Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 8 octobre 2025, n° 25/54493

TJ Paris 8 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Validité de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire a été acquise en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti, permettant ainsi l'expulsion du locataire.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que le montant de l'arriéré locatif, après déduction des frais indus, est dû par le locataire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la société King Food aux dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 8 oct. 2025, n° 25/54493
Numéro(s) :	25/54493
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry DAVID
Parties :	La S.A.R.L. KING FOOD

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

N° RG 25/54493 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76ZH

N° : 5-CH

Assignation du :

16 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 octobre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [B], [I] [N]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Monsieur [P], [D] [N]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Madame [H], [E], [G] [N] épouse [F]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [S], [V], [L] [C]

[Adresse 11]

[Localité 15] ([Localité 14] DUCHE DU LUXEMBOURG)

Madame [J], [R], [T] [M] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentés par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS – #A0436

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. KING FOOD

[Adresse 3]

[Localité 10]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 24 juin 2013, MM. [B], [P] et [O] [N], Mme [H] [N], M. [C] et Mme [M] ont renouvelé le bail commercial consenti à la société King Food portant sur un local situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 17], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 18.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte du 22 janvier 2025, MM. [B] et [P] [N], Mme [H] [N], M. [C] et Mme [M] (les consorts [N]) ont fait délivrer à la société King Food un commandement de payer la somme de 6.358,39 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [N] ont, par acte du 16 juin 2025, assigné la société King Food devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la locataire au paiement de la somme provisionnelle de 10.452,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une majoration de 10% euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au double du loyer majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;

— juger que le dépôt de garantie leur restera acquis ;

— condamner la société King Food à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 septembre 2025, les demandeurs maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

La défenderesse, régulièrement assignée, n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 22 janvier 2025 à hauteur de la somme de 6.358,39 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes des commandements dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 février 2025 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due aux bailleurs à compter du 23 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, la demande de doublement du montant du loyer étant rejetée dès lors qu’elle s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne un arriéré de 7.956,16 euros au 8 septembre 2025, échéance du 1er juillet 2025 incluse.

Il doit toutefois être relevé que de nombreux frais d’actes et des clauses pénales ont été imputés sur ce décompte alors qu’ils ne constituent pas des loyers et charges, ne sont pas justifiés et, pour certains, sont réclamés par ailleurs au titre des dépens. Le montant total de ces frais divers et clauses pénales s’élève à 4.040,44 euros (157,83 + 491,74 + 844,80 + 164,66 + 676,27 +166,56 + 635,83 + 844,80 + 57,95).

Après déduction de ces frais indus ou injustifiés, le solde locatif ne s’élève à ce jour qu’à 3.915,72 euros, échéance du 1er juillet 2025 incluse, somme au paiement de laquelle la société King Food sera condamnée à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de majoration de 10%, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Il en est de même de la demande de conservation du dépôt de garantie, cette clause contractuelle s’analysant également en une clause pénale que le juge fond pourrait modérer, pouvoir qui n’appartient pas au juge des référés.

Sur les frais et dépens

La société King Food, partie perdante, sera tenue aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera par suite condamnée à payer aux consorts [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser ceux-ci des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 22 février 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 17], la société King Food pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société King Food à payer à MM. [B] et [P] [N], Mme [H] [N], M. [C] et Mme [M] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 23 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société King Food à payer à MM. [B] et [P] [N], Mme [H] [N], M. [C] et Mme [M] la somme provisionnelle de 3.915,72 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 8 septembre 2025, échéance du 1er juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société King Food aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société King Food à payer à MM. [B] et [P] [N], Mme [H] [N], M. [C] et Mme [M] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 16] le 08 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY