TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [U]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08409 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUI

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé159 [Adresse 5]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame [N] [U]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08409 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 mars 2014, la [Adresse 6] a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 301,19 euros hors charges.

Par avenant à ce contrat, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a, le 6 octobre 2017, consenti à Mme [N] [U] un bail portant sur un emplacement de stationnement (référencé 1197P-0091) situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 84,07 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3332,20 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de six semaines.

Par assignation du 3 septembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de ses contrats de location, en tout état de cause être autorisée à faire procéder, à son expulsion, ainsi qu’au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5000,56 euros au titre de son arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2024, et un diagnostic social et financier, dont il a été donné lecture à l’audience, a été réalisé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025.

À l’audience du 18 février 2025, la SAd’HLM IMMOBILIERE 3F a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au 4 février 2025, s’élevait à 8490,11 euros.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ne sollicitait ni délais de paiement au bénéfice de Mme [N] [U], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [N] [U] n’avait pas comparu ni n’avait été représentée.

Par mesure d’administration judiciaire en date du 24 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, aux fins de permettre au bailleur de justifier de la saisine de la CCAPEX dans les conditions réglementaires.

L’affaire a été ré-examinée à l’audience du 10 juin 2025, à laquelle la bailleresse a été représentée par son conseil et a maintenu ses demandes telles que formulées à l’audience du 18 février 2025, actualisant sa créance au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10 679,29 euros, selon décompte arrêté au 2 juin 2025.

Mme [N] [U] a comparu en personne et a sollicité la mise en place d’un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, demandant de pouvoir solder sa dette par le versement de mensualités de 100 euros. Subsidiairement, elle a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de ses pretentions, la locataire indique avoir repris le paiement de son loyer résiduel avant l’audience, son allocation logement ayant été suspendue, et avoir formé une demande de prise en charge de sa dette par le FSL. Elle précise percevoir, pour seules ressources, l’allocation adulte handicapé, ajoutant avoir souffert d’alcoolisme et de dépression, mais être aujourd’hui suivie sur le plan psychiatrique.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, applicable au bail litigieux dès lors qu’il a été reconduit postérieurement à son entrée en vigeur, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant à la locataire un délai six semaines pour régler la somme en principal de 3332,20 euros lui a été signifié 30 mai 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3332,20 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juillet 2024.

2. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [N] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour solder sa dette.

Si elle justifie ne pas être en mesure de solder sa dette en un seul paiement compte-tenu de ses faibles ressources (1016,05 euros mensuels selon diagnostic social et financier), la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite, ainsi qu’il en résulte du décompte produit en cours de délibéré par le bailleur, dont il résulte que le dernier paiement, réalisé le 10 juin 2025, était d’un montant de 347,89 euros, pour un loyer de 624,11 euros charges comprises.

Il convient en conséquence de lui octroyer des délais de paiement qui, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [N] [U] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il convient par ailleurs d’octroyer à Mme [N] [U], qui justifie d’un particulier état de vulnérabilité en produisant un certificat medical de son médecin, daté du 10 juin 2025, un délai de 12 mois supplémentaires pour quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai lui permettra par ailleurs de poursuivre ses démarches en vue d’une prise en charge de sa dette par le Fonds de Solidarité Logement (FSL).

3. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 juin 2025, Mme [N] [U] lui devait la somme de 10 331,40 euros.

Mme [N] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 3332,20 euros, à compter de l’assignation du 3 septembre 2024 sur la somme de 1668,36 euros, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu des délais de paiement ci-avant accordés, elle sera autorisée à se libérer de sa dette par 23 versements mensuels de 100 euros, en plus du loyer courant, la 24ème échéance étant majorée du solde de la dette, interêts et frais.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Aucun élément ne justifiant la majoration du montant du loyer sollicitée par la bailleresse, son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mars 2014 modifié par avenant du 6 octobre 2017 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [N] [U], d’autre part, concernant les locaux ( avec un emplacement de stationnement référencé 1197P-0091) situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 12 juillet 2024,

ACCORDE à Mme [N] [U] un délai supplémentaire de douze mois pour quitter les lieux,

ORDONNE à Mme [N] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente decision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [N] [U] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 10 331,40 euros (dix mille trois cent trente et un euros et quarante centimes) au titre de son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 17 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3332,20 euros à compter du 30 mai 2024, sur la somme de 1668,36 euros à compter de l’assignation et du present jugement pour le surplus,

AUTORISE Mme [N] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante durant la période pendant laquelle elle continuera d’occuper les lieux, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [N] [U] au paiement à la SA d’ [Adresse 3] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 18 juin 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [N] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2024 et celui de l’assignation du 3 septembre 2024.

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

ORDONNE la communication du présent jugement à M. le Préfet de [Localité 4],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge