TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58397 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OCN

N° : 3

Assignation du :

05 Décembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mars 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE, S.C.I.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

S.A.S. GO2ROUES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocats au barreau de PARIS – #E0112

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 3 octobre 2022, la société PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société GO2ROUES des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 54.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 4 octobre 2024, à la société GO2ROUES, pour une somme de 14.816,75 euros, au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2024.

Par acte du 5 décembre 2024, la société PARDES PATRIMOINE a fait assigner la société GO2ROUES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société GO2ROUES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société GO2ROUES à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme provisionnelle de 33.304,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2024,

— condamner la société GO2ROUES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la société GO2ROUES au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 18 février 2025, la bailleresse a maintenu les termes de son assignation, en actualisant l’arriéré locatif à la somme de 29.967,32 euros. Elle s’est opposée aux contestations soulevées en défense et à la demande de délais.

La société GO2ROUES était représentée. Elle a indiqué qu’elle ne contestait pas la résiliation du bail, proposant de restituer les lieux le 20 février 2025, et regrettant que le bailleur ait refusé une résiliation amiable du bail. Elle a contesté certaines sommes, reconnaissant une dette de 12.294,40 euros au 28 février 2025, et a sollicité des délais de paiement sur 24 mois. Elle a sollicité reconventionnellement la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré pour confirmer la restitution des lieux et produire un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025, date de la présente ordonnance.

La défenderesse a communiqué des éléments le 7 mars 2025, et la demanderesse le 17 mars 2025.

La société PARDES PATRIMOINE s’est désistée de sa demande d’expulsion et a actualisé sa demande en paiement du solde locatif à la somme de 23.150,74 euros.

MOTIFS

I – Sur la date de la résiliation du bail et de reprise des lieux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail conclu entre la société PARDES PATRIMOINE et la société GO2ROUES contient une clause (article 18.1) aux termes de laquelle le contrat se trouve résilié de plein droit en cas de défaut du paiement du loyer et de ses accessoires, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La société PARDES PATRIMOINE justifie qu’un tel commandement a été délivré le 4 octobre 2024.

La société GO2ROUES n’ayant pas régularisé la situation dans le délai imparti, la résiliation du bail doit être constatée à compter du 5 novembre 2024.

Cette résiliation entraîne à partir de la même date la substitution d’une indemnité d’occupation au loyer et aux charges, indemnité dont le montant sera fixé, en raison de son caractère indemnitaire, au montant du loyer et de ses accessoires.

Il est justifié de la libération effective des lieux le 6 mars 2025, quand bien même le preneur avait proposé la remise des clés à compter du 20 février 2025.

La société GO2ROUES est donc tenue au paiement des loyers et charges, et des indemnités d’occupation du même montant, jusqu’à cette date.

II – Sur les sommes dues

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de préciser que si le montant des loyers et de ses accessoires, et par conséquent le montant de l’indemnité d’occupation, ont été débattus par les parties, ce n’est pas le cas du montant des dégradations locatives que le bailleur entend réclamer. Et la communication d’un devis la veille de la présente décision ne permet pas au défendeur de répondre, alors même que ces éléments doivent être soumis au contradictoire.

Par conséquent, la présente décision se prononcera sur le solde locatif des loyers, accessoires et indemnité d’occupation au 6 mars 2025, sans intégrer les sommes réclamées au titre des « frais remise en état » ni déduire le montant du dépôt de garantie.

La société GO2ROUES soulève deux contestations sur l’arriéré locatif :

— Elle considère que les « frais de gestion TVA » ne sont pas explicites

— Elle conteste l’application de la TVA sur le « solde de charges 2022-2 ».

S’agissant des sommes imputées au titre des frais de gestion, elles correspondent aux honoraires de gestion, fixées contractuellement (page 8 du bail) à un montant forfaitaire de 4% du loyer HT. Ces frais ressortent donc des termes du contrat acceptés par la société GO2ROUES. Elles sont dues.

S’agissant de l’application de la TVA sur le solde des charges 2022, la demanderesse explique qu’il est normal d’appliquer la TVA sur le solde de charges, dans la mesure où les appels de provision ont été réalisés HT. Pourtant les calculs sur le décompte démontrent que le bailleur a systématiquement appliqué la TVA de 20% sur les appels de provisions pour charges (chaque trimestre la ligne « TVA 20% » correspond à 20% de l’addition du loyer principal, des provisions pour charges et des frais de gestion). Par conséquent la somme appelée de 183,83 euros est effectivement soumise à des contestations sérieuses, comme l’opération de régularisation dans son ensemble puisque la TVA payée sur les provisions n’est pas déduite au titre des acomptes. La somme de 1.102,99 euros sera déduite.

Au vu du décompte produit par la société PARDES PATRIMOINE, l’obligation de la société GO2ROUES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22.413,69 euros (23.516,68 – 1.102,99), échéance du mois de mars 2025 comprise jusqu’au 6 mars, réparations locatives non incluses et dépôt de garantie non déduit.

La société GO2ROUES sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III – Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments, et que par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la société GO2ROUES justifiant de difficultés économiques et financières sérieuses au sens de l’article pré-cité, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, dans les conditions prévues au dispositif.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GO2ROUES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation à compter du 5 novembre 2024 du contrat de location signé entre la société PARDES PATRIMOINE et la société GO2ROUES sur le bien sis [Adresse 3] et la reprise des lieux le 6 mars 2025 ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société GO2ROUES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société GO2ROUES à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 22.413,69 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 17 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise jusqu’au 6 mars), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Accordons à la société GO2ROUES des délais de paiement qui porteront sur l’ensemble des sommes pré-citées ;

Disons qu’elle pourra régler sa dette en 11 mensualités de 2.000 euros, payables pour la première fois le 10 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, la dernière et 12ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

Rappelons que l’article 1343-5 du Code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme alors due deviendra immédiatement exigible ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société GO2ROUES aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 18 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ