TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [R]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07964 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WV5

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07964 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WV5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 19/01/2004, l’OPAC DE [Localité 4], devenu [Localité 4] HABITAT OPH, a donné à bail à [Z] [R] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], et une cave, pour un loyer mensuel initial de 201,58 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09/11/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 2220,11 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 19/08/2024 à domicile, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer ;

— ordonner l’expulsion de [Z] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— autoriser [Localité 4] HABITAT OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner [Z] [R] au paiement d’une somme provisionnelle de 5359,57 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au mois 01/07/2024, à parfaire lors de l’audience ;

— condamner [Z] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

— condamner [Z] [R] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 20/08/2024.

L’affaire était examinée à l’audience du 13/01/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6991,08 euros. Il maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

[Z] [R], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 09/11/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 09/11/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Z] [R] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 09/01/2024 à minuit, soit à compter du 10/01/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [Z] [R] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [R] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[Z] [R] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [Z] [R] reste devoir une somme de 6627,55 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 01/12/2024, mois de novembre 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [Z] [R] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu des frais nécessairement engagés par la demanderesse et en équité, il y a lieu de prononcer la condamnation de [Z] [R] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Z] [R] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 10/01/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 4] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de [Z] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [Z] [R] à [Localité 4] HABITAT OPH à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [Z] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 6627,55 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 01/12/2024, novembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

AUTORISE [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [R] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [R] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [R] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 09/11/2023 et de l’assignation;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection