TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/51853 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64YV

N° : 5

Assignation du :

07 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 mai 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [N] [L] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [E] [G] [V] [C] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

La S.C.I. DOMALAUR

[Adresse 3]

[Localité 5]

La S.C.I. LAURMADO

[Adresse 3]

[Localité 5]

La S.C.I. MADOLAUR

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LES GERMAINS

[Adresse 1]

Boutique

[Localité 4]

représentée par Maître Erol DEMIR, avocat au barreau de PARIS – #E1716

DÉBATS

A l’audience du 11 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2017, Madame [Z] [L], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur ont donné à bail commercial à la société Les Germains pour une durée de 9 années à compter du 23 juin 2017, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 18.000 euros, payable trimestriellement, par quart et d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, Madame [N] [L], Monsieur [E] [X], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur ont assigné la société Les Germains en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Les Germains ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Les Germains,

— la condamnation de la société Les Germains à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 7.865,21 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de la société Les Germains au paiement d’une clause pénale de 786,52 euros,

— la condamnation de la société Les Germains au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au triple du loyer normalement exigible,

— la condamnation de la société Les Germains au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer des 28 novembre 2023, 16 février 2024, 26 novembre 2024 et 5 février 2025.

Lors de l’audience du 11 avril 2025, Madame [N] [L], Monsieur [E] [X], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur, représentés par leur Conseil, maintiennent oralement leurs demandes, portant leur demande en paiement à la somme de 11.831,54 euros et sollicitent en outre la condamation de la défenderesse à exécuter les travaux de fermeture des locaux selon le devis NS Metal du 27 mai 2024 dans le mois de l’ordonnance à intervenir ou en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, dans le mois de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et avant libération des locaux et à défaut, à lui payer le coût des travaux soit la somme de 5.700 euros HT.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

La société Les Germains, représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement sur 12 mois à hauteur de 1.000 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente. Elle ne s’oppose pas à la demande de remise en état de la porte d’entrée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article XIX du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 5 février 2025, Madame [N] [L], Monsieur [E] [X], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur ont fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la bonne foi du locataire et la situation financière obérée par des travaux de voirie pour la période d’impayés de loyer commandent d’accorder des délais de paiement.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie, la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et la défenderesse sera condamnée à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 809 alinea 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à Madame [N] [L], Monsieur [E] [X], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur s’élèvent à 11.831,54 euros dont il convient toutefois de déduire les frais injustifiés ou déjà inclus dans les dépens à hauteur de 976,92 euros. L’obligation n’est donc pas sérieusement contestable à hauteur de 10.854,62 euros au terme du 2ème trimestre 2025.

La société Les Germains sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 10.854,62 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Il convient de consater l’accord des parties sur la remise en état de la porte d’entrée en cas de départ des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Les Germains qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement aux demandeurs de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Les Germains à payer à Madame [N] [L], Monsieur [E] [X], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur une provision de 10.854,62 euros (dix mille huit cent cinquante quatre euros soixante deux centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 2ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la société Les Germains un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 12 paiements mensuels successifs d’un montant de 1.000 euros (mille euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société Les Germains devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la société Les Germains à payer à Madame [N] [L], Monsieur [E] [X], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Condamnons dans le mois suivant en cas de résiliation la société Les Germains à exécuter les travaux de fermeture qui s’imposent tels que prévus au devis NSI Metal du 27 mai 2024 et à défaut, à payer à Madame [N] [L], Monsieur [E] [X], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur la somme de 5.700 euros HT au titre du coût desdits travaux;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la clause pénale;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la conservation du dépôt de garantie;

Condamnons la société Les Germains, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer des 28 novembre 2023, 16 février 2024, 26 novembre 2024 et 5 février 2025;

Condamnons la société Les Germains au paiement à Madame [N] [L], Monsieur [E] [X], les sociétés Domalaur, Laurmado et Madolaur de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile .

Fait à [Localité 6] le 16 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY