TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/12562 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C53EB

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 03 Décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Camille BAILLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0043

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

Madame [I] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

Madame [Z] [J]

[Adresse 8]

[Localité 4]

défaillant

Décision du 03 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/12562 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C53EB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 3 décembre 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [P] et Mme [Z] [J], divorcés par jugement du 19 avril 2019, définitif, sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 1]), faisant partie de l’indivision post-communautaire subséquente au prononcé de leur divorce, précité.

Par acte sous seing privé des 18,19 et 21 mars 2022, un compromis de vente dudit bien immobilier a été signé entre M. [P] et Mme [J], d’une part, ainsi que M. [O] [R] et Mme [I] [U] épouse [R] (ci-après les époux [R]), d’autre part, pour un prix de 964.000€ net vendeur outre 36.000€ de frais d’agence à la charge de l’acquéreur, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant principal de 75.100€ avec un taux maximal hors assurance de 1,5% sur 25 ans, ledit compris prévoyant également une clause pénale d’un montant de 100.000 euros.

La vente définitive devait être réalisée au plus tard le 22 juin 2022.

Faute de finalisation de ladite vente et après mises en demeure restées infructueuses, par actes de commissaire de justice délivrés le 09 et 11 octobre 2024, auxquels il convient de renvoyer pour plus ample exposé, M. [P] a fait assigner les époux [R] devant la présente juridiction aux fins de :

« Vu l’article 1231-5 du code civil

Vu la clause pénale prévue dans le compromis de vente

— Constater que les époux [R] n’ont pas respecté leur obligation de justification d’obtention de prêt,

— Constater que la réitération de l’acte définitif de vente n’a pas eu lieu à la date prévue le 22 juin 2022,

Par conséquent,

— Condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 100.000€ assortie des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 23.11.23,

— Juger que le jugement à intervenir sera opposable à Mme [J],

— Condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

Au soutien de ses prétentions, M. [P] prétend en substance que les époux [R] ont de manière fautive empêché la conclusion de l’acte de vente du bien indivis, en ne se rendant pas, malgré les mises en demeure, à l’étude notariée pour signer ledit acte.

Il en déduit être fondé à réclamer, au bénéfice de l’indivision post-communautaire, leur condamnation au paiement de la somme contractuellement fixée au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Les époux [R], cités dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

L’huissier mentionne, aux termes de son procès-verbal, que sur place, un résident a déclaré que les intéressés étaient partis sans donner d’adresse, que les services postaux, interrogés, ont opposé le secret professionnel, et qu’enfin ses recherches sur l’annuaire électronique sont restées vaines.

Mme [J], citée à étude, n’a pas davantage comparu.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 29 septembre 2025, a été mise en délibéré au 03 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de comparution des parties défenderesses, la décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande principale

L’article 1231-5 du code civil prévoit notamment que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…) ».

Sur ce,

Il ressort du compromis de vente signé entre M. [P] et Mme [V], d’une part, et les époux [R] d’autre part, que « l’acquéreur s’engage à notifier l’obtention ou la non-obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut le vendeur pourra le mettre en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. »

Il était également prévu que « si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts ».

Enfin, il était indiqué que la vente devait être réitérée au plus tard le 22 juin 2022, que « passé cette date, huit jours après accusé de réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l’une des parties ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes conventions par acte authentique :

l’acquéreur devra payer au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de cent mille euros (100.000 €) (…) ».

Par avenant au contrat, il a été convenu que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 20 juin 2022.

Les époux [R] auraient donc dû, dans les formes et délais contractuellement requis, justifié auprès du demandeur et de Mme [J] de l’obtention d’un prêt ou du refus d’un tel financement, ce qui n’a pas été fait.

Dès lors, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2022, M. [P] a rappelé aux époux [R] que « nous devions régulariser chez Me [O] [A], (…), le compromis de vente signé entre nous le 21 mars 2022.

Pour une raison indépendante de ma volonté et dont je n’ai pas été officiellement informé, cette signature n’a pas pu avoir lieu et à ce jour je ne dispose d’aucune information » et les a mis en demeure de « me proposer une date de signature dans le délai de 8 jours à compter de la réception de cette lettre recommandée ».

Si, par courriel du 15 décembre 2022, M. [R] a exprimé sa « surprise », que « la banque devrait revenir vers le notaire pour prévoir des dates de signatures », ce qui doit être compris comme établissant la preuve de l’obtention du prêt bancaire, et que « j’ai contacté la banque hier, nous attendons un retour précis afin de vous répondre dans les délais les plus brefs », force est de constater que cela n’a pas été suivi d’effet puisque, par M. [P] a dû, par nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2023, leur notifier que « en dépit des relances restées sans réponse jusqu’à ce jour, nous prenons acte qu’à la date de la présente vous nous êtes redevable, en application des clauses du compromis de l’indemnité forfaitaire de clause pénale pour le retard dans l’exécution fixée dans le compromis à cent mille euros ».

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la condition suspensive d’obtention du prêt était remplie, d’une part, et que le défaut de signature de l’acte de vente des époux [R] constitue une inexécution fautive ouvrant droit au paiement de l’indemnité forfaitaire prévue à la clause pénale du compromis.

Il convient en conséquence de condamner in solidum les époux [R] au paiement de la somme de 100.000 euros, et ce au bénéfice de l’indivision post-communautaire existant entre M. [P] et Mme [J].

Il convient également de déclarer la présente décision opposable à Mme [J].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombants au litige, les époux [R] doivent être condamnés aux dépens ainsi qu’à régler une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a par ailleurs pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [O] [R] et Mme [I] [U] épouse [N] à payer la somme de cent mille (100.000) euros, au bénéfice de l’indivision post-communautaire existant entre M. [W] [P] et Mme [Z] [J],

CONDAMNE in solidum M. [O] [R] et Mme [I] [U] épouse [R] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DECLARE le présent jugement opposable à Mme [Z] [J],

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE M. [P] du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes.

Fait à [Localité 7], le 03 décembre 2025

Le Greffier Le Président