TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HUERRE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HUERRE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12844 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAF

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le CABINET SAINT LAMBERT, SAS, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0109

DÉFENDERESSE

Madame [T] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12844 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAF

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [B] est propriétaire des lots n° 106, 155 et 194 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 1er décembre 2022, Mme [T] [B] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  1 375, 45 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 octobre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus,

—  180 euros au titre des frais nécessaires,

—  200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [T] [B] de payer la somme de 12 205, 94 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2024.

Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner Mme [T] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 21 octobre 2024 aux termes duquel il demande au tribunal de :

— condamner Mme [T] [B] au paiement d’une somme de 13 619, 96 euros, correspondant aux charges dues, outre les intérêts au taux légal, sur la somme de 12 205, 94 euros à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2024 et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [T] [B] au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

— condamner Mme [T] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, Mme [T] [B] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 juin 2025, a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en paiement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] réclame la somme totale de 13 619, 96 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 106, 155 et 194 de Mme [T] [B],

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 10 924, 37 euros,

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12844 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAF

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [T] [B] du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales du 19 janvier 2022, 10 janvier 2023, 9 janvier 2024 approuvant les exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, sa créance est établie à 10 924, 37 euros arrêtées au 1er octobre 2024, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024.

Mme [T] [B] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

II – Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais liés aux “honoraires contentieux” de 864 euros (4x 216 euros) ne sont pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Par ailleurs, les frais de l’assignation en justice relèvent de dépens et seront analysés à ce titre ci-dessous.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires devra être intégralement débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, compte tenu de la condamnation judiciaire en date du 1er décembre 2022, et du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires démontre l’existence de manquements répétés à l’obligation incombant à Mme [T] [B] s’agissant du règlement de ses charges de copropriété.

Par conséquent, il convient de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes :

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette.

Mme [T] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 10 924, 37 euros arrêtées au 1er octobre 2024, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024,

CONDAMNE Mme [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande formée au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE Mme [T] [B] aux entiers dépens,

CONDAMNE Mme [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Septembre 2025.

La Greffière Le Président