TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe GABURRO

Madame [K] [D]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02966 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76AC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] représenté par son syndic Le Cabinet MOULIN DES PRES, SAS dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDERESSE

Madame [K] [D]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02966 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76AC

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [D] est propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier , représenté par son syndic, le cabinet MOULIN [Localité 4] (SAS), a fait assigner Mme [K] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

5 285,06 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel du 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,215,37 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. – La capitalisation des intérêts,

— La condamnation de Mme [K] [D] à s’acquitter des dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demander, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’audience du 12 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser le montant des charges de copropriété impayées arrêté, au jour de l’audience, à la somme de 7 292,71 euros, 4ème trimestre inclus et le montant des frais, arrêté à la somme de 548,26 euros.

Il s’est, par ailleurs, opposé à la demande de délais formée par la défenderesse.

Mme [K] [D], comparaissant en personne, a reconnu le montant de la dette. Elle a indiqué avoir connu des difficultés financières mais fait savoir qu’elle avait désormais un emploi stable qui lui permettra de s’acquitter de sa dette à l’aide d’un échéancier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026.

Par note en délibéré du 17 novembre 2025, comme elle y avait été autorisée, Mme [K] [D] a transmis ses bulletins de paie des mois de septembre et octobre 2025. Le syndicat des copropriétaires a confirmé s’opposer à la demande de délais de paiement par courrier reçu le 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [K] [D] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°5,

— un extrait du compte de copropriétaire portant sur la période allant du 27 octobre 2021 au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus,

— les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31/05/2022, 03/07/2023, 21/05/2024 et 20/03/2025, ainsi que les attestations de non-recours afférentes,

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant lors de l’audience présente un solde débiteur de 7 292,71 euros, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, hors frais.

Cette créance est en partie justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, au cours desquelles les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 ont bien été approuvés, les budgets prévisionnels des années 2023, 2024, 2025 ont bien été adoptés ainsi que le montant de la cotisation obligation pour le fonds travaux qui a été fixé à 5% du budget global en 2023 et 2024 et à 25% en 2025 et au cours desquelles les différentes avances sur trésorerie ont bien été votées.

Par ailleurs, Mme [K] [D] ne conteste pas le montant de la dette.

Dans ces conditions, elle sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme, arrêtée au 12 novembre 2025 (jour de l’audience) de 7 292,71 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 26 septembre 2023 pour la somme de 3 035,45 euros (somme mentionnée dans la lettre de mise en demeure, déduction des frais non justifiées) et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demander, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Enfin, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 548,26 euros sur le fondement des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera rappelé que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires, qui n’en sont pas signataires. Ainsi, l’envoi des mises en demeure par LRAR des 26 septembre 2023 et 15 décembre 2023 donnera lieu à remboursement, mais à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé, soit 5,74 euros par courrier.

En revanche, il n’est pas justifié de l’envoi d’un courrier par LRAR le 13 juin 2022, de sorte que la somme de 5,37 euros facturée le 16 juin 2022 ne sera pas retenue.

Concernant la somme de 120 euros facturée le 14 mars 2024 au titre de l’avis de saisine de l’huissier, il n’est pas rapporté la preuve de l’accomplissement de diligences exceptionnelles au regard de la gestion courant du syndic concernant cet acte, qui ne donnera donc pas non plus lieu à remboursement.

Par ailleurs, la facture d’avocat au titre de la rédaction de l’assignation pour un montant de 180 euros a vocation, le cas échéant à être intégré dans les frais irrépétibles sur lesquels il sera statué ci-après.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la sommation de payer du 2 mai 2024 dont il demande le remboursement du coût de signification facturé par l’huissier.

Compte-tenu de ce qui précède, Mme [K] [D] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11,48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [K] [D] ne règle pas régulièrement ses charges depuis le début de l’année 2022. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Cependant, Mme [K] [D] a effectué un dernier versement le 30 octobre 2024, soit avant l’introduction de la présente procédure, ce qui atteste de sa bonne volonté pour régler sa dette.

Par conséquent, Mme [K] [D] sera condamnée à verser au requérant la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’anatocisme

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée en application de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [K] [D] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Elle apparaît, en effet, dans l’impossibilité de s’acquitter de sa dette en une seule échéance mais justifie néanmoins de revenus stables, à hauteur de 1320 euros par mois en moyenne, et de charges limitées, puisqu’elle ne règle pas de loyer.

Ces éléments justifient que lui soit accordé un échéancier pour s’acquitter de sa dette, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision. Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet MOULIN [Localité 4] (SAS), les sommes suivantes :

—  7 292,71 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur la somme de 3 035,45 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

—  11,48 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

AUTORISE Mme [K] [D] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 320 euros chacune, la dernière devant solder la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [K] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente