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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Expropriation

N° RG 23/00097 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YLAT

Jugement du :

29 Janvier 2024

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

[Y] [Z] épouse [E]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 29 Janvier 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Jean-Marc PETIT, avocat au barreau de LYON

ET :

Madame [Y] [Z] épouse [E]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître Christophe DEGACHE de la SELARL CHRISTOPHE DEGACHE, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Monsieur [T] [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 16 janvier 2023, n° 69-2023-01-16-00005, les travaux à entreprendre par l’établissement public local SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de prolongement de la ligne de tramway T6 Nord sur le territoire des communes de [Localité 19], [Localité 14] et [Localité 13] ont été déclarés d’utilité publique.

Ces travaux impliquent notamment la démolition de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 20], parcelle cadastrée section CN, n° [Cadastre 2], appartenant à Madame [Y] [Z] épouse [E].

Le SYTRAL MOBILITES considère que l’emprise nécessaire aux travaux serait de 194 m² sur les 446 m² de la parcelle, l’emprise expropriée devant être cadastrée section CN, n° [Cadastre 7], le reliquat de la parcelle, d’une surface de 252 m², devant être cadastré section CN, n° [Cadastre 8].

Par mémoire reçu au greffe le 04 aout 2023, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à Madame [Y] [Z] épouse [E].

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2023, rectifiée le 27 septembre 2023, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 15 janvier 2024 à 10h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié ces décisions à Madame [Y] [Z] épouse [E] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 28 septembre 2023, distribué le 02 octobre 2023 et par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 16 octobre 2023, distribué le 23 octobre 2023.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de le SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 15 janvier 2024 à 10h00.

A l’audience du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique déposé au greffe le 29 décembre 2023 et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues à Madame [Y] [Z] épouse [E] à la somme de 419 000,00 euros, se décomposant comme suit :380 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 39 000,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;statuer ce que de droit sur les dépens.

Madame [Y] [Z] épouse [E], également représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le jour de l’audience et entend voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 1 421 708,50 euros, se décomposant comme suit :592 633,14 euros au titre de l’indemnité principale ;59 263,31 euros au titre de l’indemnité de remploi ;769,812,12 euros, au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus ;5 000,00 euros au titre des frais de déménagement ;condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 5 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 15 décembre 2023 et souhaite voir fixer les indemnités dues à Madame [Y] [Z] épouse [E] de la manière suivante :

380 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;39 000,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 29 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010).

En l’espèce, le [Adresse 4] [Localité 19] [Adresse 1]) est situé au bout de ladite place, en centre ville, à proximité de l’intersection entre la [Adresse 17] et la [Adresse 16]. Des transports en communs disposent d’arrêts à proximité (bus sur le haut de la place, [Adresse 18], tram [Adresse 12]).

La parcelle cadastrée section CN, n° [Cadastre 2], présente une surface de 446 m² et accueille un bâtiment à usage de commerce et d’habitation, élevé sur rue en R+1 sur un niveau de cave entre la fin du XVIIIème et le XXème siècle. Il est mitoyen des bâtiments édifiés sur les parcelles voisines. L’arrière de la parcelle est occupé par une terrasse et un jardin.

L’emprise concernée par la demande présente une surface de 194 m². Un débat est né entre les parties pour savoir si cette surface recouvre l’intégralité du bâtiment ou non.

Le SYTRAL MOBILITES fait valoir que Madame [Y] [Z] épouse [E] n’a pas donné suite aux questionnaires et demandes du géomètre concernant l’établissement d’un document modificatif du parcellaire cadastral et que, selon le plan qu’il produit en pièce n° 7, l’emprise de 194 m² recouvrirait l’intégralité de la surface au sol bâtie. Il ajoute que les certificats de superficie des locaux établis à la demande de la Défenderesse ne permettent pas de connaître la surface bâtie de la parcelle et que le cumul des surfaces des locaux excède celle de la parcelle, démontrant que plusieurs niveaux ont été comptabilisés. Il observe enfin que la surface au sol des caves et de la chaufferie, hors terrasse au rez-de-chaussée, représente une surface de 156,87 m².

Pour sa part, Madame [Y] [Z] épouse [E] se prévaut tout d’abord de trois certificats de mesurage établis par la société DIAG PRECISION le 20 novembre 2023 (pièce n° 9), selon lesquels la surface bâtie au sol serait de 428,04 m². Elle en déduit qu’après expropriation de l’emprise de 194 m² resteraient 234,04 m² de surface bâtie demeurant sa propriété.

Or, pour aboutir à cette surface bâtie au sol, elle cumule la superficie du « commerce sur rue RDC » et de « l’appartement du rez-de-chaussée », alors que la surface du commerce comprend tant la pièce du rez-de-chaussée (44,52 m²) que les bureaux situés au 1er étage (54,23 m²) et que la surface de l’appartement correspond à la somme de la surface des trois caves et de la chaufferie au sous-sol (156,87 m²), de l’appartement au rez-de-chaussée (94,09 m²) et de la terrasse dans le jardin (78,33 m²).

Il en ressort que Madame [Y] [Z] épouse [E] confond manifestement l’emprise au sol du bâtiment et la surface plancher des locaux. En outre, cette pièce ne permet pas de déterminer avec exactitude la superficie de la parcelle occupée par le bâtiment puisqu’elle ne tient pas compte des murs mais que, élevé sur les caves et la chaufferie, ce dernier apparaît représenter une surface au sol d’environ 156,87 m², hors murs et terrasse.

Madame [Y] [Z] épouse [E] tire ensuite argument d’un plan de masse établi par le cabinet BLIN, géomètre expert, le 11 janvier 2024 (pièce n° 10) pour affirmer que la surface du bâtiment serait de 202,41 m².

Ce nonobstant, ce plan permet de constater que le bâtiment mesure environ 12,48 m de large sur 10,41 m à 10,58 m de profondeur, soit 132,04 m² environ, hors terrasse, dont les dimensions n’ont d’ailleurs pas été relevées par le géomètre.

Il en résulte que l’expropriation a vocation à porter sur l’intégralité du bâtiment et la majeure partie, sinon la totalité, de la terrasse située dans le jardin.

L’accès au bâtiment s’opère depuis la [Adresse 15]. Il est inoccupé depuis 2008, à l’issue du dernier renouvellement du bail précaire conclu avec la BNP. La façade est couverte de plaques métalliques ou de dispositifs anti-intrusions, partiellement forcés. Les surfaces vitrées du local commercial au rez-de-chaussée sont opacifiées par de la peinture. Une marquise dégradée court sur toute la largeur de la façade. Au premier étage sont visibles les parpaings bruts murant les trois fenêtres. L’ensemble est tagué. Le débord du mur pignon Ouest, également tagué, est affecté de plusieurs fissures.

La porte d’entrée du bâtiment donne sur un couloir desservant, au rez-de-chaussée, un appartement, un local commercial et une cage d’escalier centrale menant du sous-sol à l’étage.

Le sous-sol (156,87 m²) abrite la chaufferie, où se trouve encore l’ancienne chaudière hors service, ainsi que des caves, encombrées pour certaines d’étagères ou de rebuts. Les murs sont en général couverts d’enduit, mais peuvent, selon les endroits, être en briques nues, en ciment ou béton brut, voire en pierre et gabion apparents. Des canalisations d’évacuation des eaux et des câbles circulent sur certains murs et plafonds. Une des caves dispose d’une porte et de fenêtres, condamnées, qui donnaient sur la terrasse dans le jardin. Le sol est cimenté sauf dans l’ancienne réserve à charbon où il est en terre battue. L’installation électrique est très ancienne, un IPN oxydé soutient le plancher haut d’une partie des caves et trois étais ont été installés sous la voute d’une autre. L’ensemble est humide et manque d’aération, les soupiraux ne donnant ni jour, ni circulation d’air. Les murs présentent des revêtements dégradés.

Au rez-de-chaussée, le local commercial (98,75 m²) donne sur rue et disposait d’une façade vitrée, avec porte vitrée pour la clientèle, le tout étant entièrement condamné. Un escalier ajouré en bois et métal permet d’accéder aux trois bureaux à l’étage.

Les sols avaient été refaits, de même qu’un faux plafond avait été installé et l’installation électrique refaite lors de la locations des lieux par la BNP de 2001 à 2008. Les pièces sont équipées de chauffages et de climatiseurs. Deux WC et un lavabo ont été installés pour le personnel de l’agence. Du matériel et des rebuts restent stockés dans une partie du local. Des infiltrations d’eau étaient actives au niveau du plafond à proximité de la façade lors du transport sur les lieux, possiblement en lien avec la marquise présente en façade. D’autres infiltrations étaient visibles au plafond à l’étage du local.

Au rez-de-chaussée, l’appartement (94,09 m²) débute par un hall qui conduit à une pièce de vie de belles dimensions, disposant de radiateurs, d’un faux plafond et de larges fenêtres donnant sur le jardin. L’installation électrique est ancienne, le vitrage simple, le sol en parquet. La pièce est encombrée de rebuts et de matériel de travaux.

Elle donne sur une chambre présentant les mêmes caractéristiques, où d’importantes infiltrations d’eau étaient actives dans un angle de la pièce et recueillies dans des containers à poubelles, le faux plafond étant tombé et le parquet ruiné à ce niveau. La pièce est très encombrée de rebuts divers. Une salle de bain attenante est équipée d’une baignoire, d’un bidet, d’un lavabo et d’un radiateur ancien mais en bon état. Les sols et murs sont entièrement carrelés. Des infiltrations d’eau ont vraisemblablement atteint le plafond de la pièce.

La cuisine de l’appartement (15,7 m²), dont une fenêtre donnait sur la cage d’escalier, accueille désormais les WC du local commercial, la porte entre les deux locaux étant condamnée.

De manière générale, les revêtements des murs ont été dégradés par l’écoulement du temps, différentes périodes d’occupation illicite des locaux et l’absence d’entretien et de chauffage combinée avec la présence d’infiltrations d’eau.

La cage d’escalier voit ses peintures et le revêtement de ses murs se décoller en de multiples endroits. A l’aplomb de ce qui semble être le faitage du toit, l’enduit est tombé et laisse apparaître le mur en pisé. Elle est éclairée par une fenêtre de toit et un cumuls est installé sur le mur du palier supérieur, à côté d’une porte donnant accès à la terrasse de la maison voisine, devant laquelle est placée un placard en bois.

Peu avant le pallier supérieur, une porte vitrée, dont plusieurs carreaux sont cassés, donne accès à une véranda (14,52 m²) dans le prolongement de laquelle se trouve une terrasse. Un volet métallique permet, depuis la cage d’escalier, de condamner cette porte. La façade de la véranda est en verre et métal à partir de 70 ou 80 cm du sol, un muret se situant en dessous. La toiture de la véranda est en tôles ondulées en PVC. Une porte en verre et métal permet de se rendre de la véranda sur la terrasse. La peinture des éléments métalliques se détache et ces derniers présentent des marques de corrosion.

La fenêtre de l’appartement du 1er étage donnant sur la véranda, de très grande dimension, a été murée en parpaings restés bruts. Le mur de façade de l’appartement, le mur séparant la véranda de la cage d’escalier et le mur séparant la véranda de l’immeuble voisin à l’Ouest présentent des fissures, verticales ou horizontales, dans leurs parties supérieures.

La terrasse (22,24 m²), dans le prolongement de la véranda, est partiellement occupée par les blocs extérieurs de l’installation de chauffage et climatisation du local commercial et une gaine métallique. Elle donne sur le jardin.

Le pallier supérieur amène à l’appartement du 1er étage (75,80 m²).

On y accède par une vaste cuisine contenant encore quelques meubles en formica et un évier en faïence. Les murs sont partiellement carrelés. Une fenêtre murée donnait sur la véranda attenante.

La pièce de vie dispose de fenêtres sur rue murées, dont plusieurs carreaux sont cassées, d’une tapisserie ancienne aux murs et d’un sol en vinyle ou lino. Elle est équipée de radiateurs. Un placard mural occupe son mur Ouest. Des infiltrations d’eau sont visibles au plafond.

Elle donne sur une chambre, équipée d’une cheminée condamnée, d’un placard mural, d’un radiateur et d’une fenêtre sur rue murée. Une porte donnait de cette chambre à la maison située à l’Est et a été murée par des briques, restée brutes derrière la porte. Une fissure verticale partant du plafond descend sur un mur.

La cuisine donne aussi sur une salle de bain, entièrement carrelée, éclairée par une fenêtre de toit et disposant d’une petite baignoire, d’un bidet et d’un lavabo anciens.

Au plan juridique, le local commercial et les deux appartements sont libres de toute occupation depuis de nombreuses années, hormis des squats auxquels il a été mis fin.

Le bien est situé en zone Urm1 au PLU-H, correspondant à une zone à caractère mixte, constituée principalement une liaison entre les quartiers centraux et les quartiers périphériques. De volumétrie variée selon les secteurs, le bâti s’organise majoritairement, en ordre discontinu, de façon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Une « morphologie en peigne » peut être adoptée sous certaines conditions. Dans les cœurs d’ilot, où l’emprise du bâti est moindre, la présence végétale est significative.

Sur l’usage effectif du bien exproprié

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 14], affectant la zone dans laquelle est située le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.

Il apparaît que le bien était inoccupé depuis plusieurs années à l’époque et n’avait aucun usage autre que celui auquel la nature des locaux les destine, à savoir l’habitation pour les appartements et le commerce pour le local commercial.

Par conséquent, il convient de fixer la date de référence au 18 juin 2019 et de retenir que le bien avait un usage effectif mixte, d’habitation et commercial.

B. Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, la consistance matérielle et juridique du bien à la date de la présente décision a été décrite et il a été vu que son usage effectif devait être apprécié à la date du 18 juin 2019.

Le SYTRAL MOBILITES, après avoir proposé une indemnité principale de 345 800,00 euros, correspondant à 2 100,00 € / m² pour les appartements et de 700 € / m² pour le local commercial, a adopté les conclusions du commissaire du gouvernement, qui s’est fondé sur la méthode dite des termes de comparaison, pour proposer une indemnité principale de 380 000,00 euros.

Il conteste la position de Madame [Y] [Z] épouse [E] selon laquelle il conviendrait de fixer le montant de l’indemnité à la même somme au mètre carré que la maison voisine du [Adresse 5], acquise aux consorts [P] au prix de 919 500 € pour 301 m², soit 3 054,81 € / m². Selon lui, les deux biens ne seraient pas comparables en ce que le bien des consorts [P] était une maison individuelle d’habitation, en bon état d’entretien, de 197 m², élevée sur cave et avec jardin.

Madame [Y] [Z] épouse [E] fonde en effet sa demande sur le prix de 3 054,81 € / m², qu’elle multiplie par le nombre de mètres carrés devant être expropriés, et demande une somme de 592 633,14 euros (3 054,81 x 194).

Elle avance que le bien des consorts [P] est de qualité inférieure au sien et affirme que le Commissaire du gouvernement aurait une appréciation erronée de celle-ci, les factures des travaux réalisés par la société GFC CONSTRUCTION constituant, selon elle, une preuve de cette qualité.

Elle poursuit en soutenant que l’immeuble des consorts [P] n’était pas entretenu, à défaut de quoi son prix eut été supérieur, eu égard à sa surface. Elle continue en indiquant que l’intérieur de son bien n’est pas dégradé et que seules compteraient, en matière de valeur vénale, la surface du bien et son emplacement, celui-ci étant privilégié au vu des demandes d’achat de sa parcelle reçues de promoteurs.

Le Commissaire du gouvernement indique, en premier lieu, que le bien des consorts [P], constituant une maison d’habitation avec jardin, en bon état d’entretien, n’est pas comparable avec l’immeuble objet de l’instance, composé d’un local commercial et de deux appartements, abandonné et squatté depuis des années.

Il ajoute sur ce point que Madame [Y] [Z] épouse [E] divise le prix total accordé aux consorts [P], cumulant indemnité principale (835 000 €) et indemnité de remploi (84 500 €), par la surface de la parcelle et non la surface du bien, de 197 m², faussant ainsi son calcul.

Il retient, en deuxième lieu, une surface de 95,39 m² pour le local commercial Loi Carrez, de 94,09 m² Loi Carrez pour l’appartement du rez-de-chaussée et de 68,08 m² Loi Carrez pour l’appartement du 1er étage avant d’appliquer la méthode dite des termes de comparaison sur la base des ventes :

de locaux commerciaux, dans un périmètre de 1 000 mètres du bien litigieux, sur la période de janvier 2021 à octobre 2023, d’une surface de 75 m² à 200 m² : le prix moyen au mètre carré issu des cinq termes de comparaison est de 1 916,66 euros ;

d’appartements, dans un périmètre de 300 mètres du bien litigieux, sur la période de janvier à octobre 2023, d’une surface de 35 m² à 65 m² Loi Carrez, construits entre 1800 et 1930 : le prix moyen au mètre carré issu des douze termes de comparaison est de 4 070,55 euros.

Il applique, en troisième lieu, un abattement de 55% à la moyenne des prix ainsi déterminée eu égard à l’état des biens évalués, soit 862,50 € / m² pour le local commercial et 1 831,75 € / m² pour les appartements, aboutissant à une somme globale de 379 328,78 euros, qu’il arrondit à 380 000,00 euros.

*****

Tout d’abord, il résulte de ce qui précède que le bien des consorts [P], lequel a été visité intégralement lors du transport sur les lieux, n’est pas comparable à celui de Madame [Y] [Z] épouse [E], tant au regard de sa nature que de son état de conservation.

D’une part, il s’agit d’une maison individuelle d’habitation avec jardin, en centre ville, et non pas d’un immeuble divisé entre un local commercial et deux appartements, dont la configuration autour d’espaces communs (couloir, escalier) et les caractéristiques (local commercial en rez-de-chaussée, logements sur cours et en étage, éventuelle désagréments de voisinage) correspondent davantage à celles d’une copropriété que d’un bien individuel.

D’autre part, contrairement à ce que soutient Madame [Y] [Z] épouse [E], la qualité de son bien est, en l’état, bien inférieure à celle du bien des consorts [P], qui disposait d’une isolation des murs, d’un système de chauffage et d’une installation électriques récents, de double vitrage, de sols, murs et plafonds en bon état de conservation, a été entretenu jusqu’au déménagement de ses propriétaires et n’a jamais été squatté, seule une dégradation du crépi de la façade sur jardin pouvant être relevée.

A contrario, il a été vu que son bien est muré depuis au moins 2014, n’a bénéficié d’aucun entretien depuis bien plus longtemps encore sur les parties à destination d’habitation, les caves et la cage d’escalier, présente des marques manifestes de vétusté des installations de chauffage, de plomberie et d’électricité, des infiltrations et dégradations des murs, sols et plafonds en lien avec l’humidité et a été squatté à au moins trois occasions. Les travaux réalisés par la société GFC CONSTRUCTION dont elle se prévaut remontent à 2005, ont eu pour seul objet d’aménager le local commercial pris à bail par la BNP et ont, depuis lors, souffert tant de l’écoulement du temps que de diverses dégradations, si bien qu’ils n’apportent aucune plus-value à ce jour.

Ensuite, la méthode des termes de comparaison doit être adoptée, lorsqu’elle est applicable, pour déterminer la valeur vénale du bien devant être exproprié, en ce qu’elle permet de déterminer sa valeur à partir d’éléments certains.

Si les parties s’abstiennent de produire un quelconque élément de comparaison, hormis celui précité et écarté, Monsieur le Commissaire du gouvernement a recensé des termes comparables à ceux de Madame [Y] [Z] épouse [E] par leur nature, leur surface, leur date de construction et situés dans un secteur géographique proche.

Le caractère récent des transactions dont ils ont fait l’objet et l’absence de toute observation les concernant amènent à les retenir comme pertinents pour déterminer, à partir d’éléments concrets et certains, la valeur vénale du local commercia1 et des deux appartements.

Au vu de leur consistance matérielle, l’abattement à appliquer au prix moyen des termes de comparaison, proposé par le Commissaire du gouvernement au taux de 55%, apparaît tout à fait justifié par la nature et l’ampleur des travaux qu’il serait nécessaire d’entreprendre pour rendre les lieux habitables ou exploitables.

La valeur du local commercial sera ainsi fixée à 862,50 € / m², soit un prix de 82 273,88 euros et celle des appartements sera fixée à 1 831,75 € / m², soit un prix de 297 054,90 euros pour les deux.

L’offre proposée par le SYTRAL MOBILITES à Madame [Y] [Z] épouse [E] apparaît correspondre à la valeur vénale du bien litigieux les concernant.

Cependant, les caves n’ont pas été valorisées par l’expropriant, ni par le Commissaire du gouvernement et ne font pas l’objet d’une demande spécifique de la part de Madame [Y] [Z] épouse [E], qui a appliqué, de manière erronée, une valeur au mètre carré, elle-même erronée, à l’emprise au sol devant être expropriée, sans tenir compte du fait que son immeuble présentait plusieurs niveaux.

Eu égard à l’état de conservation des caves, de leurs grandes dimensions et de l’existence de fenêtres à l’une d’elles, leur valeur peut être justement estimée à 28 734,66 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’offre d’indemnité principale de dépossession proposée par le SYTRAL MOBILITES est insuffisante et ne pas correspondre à la valeur vénale du bien litigieux, qui doit être retenue à hauteur de 408 063,44 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à Madame [Y] [Z] épouse [E] à la somme de 408 063,44 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à Madame [Y] [Z] épouse [E] à la somme de 41 806,34 euros.

Sur l’indemnité de dévalorisation du surplus

En l’espèce, Madame [Y] [Z] épouse [E] soutient qu’à l’issue de l’expropriation et de la démolition qui s’ensuivra, son immeuble sera coupé en deux et qu’une partie du bâti restera sans mur et ouverte, si bien qu’elle perdra la valeur totale du bien immobilier.

Or, il a été vu que l’emprise devant faire l’objet de l’expropriation concerne l’intégralité de l’emprise au sol du bâtiment et l’essentiel, sinon la totalité, de la terrasse attenante, de sorte qu’elle ne saurait alléguer d’une division de celui-ci et d’une dépréciation du surplus le concernant.

Elle fait ensuite état de ce que son immeuble disposait d’un fort potentiel auprès de promoteurs, qui lui ont écrit à de nombreuses reprises au cours des années 2010, ainsi qu’elle en rapporte la preuve.

Ce nonobstant, seuls les préjudices certains doivent être indemnisés dans le cadre d’une expropriation et le préjudice né du fait qu’il ne serait plus envisageable de conduire une opération de promotion immobilière sur son fonds est hypothétique.

D’une part, ainsi que cela ressort de certains courriers, l’attractivité de la parcelle de Madame [Y] [Z] épouse [E] tenait en partie la possibilité d’acquérir celle contiguë des consorts [P] pour édifier un immeuble d’habitation collectif, ce qui n’est aujourd’hui plus envisageable, indépendamment de l’expropriation d’une emprise à prélever sur son fonds.

D’autre part, la perte de gains futurs liée à la vente du terrain à un promoteur n’est pas démontrée dans son principe mais éventuelle, alors que rien n’a été concrétisé depuis une décennie malgré les nombreuses offres lui ont été faites et qu’il n’est plus envisageable pour un promoteur d’acquérir la parcelle des consorts [P].

Enfin, elle argue de ce que le reliquat de sa parcelle, d’une surface de 252 m², serait dépourvu de toute valeur du fait de l’expropriation de l’emprise de 194 m².

Pour autant, l’expropriation lui laissera la propriété du jardin, à ce jour enclavé, lequel, situé dans une zone constructible au vu du PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 14], constituera un terrain à bâtir desservi par tous les réseaux et disposant d’un accès direct à la rue après démolition de l’immeuble sur rue.

Ainsi, le surplus de la parcelle de Madame [Y] [Z] épouse [E] verra sa nature évoluer de jardin d’agrément à terrain à bâtir du fait des travaux consécutifs à l’expropriation partielle, ce qui est de nature à lui procurer une augmentation de valeur immédiate et non pas à le déprécier.

Par conséquent, il conviendra de rejeter cette prétention.

Sur l’indemnité de déménagement

En l’espèce, le bâtiment de Madame [Y] [Z] épouse [E] est encombré, au niveau de l’appartement du rez-de-chaussée, de rebuts divers et de matériel de travaux.

Les rebuts abandonnés par les différents squatteurs ou à l’issue de l’occupation des lieux par la BNP, en 2008, n’ont aucune valeur et ne sont d’aucune utilité à Madame [Y] [Z] épouse [E], qui ne subit donc aucun préjudice à les laisser des les lieux.

Le matériel de travaux, qui a manifestement été entreposé il y a peu dans les lieux au vu de sa nature, de son absence de dégradation et du fait qu’il n’a pas été pillé par des squatteurs, présente une valeur et un intérêt certain commandant de ne pas l’abandonner.

Aucun justificatif du cout de son déplacement n’est produit par Madame [Y] [Z] épouse [E], de sorte que son préjudice de ce chef sera souverainement évalué à 1 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à Madame [Y] [Z] épouse [E] à la somme de 1 000,00 euros.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES, condamné aux dépens, devra verser à Madame [Y] [Z] épouse [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités dues par le SYTRAL MOBILITES à Madame [Y] [Z] épouse [E] pour

l’emprise de 194 m² à prélever sur les 446 m² de la parcelle cadastrée section CN, n° [Cadastre 2], selon plan de division en date du 12 avril 2024 ;

à la somme de 450 869,78 euros, se décomposant comme suit :

408 063,44 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;41 806,34 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;1 000,00 euros, au titre de l’indemnité de déménagement ;

DEBOUTE Madame [Y] [Z] épouse [E] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES à payer à Madame [Y] [Z] épouse [E] la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à [Localité 14], le 29 janvier 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT