COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 03 Décembre 2024

Minute n°

[B] c/ Société COTE D’AZUR HABITAT

DU 03 Décembre 2024

N° RG 24/04449 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCTQ

— Exécutoire le :

à M^e Hajer HMAD

— copie certifiée conforme le:

à COTE D’AZUR HABITAT

à EXPERTISE

DEMANDERESSE:

Madame [M] [B]

née le 07 Novembre 1956 à [Localité 7] – TUNISIE

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-7651 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

Rep/Assistant : M^e Hajer HMAD, avocat au barreau de Nice

DÉFENDERESSE

Société COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

Rep/Assistant : M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame, Monsieur Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [B] est locataire avec son époux, Monsieur [K] [B] d’un appartement de type F5 donné à bail d’habitation par L’OPH COTE D’AZUR HABITAT selon acte sous-seing privé du 12 décembre 2011 et sis à [Adresse 9], moyennant un loyer de 517,05 euros par mois et une provision sur charges locatives de 113,51 euros par mois. Suite au décès de son époux, elle est devenue seule titulaire à compter du 16 janvier 2023.

La locataire se plaint de l’état dégradé de son logement affecté par l’humidité et le considère impropre à son usage.

C’est la raison pour laquelle Madame [M] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, en référé, d’une requête en autorisation d’assigner d’heure à heure son bailleur et a, selon ordonnance n°de minute 136/24 (RG 24/4278) du 12 novembre 2024, été autorisée à assigner COTE D’AZUR HABITAT en référé d’heure à heure à l’audience du lundi 25 novembre 2024 à 09 heures 15, précision faite que l’assignation devra avoir été délivrée avant le 19 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Madame [M] [B] l’Établissement public CÔTE D’AZUR HABITAT, en référé devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du lundi 25 novembre 2024 à 09 heures 15 aux fins, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 145 et suivants, 834 et 835 et suivants du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil, de :

— la recevoir en ses moyens et prétentions,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et avec mission de :

* se rendre sur les lieux sis [Adresse 9] à [Localité 8],

* prendre connaissance de tous documents utiles,

* relever et décrire les désordres affectant les lieux loués,

* déterminer les causes et origines des désordres constatés,

* fournir tout élément technique de fait de nature à permettre de déterminer avec précision les responsabilités encourues,

* indiquer les travaux propres à remédier à cette situation préjudiciable et à en évaluer le coût et la durée,

* évaluer les préjudices subis par la locataire du fait des désordres,

* dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, en présence ou celles dûment convoquées, en leurs observations et explications, y répondra, qu’il se fera remettre et consultera tous documents, constations de nature à éclairer les questions à examiner, qu’il constatera le cas échéant que sa mission est devenue sans objet à raison de la conciliation des parties, en ce cas, en fera un rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises, et qu’à défaut de conciliation, il dressera un procès-verbal de ses opérations et conclusions qui sera déposé au greffe du tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de la consignation effectuée et adressée au greffe,

— juger que l’ensemble des frais d’expertise seront mis à la charge de COTE D’AZUR HABITAT au regard de l’insalubrité du logement et de son absence de volonté de réaliser les travaux,

— l’autoriser à consigner les loyers jusqu’à l’exécution complète des travaux de réparation qui seront constatés par l’expert judiciaire,

— ordonner à COTE D’AZUR HABITAT d’assurer son relogement provisoire pendant la durée de l’expertise mais également jusqu’à la fin des travaux qui seront constatés par l’expert judiciaire et ce, dans un logement adapté à l’état de santé de la locataire ;

— condamner COTE D’AZUR HABITAT à lui payer une provision de 5 000,00 euros à valoir sur le préjudice de jouissance,

— condamner COTE D’AZUR HABITAT au paiement de la somme de 1 500,00 euros conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner COTE D’AZUR HABITAT aux entiers dépens.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT sollicite aux termes de conclusions en réplique déposées à l’audience de renvoi, de lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise, de rejeter le surplus des demandes de Madame [M] [B], enfin de réserver les dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2024, Madame [M] [B] représentée par son conseil sollicite de fixer les frais de consignation à la charge de l’Etat dans la mesure où elle bénéficie de l’aide juridictionnelle. Elle conclut au maintien de ses autres prétentions.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT, représentée par son conseil maintient ses conclusions responsives, qu’il soutient expressément, s’opposant aux demandes de relogement en l’absence d’obligation légale en la matière, de consignation de loyers et de dommages et intérêts considérées comme prématurées.

La Présidente a, sur demande de Maître POUSSIN, accepté la production d’une note en délibéré relative à une éventuelle proposition à la locataire d’échange de logement pour un type F2.

Le délibéré a été fixé au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé-expertise

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 145 de ce code dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, Madame [M] [B] produit notamment au soutien de sa demande d’expertise judiciaire un constat de [Z] [S], commissaire de justice salarié au sein de la SCP Jean-Luc MORAND-Eric FONTAINE, commissaire de justice associés à [Localité 5] qui révèle l’existence de désordres et dégradations dans son logement en particulier d’infiltrations d’eau provenant du plafond du séjour avec la présence de sceaux pour récupérer l’eau, de la chambre en face du séjour dont le plafond est détérioré et présente un trou laissant entrevoir le béton avec présence de moisissure et de champignons, de la salle de bain présentant un plafond dont l’enduit est craquelé sur toute sa surface et est parti par endroit, avec des taches de moisissures. Ce constat est accompagné de plusieurs photographies des lieux loués qui démontrent l’existence des dégâts immobiliers invoqués par la requérante.

Le bailleur social, défendeur émet protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire.

La locataire justifie donc de l’existence d’un motif légitime de recourir à une mesure d’expertise judiciaire. Il sera fait droit à celle-ci selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Madame [M] [B] justifie être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente procédure en produisant la décision la lui accordant en date du 15 novembre 2024.

Ainsi les frais dont la provision à consigner à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire à hauteur de 3 000,00 euros seront avancés par l’Etat en application de l’article 40 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur les autres demandes

Sur la demande de mesures provisoires

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il est établi que Madame [M] [B] a, le 06 juillet 2023, formé auprès de son bailleur une demande d’échange de logement, le sien de type F5 au profit d’un logement de type F2, que le 04 octobre 2024, OPH COTE D’AZUR HABITAT lui a proposé un logement de ce type situé [Adresse 10] à [Localité 8] qu’elle a refusé le 11 octobre 2024 au motif que le logement était trop petit car elle vivait avec sa fille, information non reprise dans l’enquête d’occupation sociale du 1er avril 2024.

Sur la demande de consignation des loyers et de relogement provisoire

Lorsque, selon l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Selon l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Madame [M] [B] demande l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à l’exécution complète des travaux de remise en état du logement et son relogement provisoire pendant la durée de l’expertise et jusqu’à la fin des travaux de réparation.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT s’oppose à ces prétentions compte tenu notamment du refus injustifié de Madame [M] [B] d’intégrer le nouveau logement qui lui a été proposé le 4 octobre 2024 et soutient que la demande de relogement provisoire de cette dernière ne repose sur aucun fondement légal outre que le bailleur n’a pas d’obligation légale de relogement dans cette hypothèse, uniquement dans les cas visés à l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il est constant que les conclusions de l’expertise judiciaire permettront de déterminer les causes des dégradations et les solutions techniques susceptibles d’y mettre fin, ainsi que la nature des travaux et le délai d’exécution de ceux-ci.

En outre, comme le relève à juste titre l’OPH COTE D’AZUR HABITAT, Madame [M] [B] avait la faculté d’intégrer un nouveau logement de type F2 conformément à sa demande qu’elle a refusé selon les explications reprises ci-dessus.

Elle ne démontre pas qu’une des conditions visées à l’article L 521-3-1 I du code de la construction et de l’habitation serait réunie, à savoir que l’immeuble dans lequel elle est logée ferait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendraient temporairement inhabitable, ou encore si le logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, hypothèses dans lesquelles le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins et dans le dernier cas, jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité.

Dès lors, il ne sera pas fait droit aux demandes de Madame [M] [B] en consignation des loyers jusqu’à l’achèvement complet des travaux de remise en état de son logement et de relogement provisoire.

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [M] [B] sollicite l’octroi d’une provision de 5 000,00 euros à valoir sur son préjudice de jouissance.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT fait valoir que cette demande qui n’est pas explicitée apparaît prématurée au stade de la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire.

Il sera rappelé à Madame [M] [B] qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection statuant en référé de connaître de sa demande provisionnelle en paiement d’une somme de 5 000,00 euros à valoir sur la liquidation de son préjudice de jouissance dès lors que cette question relève du fond du droit et d’un examen approfondi des éléments de la cause relatifs aux désordres affectant le logement loué dont ceux qui résulteront en particulier de l’expertise judiciaire.

Il convient donc de rejeter la demande de Madame [M] [B] de condamnation provisionnelle.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700-2 du Code de procédure civile

Madame [M] [B], qui a intérêt au prononcé d’une mesure d’expertise prendra en charge les entiers dépens de l’instance au sens de l’article 696 du Code de procédure civile.

Dès lors, sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera déclarée irrecevable.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et désignons à cet effet, Monsieur [U] [L], Architecte DPLG, [Adresse 4], Tél:[XXXXXXXX01] Port:[XXXXXXXX02], Mèl:[Courriel 6]

avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et avec mission de :

* se rendre sur les lieux sis [Adresse 9] à [Localité 8],

* prendre connaissance de tous documents utiles,

* relever et décrire les désordres affectant les lieux loués,

* déterminer les causes et origines des désordres constatés,

* fournir tout élément technique de fait de nature à permettre de déterminer avec précision les responsabilités encourues,

* indiquer les travaux propres à remédier à cette situation préjudiciable et à en évaluer le coût et la durée,

* évaluer les éventuels préjudices subis par la locataire du fait des désordres, s’ils sont avérés et toujours d’actualité,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, en présence ou celles dûment convoquées, en leurs observations et explications, y répondra, qu’il se fera remettre et consultera tous documents, constations de nature à éclairer les questions à examiner, qu’il constatera le cas échéant que sa mission est devenue sans objet à raison de la conciliation des parties, en ce cas, en fera un rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises, et qu’à défaut de conciliation, il dressera dans un premier temps un pré-rapport qu’il transmettra aux parties afin qu’elles émettent éventuellement des dires auxquels l’expert répondra dans un délai de trois semaines puis dans un second temps un procès-verbal définitif de ses opérations et conclusions qui sera déposé au greffe du tribunal dans un délai de trois mois à compter de l’avis de la consignation effectuée et adressée au greffe,

DISONS que l’expert avertira le juge chargé des expertises sans délai au cas où il ne pourrait accepter sa mission,

DISONS que l’expert procédera à sa mission au plus tard, dès qu’il sera avisé du versement de la consignation au Régisseur de la présente juridiction,

FIXONS à la somme de 3 000,00 euros la provision à valoir sur les honoraires de l’expert,

DISONS que cette provision sera versée par l’Etat, Madame [M] [B] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, dans le délai de 45 jours, soit au plus tard le 17 janvier 2025,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai susvisé, la désignation de l’expert sera caduque, sauf demande de prorogation de délai ou relevé de caducité pour motif légitime et l’instance sera poursuivie, sauf à ce que toutes conséquences soient tirées de l’abstention ou du refus de consigner,

DISONS qu’en cours d’expertise, l’expert pourra, conformément aux termes de l’article 280 du code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises, la consignation d’une provision complémentaire dès lors qu’il établira que la provision allouée s’avère insuffisante,

DISONS qu’il ne pourra être procédé aux opérations d’expertise qu’en présence des parties, ou celles-ci dûment convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception, et leurs conseils avisés, que l’expert entendra nécessairement les parties en leurs observations, et consignera, le cas échéant, leurs dires dans le respect du principe du contradictoire,

DISONS que, conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert adressera aux parties une copie de son rapport en mentionnant cette remise sur l’original,

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de carence de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises,

DISONS qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et fera un rapport au juge chargé du contrôle des expertises,

REJETONS les demandes de condamnation provisionnelle, de consignation des loyers et de celle aux fins de relogement provisoire de Madame [M] [B],

DÉCLARONS la demande de Madame [M] [B] émise au titre de l’article 700 du code de procédure civile irrecevable ;

CONDAMNONS Madame [M] [B] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION,