TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/13175

N° Portalis 352J-W-B7I-C56RQ

N° MINUTE :

Assignation du :

10 octobre 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDEUR

Le Synicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic, la SA JEAN CHARPENTIER.

chez Société Jean Charpentier S.A.

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Pierre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1685

DEFENDERESSES

La société FONCIA VAL DE MARNE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0020

La COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE ET DE CAUTION (CEGC), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Kyra RUBINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0520

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillante

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 18 novembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 18 décembre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

réputée contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Son syndic actuel est le Cabinet Jean CHARPENTIER.

La société Foncia [H] Immobilier a été syndic de copropriété jusqu’au 20 juin 2019. Elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés à la suite d’une transmission universelle de son patrimoine à la société FONCIA VAL DE MARNE, constatée le 28 février 2023 et enregistrée le 17 avril 2023 au registre du commerce et des sociétés de Créteil.

Par actes de commissaire de justice en date du 10, 11 et 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris 20ème a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société FONCIA VAL DE MARNE, venant aux droits de la société Foncia [H] Immobilier, ancien syndic de copropriété, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Foncia [H] Immobilier, et la société Compagnie Européenne de Garantie et de Caution (CEGC), société garante financière de la société Foncia [H] Immobilier, afin de les voir condamner à lui restituer les trop-perçus d’honoraires et à l’indemniser des préjudices subis.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 février 2025, la société CEGC demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile,

Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes et moyens formulés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à l’encontre de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

À titre principal, rejeter toute prétention de la CEGC, dans le cadre du présent incident,

À titre subsidiaire, joindre l’incident formé par la CEGC au fond,

En toute hypothèse,

Condamner in solidum la Société FONCIA VAL DE MARNE et la société M. M.A. IARD, ou l’une à défaut de l’autre, à verser une provision de 2.799,04 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], à [Localité 14],

Rejeter toutes prétentions plus amples ou contraires des parties adverses, ;

Condamner in solidum la société FONCIA VAL DE MARNE S.A.S. et la société M. M.A. IARD, ou l’une à défaut de l’autre à payer par provision au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], la somme de 800 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserver les dépens.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, la société FONCIA VAL DE MARNE demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 789 du code de procédure civile

Juger que la société FONCIA VAL DE MARNE s’en rapporte à justice sur l’incident soulevé par la CEGC

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de ses demandes incidentes formées à l’encontre de Foncia Val de Marne,

Condamner tous succombants à payer à la société FONCIA VAL DE MARNE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MMA Iard Assurances Mutuelles, en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Foncia [H] Immobilier n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’incident, plaidé à l’audience du 18 novembre 2025, a été mis en délibéré au 18 décembre 2025.

Motifs de la décision :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société CEGC, tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires à son encontre ou de son défaut de qualité à défendre

La société CEGC soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir à son encontre du syndicat des copropriétaires ou de son défaut de qualité à défendre en indiquant que :

— l’article 789 6° du code de procédure civile confère une compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir,

— elle n’est plus le garant financier de la société Foncia [H] Immobilier, compte tenu de la résiliation par cette dernière de l’ensemble des garanties financières, à effet au 31 décembre 2018,

— à compter du 1er janvier 2019, la société Galian Assurance a accepté de reprendre l’antériorité des garanties précédemment accordées par la société CEGC, comme le permet l’article 22-1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] répond que :

— la CEGC ne produit aucun élément probant au soutien de sa prétention à savoir la preuve de la résiliation du contrat souscrit par la société Foncia [H] Immobilier et est fait abstraction des dispositions de l’article L.124-5 du code des assurances,

— cette question, d’une particulière complexité, ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état, et il pourra dès lors être fait application des deux derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile pour joindre l’incident soulevé par la CEGC au fond,

— subsidiairement, lorsque la société Foncia [H] Immobilier facture des honoraires, le 07 novembre 2019, force est de constater que son papier à en-tête mentionne toujours la garantie financière de la CEGC ; par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’a jamais été notifié d’un quelconque changement d’assureur par la société Foncia [H] Immobilier.

La société FONCIA VAL DE MARNE s’en rapporte à justice sur cette fin de non-recevoir.

***

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 789 du même code, fixant la compétence matérielle du juge de la mise en état, précise que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

En l’espèce, la société FONCIA VAL DE MARNE sollicite à l’encontre de la société CEGC, aux termes de son assignation le paiement de la somme de 6.779,76 € TTC au titre de sommes indument payées à son assurée à savoir

— un excès de facturation d’honoraires courants pour 3.980,32 € TTC sur la période postérieure au 20 juin 2019,

— une facturation de diverses prestations hors mandat pour 2.799,44 € TTC sur l’année 2019.

Or, la société CEGC produit le courrier en date du 10 septembre 2018 aux termes duquel la société Foncia [H] Immobilier résilie la garantie souscrite auprès d’elle à compter du 31 décembre 2018 en indiquant qu’en compter du 1er janvier 2019, les garanties ont été souscrites auprès de la société Galian Assurance, qui a accepté de reprendre l’antériorité des garanties précédemment accordées par CEGC, comme le permet l’article 22-1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

Elle produit également le courrier d’engagement de reprise d’antériorité de la société Galian Assurance en date du 3 décembre 2018.

Enfin, cette reprise d’antériorité avait fait l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales, versée aux débats, ce qui la rend opposable aux tiers et donc au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il résulte de ces éléments que la société CEGC n’est plus le garant financier de la société Foncia [H] Immobilier, depuis le 31 décembre 2018. Les demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires concernent des faits postérieurs au 1er janvier 2019. En tout état de cause, la société Galian Assurances a accepté de procéder à une reprise d’antériorité.

En conséquence, les demandes de syndicat des copropriétaires sont mal dirigées puisque la société CEGC n’a plus de qualité pour défendre. Les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société CEGC sont donc irrecevables en application de l’article 32 du code de procédure civile qui dispose qu’ « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Sur la demande reconventionnelle en provision formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 14] sollicite une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article 789 2° et 3° du code de procédure civile et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en arguant que :

— du 21 juin 2016 au 20 juin 2019, société Foncia [H] Immobilier avait reçu mandat d’administrer la copropriété, en sa qualité de syndic ; il est constant que la société FONCIA VAL DE MARNE – bien antérieurement à la transmission universelle du patrimoine de la société Foncia [H] Immobilier du 17 avril 2023 – s’est immiscée dans la gestion du syndicat des copropriétaires et lui a facturé diverses sommes, totalisant un montant de 2.799,04 € qu’il convient de la condamner à rembourser,

— cette faute de gestion caractérisée au regard de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, engage la responsabilité de la société Foncia [H] Immobilier, dont la responsabilité civile professionnelle était garantie par la société COVEA RISKS (contrat d’assurance RCP n°114.239.964.), société d’assurance aux droits et obligations de laquelle se trouve à présent la société MMA Iard.

La société FONCIA VAL DE MARNE répond que :

— en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » ; or en l’espèce aucune obligation de paiement non sérieusement contestable ne pèse sur la société FONCIA VAL DE MARNE,

— elle conteste fermement avoir commis une faute de gestion en facturant les sommes contestées par le syndicat des copropriétaires ; en tout état de cause, cette question suppose un examen au fond du dossier pour déterminer si les sommes facturées au syndicat des copropriétaires étaient dues et si la société FONCIA VAL DE MARNE pouvait procéder à leur facturation.

***

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est exclusivement compétent, de sa désignation jusqu’à son dessaisissent, pour :

« 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire recherche la responsabilité de son ancien syndic sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de fautes de gestion commise.

Il sollicite dans le cadre du présent incident le paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation à venir de son préjudice.

Or, la société FONCIA VAL DE MARNE conteste les fautes qui lui sont reprochées. Par ailleurs, il n’appartient pas au juge de la mise en état d’apprécier le bien fondée de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, en application de l’article 789 du code de procédure civile, l’obligation étant sérieusement contestable, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens de l’incident.

Il sera également condamné à payer à la société CEGC la somme de 2.000 € et à la société FONCIA VAL DE MARNE la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance réputé contradictoire et mise à disposition au greffe,

Déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 14] à l’encontre de la société Compagnie Européenne de Garantie et de Caution (CEGC),

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 14] de sa demande de provision,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 14] aux entiers dépens de l’incident,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 14] à payer à la société Compagnie Européenne de Garantie et de Caution (CEGC) la somme de 2.000 € et à la société FONCIA VAL DE MARNE la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 14] de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Déboute les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du Mardi 24 mars 2026 à 10h pour

— conclusions en défense (la société FONCIA VAL DE MARNE) à notifier au plus tard le 3 février 2026,

— conclusions en demande à notifier au plus tard le 17 mars 2026,

— clôture et fixation, sauf avis contraire des parties.

Faite et rendue à [Localité 13] le 18 décembre 2025

La Greffière La Juge de la mise en état