Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 18] – tél : [XXXXXXXX01]

10 Mars 2025

1re chambre civile

50G

N° RG 20/01990 – N° Portalis DBYC-W-B7E-IWCE

AFFAIRE :

[WU] [K]

[S] [SO] épouse [K]

C/

[W] [R]

[T] [X] [Y] [U]

[E] [R]

[Z] [H] [D] [F] [U]

[B] [R]

[A] [I] [U]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Septembre 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025,

après prorogation du délibéré;

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [WU] [K]

Madame [S] [SO] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentés par Maître Julie CASTEL de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [W] [R]

[Adresse 9]

[Localité 19]

défaillante

Madame [T] [X] [Y] [U]

[Adresse 22]

[Localité 10]

représentée par M^e Arnaud COUSIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [E] [R]

[Adresse 5]

[Localité 11]

défaillant

Madame [Z] [H] [D] [F] [U]

[Adresse 8]

[Localité 17]

représentée par M^e Arnaud COUSIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [B] [R]

[Adresse 6]

[Localité 13]

défaillant

Monsieur [A] [I] [U]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par M^e Arnaud COUSIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente du 03 juin 2013, une maison individuelle d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 21] (35) et édifiée sur deux parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 15] et [Cadastre 16], a été acquise en indivision, au prix de 74 000 €, par :

— Mme [M] [C] veuve [K], à concurrence de 17 371/74 000èmes,

— M. [V] [L], à concurrence de 34 742/74 000èmes,

— et M. [J] [U], à concurrence de 21 887/74 000èmes.

Suivant acte sous signature privée intitulé « compromis de vente » du 09 mars 2015, établi par Maître [N], notaire à [Localité 20] (49), M. [U] a vendu en pleine propriété à M. [WU] [K] et à Mme [S] [SO], son épouse, ses droits indivis au prix de 25 200 €. Les parties ont stipulé, au profit des acquéreurs, une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 3 100 € auprès de la Banque postale, l’offre devant être reçue au plus tard le 31 mars 2015.

Elles ont également « précisé » que la somme précitée, correspondant au prix, avait « d’ores et déjà été acquittée par les acquéreurs, ce que le vendeur (a reconnu) expressément ».

Le transfert de propriété a été prévu à la date de la réitération de la vente par acte authentique, laquelle devait intervenir le 17 avril 2015. Les parties ont, toutefois, stipulé que cette date n’était pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période pendant laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter et sans prévoir de terme à cette période.

Elles ont, par ailleurs, « observé » que l’acquéreur était alors « locataire » du bien vendu et ont convenu d’effectuer, au plus tard au jour de la réitération, « un compte entre vendeur et acquéreur au titre de la location existant entre eux ».

La réitération de la vente n’a pas eu lieu, pour des motifs qui restent ignorés du tribunal.

Selon l’avocat des époux [K], demandeurs à la présente instance, M. [L] est décédé le 12 mars 2015. De même source, il avait légué ses droits indivis à M. [K] par un testament toutefois contesté actuellement devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo (35).

Suivant lettre datée du 21 mars 2017 adressée par M. [U] à Maître [N], « ce serait bien si cette affaire (la vente précitée, NDR) venait à son terme (…) moi, j’en suis prisonnier car je continue de régler l’assurance de ce bien en tant que propriétaire non occupant ».

L’intéressé a conclu en ces termes :

« Je pense m’être fait avoir en beauté par cette [S], voulant tout sans rien payer ».

Selon les avocats des parties comparantes, M. [U] est décédé le 18 mai 2018.

Suivant relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière daté du 16 novembre 2018, Mme [C] a procédé à la donation en pleine propriété de ses droits indivis à M. [K].

Les époux [K] ne justifient, ni même n’allèguent, de démarches auprès des héritiers de leur vendeur visant à procéder amiablement à la réitération de la vente.

Par actes d’huissier du 24 février 2020, ils ont assigné Mmes [Z] et [T] et M. [A] [U] (les consorts [U]) devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1589 et 1302 et suivants du code civil, aux fins, principalement, de réitération par acte authentique de la vente du 09 mars 2015, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par actes d’huissier des 16 et 23 juin 2021, ils ont ensuite assigné en intervention forcée, aux mêmes fins, Mme [W] et MM. [E] et [B] [R] (les consorts [R]).

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par le RPVA le 22 mai 2023, ils demandent désormais au tribunal de :

Vu les articles 1589 et 1 302 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

Constater que la vente consentie par M. [J] [U], né le 21 février 1940 et décédé le 18 mai 2015 (sic), au profit des époux [K], à concurrence de ses 21 887ème/74 000ème en pleine propriété de l’immeuble sis à [Localité 21] au [Adresse 3],

Moyennant le prix de 25 200 € est parfaite et définitive ;

Constater que le prix de vente a d’ores-et-déjà été acquitté par M. et Mme [WU] [K] ;

Dire et juger que la vente est parfaite et définitive aux conditions du compromis de vente régularisé les 27 février et 9 mars 2015 avec toutes les suites et conséquences de droit ;

En conséquence :

Condamner les consorts [U] et [R] en leur qualité d’héritiers de M. [J] [U] à régulariser en l’étude de Maître [N], notaire à [Localité 20], l’acte authentique constatant la vente au profit de M. et Mme [WU] [K] suivant les conditions figurant au compromis de vente en date des 27 février et 9 mars 2015, ce dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 24] au cas où les consorts [U] et [R] refuseraient de régulariser l’acte authentique de vente dans le délai imparti, étant précisé pour les besoins de la publicité foncière que M. [J] [U] a acquis la quote-part en pleine propriété du bien susvisé à concurrence des 21 887ème / 74 000ème en vertu d’un acte de vente reçu suivant acte de Maître [G], notaire à [Localité 23], en date du 3 juin 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 24] le 20 juin 2013, volume 2013 P N°3821 ;

Subsidiairement :

Dire et juger que la somme de 25 200 € versée par M. et Mme [WU] [K] à M. [J] [U] constitue un paiement indu ;

En conséquence :

Condamner in solidum les consorts [U] et [R] en leur qualité d’héritiers de M. [U] à restituer à M. et Mme [WU] [K] la somme de 25 200 €, outre les intérêts au taux légal courant à compter du 27 février 2015 jusqu’au paiement effectif de ladite somme.

Sur la demande reconventionnelle :

A titre principal :

Débouter les consorts [U] de leur demande en paiement d’indemnités d’occupation à l’indivision.

Subsidiairement :

Si par extraordinaire, il était fait droit à une telle demande :

Débouter les consorts [U] de leur demande en paiement d’indemnités d’occupation à l’indivision pour la période antérieure au 11 janvier 2016 ;

Condamner les consorts [O] à verser aux époux [K] une indemnité équivalente au montant des indemnités d’occupation que les époux [K] seront, le cas échéant, condamnés à verser à l’indivision depuis le 30 avril 2018 jusqu’à la réitération par acte authentique, en réparation de leur préjudice financier.

En toutes hypothèses :

Débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum les consorts [U] et [R] à verser à M. et Mme [WU] [K] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication au service de la publicité foncière.

Par conclusions n°3 notifiées par le RPVA le 11 octobre 2023, les consorts [U] demandent au tribunal de :

Statuer ce que de droit sur la demande visant à déclarer la vente parfaite ;

Dire que les consorts [U] sont recevables en leur demande de paiement d’une indemnité d’occupation ;

En conséquence, condamner Mme [SO] et M. [K] au paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 3 juin 2013 et ce, jusqu’à la signature de l’acte authentique qu’il appartiendra aux acquéreurs de requérir dans le délai qu’ils jugeront bon ;

Dire que cette indemnité sera calculée par le notaire commis pour procéder aux opérations de partage, par la juridiction compétente ;

A titre subsidiaire, en cas de constatation de la caducité de la vente :

Dire que l’indemnité d’occupation sera due jusqu’au partage, ou à défaut remise dûment constatée du bien à la disposition de l’indivision par remise des clés à l’ensemble des indivisaires et parfaite libération des lieux par l’occupant ;

Déclarer l’action en paiement de l’indu prescrite ;

À défaut, rejeter la demande ;

A défaut encore, ordonner la compensation judiciaire à due concurrence, entre la quote-part d’indemnité d’occupation revenant à la succession de M. [J] [U], et une éventuelle créance de restitution du prix de vente ;

Dire que ladite compensation interviendra dans le cadre des opérations de partage ;

Renvoyer les parties à se pourvoir devant la juridiction saisie de l’action en partage ;

Débouter les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts ;

En toute hypothèse :

Condamner in solidum Mme [SO] et M. [K] à verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et condamner les mêmes aux entiers dépens ;

Condamner les consorts [R] à garantir les consorts [U] de toutes condamnations prononcées contre eux, au profit des consorts [K] et [SO] ;

Rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude, s’agissant de MM. [E] et [B] [R] et au moyen des diligences prévues à l’article 659 du code de procédure civile, en ce qui concerne Mme [W] [R], ces derniers n’ont pas constitué avocat, ni n’ont comparu.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’audience a été fixée au 09 septembre suivant.

Par message adressé par le RPVA le 13 février 2025, le tribunal, au visa des articles 472, 122 et 125 du code de procédure civile, a invité les parties constituées à lui justifier, par tout moyen pertinent de leur choix, de la qualité à défendre de Mme [W] et de MM. [E] et [B] [R].

Par note en délibéré reçue au greffe le 18 février suivant, les consorts [U] ont produit un acte de notoriété établi le 13 juillet 2022 suite au décès de M. [J] [U].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties comparantes, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsqu’un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le tribunal rappelle, par ailleurs, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n°18-18.778).

Sur la demande de réitération de la vente

L’article 1582 du code civil dispose que :

« La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ».

L’article 1583 du même code prévoit que :

« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

L’article 1584 de ce code dispose que :

« La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives.

Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions ».

Les époux [K] sollicitent la réitération de la vente conclue par acte sous signature privée, le 09 mars 2015, avec M. [U]. Ils soutiennent, à cet effet, qu’est intervenu à cette date un accord sur la chose et sur le prix, lequel a d’ores et déjà été payé, de sorte que la vente est parfaite. Ils affirment que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a été réalisée et que, de toute façon, ni leur vendeur, ni ses héritiers, n’ont « rempli les formalités nécessaires à la mise en œuvre de la caducité du compromis de vente » (page 6).

Les consorts [U], dans leur dispositif, siège de leurs prétentions, n’ont pas sollicité le débouté de cette demande. déclarent, dans leur discussion, ne rien avoir « contre le fait que les demandeurs deviennent propriétaires de la quote-part indivise de leur père » (page 3). Par lettre de leur avocat, datée du 12 septembre 2023 et adressée aux consorts (leur pièce n°2), ils ont affirmé que les époux « ont légitimement le droit de devenir propriétaires » du bien litigieux.

Il s’en déduit, par application des articles 408 et 410 du code de procédure civile, qu’ils ont acquiescé à la demande.

Les consorts [R] n’ont pas défendu à l’instance.

Leur qualité d’héritiers de M. [J] [U], leur grand-père, a été justifiée en cours de délibéré.

Il ressort de l’acte sous signature privée intitulé « compromis de vente » du 09 mars 2015 (pièce demandeurs n°1) que les époux M. [U] se sont accordés sur la vente, en pleine propriété, « des 21 887/74 000èmes » qui appartenait à ce dernier dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 21] (35) et cadastré section AD n° [Cadastre 15] et [Cadastre 16], au prix de 25 200€.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt a été stipulée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs (page 5) et aucune des pièces versées aux débats ne fait état d’une démarche du vendeur, dans le délai prévu, visant à provoquer la caducité de l’acte, au motif d’un défaut de notification à son endroit de l’obtention ou de la non obtention du prêt.

En conséquence de ce qui précède, la vente étant parfaite, ce qui sera constaté, il sera fait droit à la demande visant à son exécution forcée, sous les précisions mentionnées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle

Les consorts [U] sollicitent la condamnation des époux à payer, mais sans dire à qui, une indemnité d’occupation depuis le 03 juin 2013 et jusqu’à la signature de l’acte authentique. Ils ne chiffrent pas cette prétention mais demandent au tribunal d’en confier le calcul au « notaire commis pour procéder aux opérations de partage par la juridiction compétente » (dispositif de leurs conclusions, page 11), sans autre précision. Ils rappellent que le transfert de propriété de la maison occupée par les époux [K] n’a pas encore eu lieu. Ils soutiennent que ces derniers l’occupent dès lors sans droit, ni titre et que si le « compromis de vente » fait état d’un bail, il ne s’agit a priori que d’une déclaration fictive, en l’absence de toute trace de paiement d’un loyer. Ils affirment que depuis l’entrée des demandeurs dans l’indivision, soit au plus tard le 16 novembre 2018, ces derniers restent redevables d’une indemnité d’occupation, en application cette fois des articles 815-8 et suivants du code civil. Ils prétendent que doivent être établis « un compte d’occupation sans droit, ni titre », puis « un compte d’indivision » (page 6). Ils contestent toute volonté de leur père d’héberger les époux [K] à titre gratuit.

Ces derniers, pour s’opposer à cette demande, rappellent en premier lieu le régime juridique des baux d’habitation et de l’indivision. Ils soutiennent, ensuite, que la volonté des indivisaires était de les héberger à titre gratuit. Ils invoquent, à cet égard, un courrier de M. [U] adressé à la caisse d’allocations familiales, en date du 18 novembre 2014, dans lequel celui-ci déclare qu’ils ne sont pas ses locataires. Ils affirment que cette volonté commune des indivisaires ressort des pièces versées aux débats mais sans, toutefois, dire lesquelles. Ils sollicitent, à titre subsidiaire, le « débouté » de cette demande en paiement formée en cours d’instance le 11 janvier 2021, pour la période antérieure au 11 janvier 2016, une telle demande ne pouvant pas porter sur une période remontant à plus de cinq ans, mais sans clairement articuler une fin de non recevoir tirée de la prescription.

L’article 1353 du code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En premier lieu, les consorts [U], qui ne prétendent pas que les époux se sont introduits dans la maison litigieuse contre la volonté de leur auteur ou de l’un des deux autres indivisaires, n’allèguent en outre aucun fait ou acte émanant de ces derniers exprimant leur intention de les voir éguerpir des lieux. Ils ne peuvent, en conséquence, utilement soutenir que les époux [K] ont occupé sans droit, ni titre cette maison avant que M. [K] ne devienne membre de l’indivision.

En second lieu, ils déclarent eux-mêmes que le bail évoqué dans l’acte de vente procédait d’une fiction, ce à quoi il convient d’ajouter qu’un indivisaire titulaire de moins des deux tiers des droits indivis, comme l’était leur auteur, ne peut, de toute façon, conclure seul un contrat de bail en application de l’article 815-3 du code civil.

Il s’ensuit que les consorts [U] ne rapportent la preuve qui leur incombe (Civ. 1ère 15 mars 2005 n° 02-17.686 et Civ. 3ème 28 juin 2018 n° 16-27.306), ni d’une occupation sans titre, ni d’un contrat de louage de choses sur le fondement desquels pourrait prospérer leur demande en paiement.

Ils ne justifient pas plus, ni même n’allèguent, pour la période où les demandeurs ont pu également occuper la maison en raison de la qualité d’indivisaire de M. [K], l’impossibilité de droit ou de fait pour leur auteur, puis pour ses héritiers, d’user de la chose indivise (Civ. 1ère 31 mars 2016 n° 15-10.748 Bull. n°71), de sorte qu’ils sont également mal fondés à réclamer une indemnité au titre de l’article 815-9 du code civil.

Ils ne pourront, en conséquence, qu’être déboutés de leur demande en paiement.

Sur les demandes annexes

L’article 696 du code de procédure civile, en son premier alinéa, dispose que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les époux [K] n’expliquent pas pourquoi ils n’ont pas réitéré la vente avant le décès de leur vendeur alors même que ce dernier, dans son courrier du 21 mars 2017 adressé à son notaire (pièce défendeurs n°1), déplorait cette situation. Sans former d’observations sur ce courrier, ils se bornent en effet à indiquer que cette réitération n’a pas eu lieu « pour des raisons (qu’ils) ignorent » (page 3), mais sans dire quelles démarches ils ont tenté pour y procéder.

Ils ne justifient, en outre, d’aucunes démarches amiables envers les consorts [U], avant de les avoir assignés en justice.

Il n’est dès lors pas contraire à l’équité de leur laisser la charge des dépens.

En conséquence, ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande de frais non compris dans les dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée, du même chef, par les consorts [U], de laquelle ils seront déboutés.

DISPOSITIF

Le Tribunal :

CONSTATE qu’est parfaite la vente :

— par . [J] [U], né le 21 février 1940 à [Localité 26] (Italie), domicilié de son vivant [Adresse 4] à [Localité 20] (49),

— à . [WU] [K], né le 03 août 1970 à [Localité 24] (35) et à Mme [S] [SO], son épouse, née le 06 juin 1972 à [Localité 25] (59),

— des 887/74 000èmes pleine propriété lui appartenant dans la à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 21] (35) et cadastrée section AD n° [Cadastre 15] et [Cadastre 16],

— au prix de 25 200 € ;

DIT qu’à défaut de signature, entre les parties, d’un acte authentique notarié avant le 1erjuillet 2025, le présent jugement vaudra acte authentique de vente ;

ORDONNE la publicité du jugement définitif au service de la publicité foncière ;

CONDAMNE M. [WU] et Mme [S] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La présidente