TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/10632

N° Portalis 352J-W-B7I-C5XAH

N° MINUTE : 3

Assignation du :

27 Août 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [D] [C][2]

[2]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Médiateur : [H] [B]

[Adresse 1]

[Localité 10]

JUGEMENT

rendu le 23 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S ARGUENON

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R46

DEFENDERESSE

S.A.R.L SARL DREAMTEX

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Gilles BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0092

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 27 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 29 janvier 2013, Mme [A] [Z], Mme [W] [Z] épouse [O], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [I] [Z], aux droits desquelles vient la S.A.S. Arguenon, ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. Dreamtex des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 16].

Le bail a été consenti à compter du 1er mars 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 44 400 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive l’activité de « vente au détail et en gros de tissus et à titre accessoire l’activité de passementerie, bonneterie, mercerie et petite confection ».

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, la bailleresse a signifié à la S.A.R.L. Dreamtex un congé pour la date du 31 décembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 90 000 euros en principal.

Au dernier trimestre 2023, le loyer s’élevait à la somme de 13 720,08 euros HT/HC, soit un loyer annuel en principal de 54 880,32 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 février 2024, la bailleresse a notifié à la S.A.R.L. Dreamtex un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 90 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2024.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. Arguenon a ensuite fait assigner la S.A.R.L. Dreamtex devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 27 août 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 mai 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Arguenon reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 20 mars 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – Dire que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative,

— En conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme annuelle en principale de 90.000 €/an HT HC (quatre-vingt-dix mille euros), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et par son décret d’application,

— Dire que les intérêts au taux légal seront dus par le locataire sur tous loyers moins-versés, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Très subsidiairement, et si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 70.000 € HT HC (soixante-dix mille euros) en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L 145-57 du Code de commerce,

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la société SARL DREAMTEX au paiement d’une somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 9 mai 2025, la S.A.R.L. Dreamtex demande à la juge des loyers commerciaux de :

— dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024,

— écarter la règle du déplafonnement,

— fixer le loyer plafonné à la somme de 53 949,50 euros ou le loyer déplafonné à la somme de 54 341 euros par an HT/HC à compter du 1er janvier 2024,

Dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée :

— fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme en principal de 54 882,32 euros correspondant au loyer actuel,

— rejeter la demande de la S.A.S. Arguenon relative aux intérêts au taux légal sur les loyers moins versés à compter des échéances contractuelles,

— condamner la S.A.S. Arguenon à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la S.A.S. Arguenon aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

— ordonner l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « dire que » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L.145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 1103 du code civil, L.145-8 et L.145-9 du code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses, même accessoires, du bail commercial à renouveler (voir notamment Civ. 3ème, 14 octobre 1987, n°85-18.132 ; Civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-20.872).

Ainsi, seul le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce pose le principe suivant lequel si la durée d’un bail n’est pas supérieure à neuf ans, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Lorsque les parties ont conclu un bail d’une durée supérieure à neuf ans, les dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce s’appliquent, aux termes desquelles le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

En l’espèce, la clause relative à la durée du bail expiré stipule que : « Ce bail est consenti pour une durée de un mois, trois, six, neuf, années entières et consécutives […]. La première période commencera à courir le 1er mars 2013 et se terminera le 31 mars 2016. Les périodes suivantes se termineront respectivement les 31 mars 2019 et 31 mars 2022 ».

Dès lors que la S.A.R.L. Dreamtex ne soulève pas de difficulté relativement à l’interprétation de cette clause et spécifiquement de la durée de neuf ans qui y est stipulée, il sera considéré que les parties, en énonçant que le bail prendrait fin le 31 mars 2022, sont convenues de lui donner une durée de neuf ans et un mois.

En conséquence, le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé se trouve écarté et le nouveau prix du contrat devra correspondre à la valeur locative des locaux.

Sur ce point, la S.A.R.L. Dreamtex a fait appel à M. [G] [V] pour établir un rapport d’expertise amiable au terme duquel la valeur locative des locaux au 1er janvier 2024 ressort à 61 300 euros HT. Quant à la S.A.S. Arguenon, elle a mandaté M. [N] [M], qui a évalué la valeur locative de renouvellement à la somme de 80 000 euros HT/HC – ce rapport date néanmoins du 2 juin 2023. Pour autant, les parties sollicitent la fixation du nouveau loyer aux sommes de 54 341 euros en principal pour la preneuse et de 90 000 euros en principal pour la bailleresse.

Ces rapports, rédigés par deux experts en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, apportent certes des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenus par la juridiction en l’absence d’éléments venant les corroborer, bien qu’ils aient été soumis à la discussion des parties.

En vertu de l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. Arguenon qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Les éléments produits par la S.A.S. Arguenon sont insuffisants pour statuer différemment sur le montant du loyer provisionnel, étant souligné que la S.A.R.L. Dreamtex demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à une somme inférieure au loyer actuel.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.S. Arguenon et la S.A.R.L. Dreamtex et portant sur les locaux situés [Adresse 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Monsieur [D] [C]

[Adresse 6]

01.53.16.14.56 – [Courriel 13]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 4], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er janvier 2024,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. Arguenon à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12]) avant le 30 octobre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 septembre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [H] [B]

[Adresse 2]

01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87

[Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.R.L. Dreamtex, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 18 novembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 15], le 23 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL C. AHSSAINI