Min N° 24/00952

N° RG 24/03228 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTVD

S.A.S. OLYMPIMMO

C/

M. [H] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. OLYMPIMMO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2023, la SCI LE VALENTIN a donné à bail à Monsieur [H] [N] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros et 15 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 22 juillet 2023, la Société par action simplifiée OLYMPIMMO (la SAS OLYMPIMMO) a acquis la propriété du bien immobilier loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, la SAS OLYMPIMMO a fait signifier à Monsieur [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.406 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 mars 2024, la SAS OLYMPIMMO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la Société par actions simplifiée OLYMPIMMO a fait assigner Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation judiciaire de plein droit du bail liant les parties,ordonner que dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, le défendeur devra quitter et vider les lieux loués, et les remettre à la libre disposition du bailleur en satisfaisant aux obligations du locataire sortant,à défaut de le faire à la date susdite, autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, après l’accomplissement des formalités prévues par la loi, avec au besoin le concours de la force publique,autoriser en ce cas le bailleur à faire entreposer en tel garde meuble de son choix, les meubles pouvant alors se trouver dans les lieux, et ce aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [H] [N] au paiement des sommes suivantes :- la somme de 3.547 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 21 mai 2024, et condamner le locataire à son paiement à compter du 01 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 20 mars 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 25 juin 2024.

A l’audience du 16 octobre 2024, la SAS OLYMPIMMO, représentée par son conseil, informe de ce que le locataire a quitté les lieux et affirme maintenir les termes de son assignation.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 mars 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [N], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [N], assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS OLYMPIMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS OLYMPIMMO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 février 2023, du commandement de payer délivré le 20 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au mois d’octobre 2024 que la SAS OLYMPIMMO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [N] à payer à la SAS OLYMPIMMO la somme de 5.192 euros, au titre des sommes dues au mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaianes à compter du commandement de payer, le 2 mai 2024 à 24 heures, et il ya lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 février 2023 à compter du 3 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Page

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 mai 2024, Monsieur [H] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [N] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [N] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 mars 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [N] à payer à la SAS OLYMPIMMO la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société par actions simplifiée OLYMPIMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 février 2023 entre la Société par actions simplifiée OLYMPIMMO venant aux droits de la SCI LE VALENTIN d’une part, et Monsieur [H] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [N] à compter du 3 mai 2024 date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à la Société par actions simplifiée OLYMPIMMO la somme de 5.192 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à la Société par actions simplifiée OLYMPIMMO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 03 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

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CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à la Société par actions simplifiée OLYMPIMMO la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 mars 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE