet 2025.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°4 notifiées en RPVA le 18 octobre 2024, la SCI ACTIVPOLE demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, L 145-41 et suivants du code de commerce :

— de juger qu’en l’absence de saisine du juge de la mise en état, il n’est pas valablement saisi de la fin de non-recevoir tenant au défaut de qualité à agir du demandeur,

— de juger recevable et bien fondée la demande de la SCI ACTIVPOLE,

— de juger nul et sans effet l’acte dit « rupture conventionnelle » ,

— de constater qu’aucun congé n’a valablement été donné par la SARL BATI 57 ,

En conséquence,

— de constater que le bail se poursuit,

— de condamner la SARL BATI 57 à lui payer la somme de 60.006,57 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts à compter du jour de la demande,

— de condamner la SARL BATI 57 à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SARL BATI 57 aux dépens,

— de rappeler l’exécution provisoire de la décision .

Pour s’opposer à la fin de non-recevoir soulevée par la SARL BATI 57, la SCI ACTIVPOLE, qui explique que la SCI a deux co-gérants, à savoir M [J] [R] et M [E] [S], lequel est également le gérant de la SARL BATI 57, fait valoir :

— sur la forme, qu’en vertu de l’article 789 alinéa 6 du code de procédure civile, le défendeur aurait nécessairement dû saisir le juge de la mise en état de cette demande et non le tribunal,

— sur le fond, qu’en application de l’article 1848 du code civil et de l’article 16-4 de ses statuts, dans les rapports entre les associés, le cogérant de la SCI peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société exceptés ceux qui excèdent ses pouvoirs qui doivent donc être pris collectivement ; qu’en l’espèce, M. [R] pouvait prendre l’initiative de la présente procédure contentieuse en recouvrement des loyers qui constitue un acte relatif à la gestion de la SCI puisqu’il porte sur l’exploitation de son patrimoine immobilier quand bien même M. [S] était en désaccord avec lui au sujet de la continuation du bail ; que cette divergence d’opinion ne constitue pas l’opposition du cogérant à l’introduction d’une procédure contentieuse que relève la SARL BATI 57 dans ses écritures ; que son action ne peut être déclarée irrecevable au titre d’un défaut de qualité à agir.

Sur le fond, elle soutient que l’acte de rupture conventionnelle du bail commercial entre la SCI ACTIVPOLE et la SARL BATI 57 qui lui est opposé est nul dans la mesure où :

— l’acte contrevient aux dispositions de l’article 1161 du code civil dans sa version applicable à l’espèce; M. [E] [S], en qualité de représentant de la SCI ACTIVPOLE, l’a signé au nom de la bailleresse et la SARL BATI 57, locataire, l’a signé en étant représentée par M. [I] [S] à qui M. [E] [S], gérant de BATI 57, avait fait une délégation de pouvoir ; par le biais de cette délégation de pouvoir, M. [E] [S] a signé un acte avec lui-même; le conflit d’intérêt est patent ;

— cet acte est contraire à l’intérêt social de la société ; la rupture conventionnelle du bail datée du 31 janvier 2017 a un effet immédiat et ne prévoit aucune contrepartie financière au profit de la bailleresse alors que cette dernière aurait pu se prévaloir de la continuation du bail jusqu’à l’issue de la période triennale ; le départ du locataire a eu pour conséquence la perte de tout revenu locatif inhérent à l’exploitation de son patrimoine immobilier ;

— en outre, l’huissier de justice a constaté que l’enseigne BATI 57 était toujours présente sur la façade de l’immeuble et que du matériel de cette société était toujours entreposé dans la cour de l’immeuble; malgré cette rupture conventionnelle, le locataire n’a pas effectivement quitté les lieux ni remis les clés ou fait d’état des lieux.

En conséquence de la nullité de l’acte de rupture conventionnelle, et de la continuation du bail jusqu’à son terme, elle sollicite la condamnation de la SARL BATI 57 à lui payer le montant des loyers et charges restants dus.

*

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 05 décembre 2022, la SARL BATI 57 demande au tribunal:

A titre principal,

— d’opposer une fin de non-recevoir aux demandes de la SCI ACTIVPOLE,

A titre subsidiaire,

— de débouter la SCI ACTIVPOLE de ses demandes, fins et prétentions ;

— de condamner la SCI ACTIVPOLE à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient en liminaire que la SARL BATI 57 n’a pas qualité à agir et qu’il existe un défaut de pouvoir à ester en justice et expose que :

— la SCI est gérée par deux co-gérants, M [E] [S] et M [J] [R] ; en contrariété avec l’article 16-4 des statuts de la SCI ACTIVPOLE, M. [J] [R], cogérant de la société demanderesse, a assigné la SARL BATI 57 alors qu’il connaissait l’opposition de M. [E] [S] à cette action ; M. [R] aurait dû organiser une assemblée générale des associés pour statuer sur la possibilité d’une telle procédure et solliciter la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire ; à défaut, il n’a pas qualité à agir et la demande est irrecevable.

Sur le fond, elle fait valoir que :

— l’acte de rupture conventionnelle du bail commercial signé entre les deux sociétés est valable, ; M. [E] [S] avait qualité à représenter la SCI ACTIVPOLE en tant que cogérant ; M. [R] n’a jamais soulevé d’opposition à la signature de cet acte conventionnel ; les dispositions relatives aux baux commerciaux ne s’opposent pas à ce que les parties à un contrat de bail décident de sa résiliation amiable par anticipation ;

— elle a payé des loyers jusqu’au terme du 31 janvier 2017.

MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera observé que les demandes en « constater », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais les moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, ou encore la formulation de simples constatations insusceptibles de conférer un droit, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

I.Sur la fin de non-recevoir

La SARL BATI 57 soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI ACTIVPOLE en invoquant un « défaut de qualité à agir et donc de défaut de pouvoir à ester en justice » selon ses écritures.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 789 du code de procédure civile dispose que Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Conformément à l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, (..) les dispositions du 6° de l’article 789 qui résultent du décret précité sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Le défaut de pouvoir d’ester en justice constitue, non pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Cette exception de procédure sera donc déclarée irrecevable comme étant présentée au tribunal.

Le défaut de qualité à agir constitue en revanche une fin de non-recevoir. La présente instance a été introduite par assignation du 28 novembre 2018, soit antérieurement au décret du 11 décembre 2019. Par conséquent, les dispositions relatives à la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir ne sont pas applicables et le tribunal judiciaire est dès lors compétent pour en connaître.

Selon l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La qualité peut être définie comme l’habilitation légale à élever ou combattre une prétention, ou à défendre un intérêt déterminé. C’est donc le titulaire du droit litigieux qui a qualité pour agir en son nom et pour son compte. Hors des actions attitrées où la qualité pour agir résulte d’une habilitation légale expresse, l’action en justice est ouverte à toute personne physique ou morale qui peut se prévaloir d’un intérêt à agir.

En l’espèce, la SCI ACTIVPOLE, bailleresse, a manifestement qualité pour assigner sa locataire en paiement d’un arriéré locatif.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la SARL BATI 57 sera rejetée.

II.Sur la demande de nullité de l’acte dit « rupture conventionnelle du bail commercial » et la demande en paiement des loyers :

Sur la contrariété avec l’article 1161 du code civil :

La SCI ACTIVPOLE demande la condamnation de la SARL BATI 57 à lui payer la somme de 60.006,51 € représentant les loyers du 1er février 2017 au 31 décembre 2019, outre les charges 2017, 2018 et 2019.

La SARL BATI 57 se prévaut d’un acte intitulé « rupture conventionnelle du bail commercial » daté du 31 janvier 2017 au terme duquel les parties conviennent de mettre fin au bail les liant, à effet immédiat.

Pour solliciter l’annulation de cet acte, la SCI ACTIVPOLE se fonde sur l’article 1161 du code civil, dans sa version applicable au cas d’espèce, qui dispose qu’un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté. En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié.

Elle soutient que l’acte en litige a été signé par M. [E] [S] pour le compte de la société bailleresse et de la société locataire dont il est le gérant de sorte que, M. [E] [S] ayant agi pour le compte des deux parties, l’acte est nul.

A la lecture de l’acte de rupture, il apparaît que M. [E] [S] l’a effectivement signé au nom et pour le compte de la SCI ACTIVPOLE, bailleresse, en sa qualité de cogérant.

En revanche, s’agissant de la société locataire, la signature a été apposée par « M.[S] [K] (avec délégation) ».

Est annexée à cette rupture conventionnelle une délégation de pouvoir datée du 31 mai 2016 donnée par M. [E] [S] en qualité de gérant de la SARL BATI 57 à M. [I] [S] en vue d’effectuer pour le compte de la société la recherche de nouveaux locaux commerciaux et dépôts, la résiliation du bail actuel au [Adresse 2] ainsi que l’organisation du déménagement dans les nouveaux locaux.

Il apparaît que, s’agissant d’une délégation de pouvoir de faire certains actes au nom et pour le compte de la société, M. [I] [S] a signé la rupture conventionnelle au nom de la société BATI 57 et non au nom de son gérant. Il s’ensuit que M. [E] [S], cogérant de la SCI ACTIVPOLE, n’a pas agi en représentation des deux sociétés parties à l’acte de rupture conventionnelle.

Le moyen de la société ACTIVPOLE fondé sur les dispositions de l’article 1161 du code civil sera dès lors rejeté.

Sur la contrariété avec l’intérêt social de la société :

La société demanderesse fait valoir en second lieu que l’acte de rupture conventionnelle du bail commercial a été passé en contrariété avec l’intérêt social de la SCI ACTIVPOLE.

Selon l’article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. Il est désormais acquis qu’un acte entrant dans l’objet social d’une société peut toutefois être contraire à son intérêt social et partant, être annulé. Ainsi en est-il d’un acte accompli par un gérant qui serait de nature à compromettre l’existence de la société.

En l’espèce, aux termes de l’article 2 de ses statuts, la SCI ACTIVPOLE a pour objet :

« – L’acquisition, la construction, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement d’un ou plusieurs immeubles sis au [Adresse 2] et de tous autres immeubles bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement, par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement,

— Éventuellement et exceptionnellement l’aliénation du ou des immeubles devenus inutiles à la société, au moyen de vente, échange ou apport en société, et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet ci-dessus défini, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société. »

Ainsi, au regard de ces dispositions statutaires, la conclusion ou la résiliation de baux commerciaux entrent nécessairement dans le champ de l’objet social de la SCI ACTIVPOLE.

La société demanderesse fait valoir que cette résiliation amiable anticipée l’a conduit à perdre tous ses revenus locatifs issus de l’exploitation de son patrimoine immobilier.

Or, il ressort des éléments versés au débat et notamment du contrat de bail commercial conclu entre la SCI ACTIVPOLE et la SARL SLP en date du 30 juin 2010, que la société demanderesse était propriétaire d’un autre bâtiment sis [Adresse 2] à METZ qu’elle avait donné à bail commercial à une autre société (la SARL SLP) de sorte qu’elle disposait ainsi d’un autre loyer commercial et ne se trouvait pas sans revenu locatif.

En outre, résilier un bail commercial ne revient pas à compromettre l’existence d’une société civile dont l’objet social statutaire consiste justement en l’exploitation par bail des immeubles dont elle propriétaire.

En tout état de cause, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social qui ne sont pas contraires à son intérêt social. A ce titre, ainsi que le relève la société défenderesse, la SCI ACTIVPOLE n’a pas exercé d’action en responsabilité à l’encontre de son cogérant, M. [E] [S], pour avoir commis des fautes dans sa gestion de sorte que la rupture conventionnelle du bail commercial est valable à l’égard des tiers.

Au vu de ces éléments, la demande tendant à l’annulation de l’acte de rupture conventionnelle du bail commercial entre la SCI ACTIVPOLE et la SARL BATI 57 en date du 31 janvier 2017 sera rejetée.

La SCI ACTIVPOLE sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation de la SARL BATI 57 au paiement de l’arriéré locatif réclamé.

III.Sur les décisions de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie qui succombe, la SCI ACTIVPOLE sera condamnée aux dépens.

*

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI ACTIVPOLE sera condamnée sur ce fondement à payer à la SARL BATI 57 la somme de 2.500 € et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

*

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré antérieurement au 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’affaire est compatible avec l’exécution provisoire qui sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’exception de procédure tenant au défaut de pouvoir soulevée par la SARL BATI 57,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la SARL BATI 57,

DEBOUTE la SCI ACTIVPOLE de sa demande de nullité de l’acte dit « rupture conventionnelle du bail commercial » et de sa demande en paiement d’un arriéré locatif ,

CONDAMNE la SCI ACTIVPOLE à payer à la SARL BATI 57 la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI ACTIVPOLE de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI ACTIVPOLE aux dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 JUILLET 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président