TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FRQ

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025015877 du 27/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FRQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27/02/2020, la [Adresse 5] (la société IMMOBILIERE 3F) a donné à bail à Monsieur [H] [D] un appartement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [H] [D] le 6 décembre 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 2 350, 86 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 14 février 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [H] [D] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [D] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers et charges dus la somme principale de 2 129, 76 Euros,

— Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de 50% jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil, outre les charges, et subsidiairement fixer cette indemnité au montant minimum du loyer majoré des charges,

— Le voir condamné à lui payer une somme de 350 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le voir condamné aux dépens et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2025 ; la société Immobilière 3F représentée par son conseil a actualisé sa demande à 2 547, 33 euros au 10 octobre 2025 et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi d’un délai de paiement ;

Monsieur [H] [D] a comparu. Il a indiqué avoir commencé à apurer sa dette et proposé qu’un délai lui soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 50 Euros par mois pendant 12 mois puis 80 euros par mois pendant 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025 ;

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la société Immobilière 3F a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 6 décembre 2024 à Monsieur [H] [D] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne par principe de plein droit le 6 février 2025 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

En second lieu qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu des explications fournies à l’audience par Monsieur [H] [D], il y a lieu d’accorder un délai de paiement ;

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 , que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce il résulte des débats que la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [H] [D] au titre des loyers impayé, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 2 547, 33 Euros arrêtés au 10 octobre 2025;

En conséquence Monsieur [H] [D] sera condamné à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2 547, 33 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu’à parfait paiement ;

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative;

En conséquence, Monsieur [H] [D] sera autorisé à régler les sommes dues en 12 mensualités de 50 Euros chacune en plus du loyer courant puis 23 mensualités de 80 euros chacune en plus du loyer courant jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 36ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, au cas où la suspension de la résiliation du bail prendrait fin, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [D] au départ effectif des lieux ;

Cependant que le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale au montant du loyer majoré de 50% outre les charges.

Cette demande doit s’analyser en une clause pénale supposant l’existence d’un préjudice. Cependant il n’est produit aucun élément à ce titre hors le constat des retards de paiement.

Dès lors qu’il ne peut être fait droit à la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation formée par la société demanderesse.

Par conséquent le défendeur devra s’acquitter si la suspension de résiliation prend fin et jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la société IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [H] [D] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 27/02/2020 entre la société IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [H] [D] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 6 février 2025,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à la société IMMOBILIERE 3F au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés 10 octobre 2025, la somme de 2547,33 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DIT que Monsieur [H] [D] sera autorisé à régler sa dette en 12 mensualités de 50 Euros chacune en plus du loyer courant puis 23 mensualités de 80 euros chacune en plus du loyer courant jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 36ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résoluto+++ire sera acquise;

DIT qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT qu’en ce cas, une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération des lieux sera due ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,