TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Maud VIALARD

— Maître Frédéric CATTONI

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/07230

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4LI

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet COTRAGI, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Maud VIALARD de la SELEURL VIALARD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1468

DÉFENDERESSE

S.C.I. [B] [G] [P]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07230 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4LI

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, a été initialement organisé en une seule copropriété ; par acte en date du 14 septembre 2017, la copropriété s’est scindée en deux, l’une relative à l’immeuble sis [Adresse 3], l’autre relative à celle du [Adresse 8].

La SCI [B] [G] [P] (ci-après « la SCI DBR ») était propriétaire des lots de copropriété n°3, 14, 19, 22, 23, 24, 25 et 26 du [Adresse 8] et des lots n°102, 117, 120 et 121 du [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 novembre 2019, 26 août 2020 et 21 avril 2021 et commandement de payer en date du 19 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait mettre en demeure la SCI DBR de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner la SCI DBR en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 11 janvier 2024.

Il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiées par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par la loi portant engagement national pour le logement n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et, et les articles 35 et 36 du Décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 750-1 et 820 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 700 et 699 du Code de Procédure Civile,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats.

— Déclarer le requérant recevable en son action,

— Constater le défaut de paiement du copropriétaire, la SCI [B] [G] [P],

En conséquence,

— Condamner la SCI [B] [G] [P], à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 25.833,56 euros en principal et à parfaire, au titre des charges et des travaux augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 13 novembre 2019, date de la première mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— Condamner la SCI [B] [G] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 446,51 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée,

— Condamner la SCI [B] [G] [P], à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 3.000,00 euros au titre des dommages-intérêts,

— Condamner la SCI [B] [G] [P] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la SCI [B] [G] [P] aux entiers dépens au profit de Maître Maud VIALARD, aux offres de droit ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2024, la SCI [B] [G] [P] demande au tribunal de :

« Adjuger à la société [B] [G] [P] le bénéfice des présentes, et y faisant droit;

Déclarer irrecevable, en tous cas non fondé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

A titre principal,

En conséquence, le débouter de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire

Réduire le montant des charges réclamées aux seules réellement dues et justifiées,

Octroyer un délai de 24 mois à la société [B] [G] [P] pour procéder au règlement des sommes éventuellement mises à sa charge.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la SCI ELIE PROSPER et MOÏSE PROSPER à payer à la société [B] [G] [P] la somme de 5.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la SCI ELIE PROSPER et MOÏSE PROSPER en tous les dépens (article 696 du CPC), dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 28 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de ce texte, chaque copropriétaire, en tant que propriétaire de son lot dans la copropriété, est débiteur vis-à-vis du syndicat de sa quote-part dans les charges communes. (Civ. 3ème, 6 juillet 1988, n° 86-18.903)

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels ; il lui appartient également d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire du débiteur dont il allègue la dette de charges.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07230 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4LI

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Sur la preuve de la qualité de propriétaire

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet COTRAGI, soutient que la société DBR est propriétaire des lots n°102, 117, 120 et 121 du [Adresse 3], et demande sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges au titre desdits lots, dues à compter du 1er janvier 2018.

La SCI DBR conteste être propriétaire dans la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] depuis le 14 septembre 2017, date de la la scission de la copropriété originaire du [Adresse 5] en deux syndicats de copropriétaires distincts au [Adresse 3] et au [Adresse 8].

Elle conteste en conséquence être débitrice de toute charge de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] depuis le 4ème trimestre 2017.

Au soutien de sa prétention, la SCI DBR produit aux débats l’acte authentique qui a procédé à cette scission et modifié l’état descriptif de division des lots de copropriété et organisé la copropriété du [Adresse 5] en deux copropriétés distinctes.

Au soutien de sa démonstration de la qualité de propriétaire de la SCI DBR, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] produit l’extrait de matrice cadastrale, relevé des propriétés de la SCI [B] [G] [P], où il est indiqué que cette société est propriétaire de lots sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 6].

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne produit pas la preuve, qui lui incombe, de la qualité de copropriétaire de la SCI DBR au sein de cet immeuble et sera en conséquence débouté de sa demande principale en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

2 – Sur les demandes en condamnation à titre de dommages-intérêts et remboursement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en sa demande principale, sera débouté de ses demandes en paiement au titre de dommages et intérêts et frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], partie succombant en ses demandes, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître CATTONI, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En équité et en application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI [B] [G] [P] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [L] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE la SCI [B] [G] [P] de sa demande en condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

La Greffière La Présidente