TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e FIEHL (1294)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e BOUBA (103)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/09466

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HTZ

N° MINUTE : 5

Assignation du :

19 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. LABORATOIRE KUATE (RCS de [Localité 5] 477 715 734)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Aminou BOUBA, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, vestiaire #103, Maître Mirande NASAH de la S.C.P. CABINET BERNARD GISSEROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire A0218

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1294

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09466 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HTZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 20 février 2013, Mme [X] [N] veuve [M], aux droits de laquelle vient M. [E] [M], a donné à bail commercial renouvelé à la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à effet du 1er octobre 2011. Les locaux sont exclusivement destinés à l’activité de « laboratoire d’analyses médicales et activités généralement quelconques se rapportant à l’exercice de la médecine ». Le bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel de 32 120 euros hors charges, payable en quatre termes à échoir.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 novembre 2022, la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate a mis M. [M] en demeure de lui faire part de sa position quant à la prise en charge de travaux de remplacement des moteurs des volets roulants, la locataire estimant que ces travaux incombaient au bailleur.

Face au refus de M. [M], par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate a assigné son bailleur devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamner à assumer la charge des travaux réparatoires.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 16 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 11 mars 2025 et mise en délibéré au 20 mai.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2024, la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate demande au tribunal :

— de condamner M. [M] à lui payer la somme de 7 458 euros au titre des travaux de remplacement,

— de débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner M. [M] à lui payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner M. [M] aux dépens,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision, assorti d’une pénalité journalière de 150 euros en cas de non-exécution.

La S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate fait valoir principalement, au soutien de sa prétention et au visa des articles 606, 1720 et 1755 du code civil, que M. [M] est tenu au paiement des travaux de remplacement des moteurs des volets roulants car ces travaux sont rendus nécessaires par la vétusté des équipements en place, qui dysfonctionnent. Elle souligne que le bail ne contient aucune clause expresse lui transférant la charge de la vétusté. Elle conteste avoir fait installer elle-même les volets litigieux, arguant qu’ils étaient installés lorsqu’elle est venue aux droits de la précédente locataire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2024, M. [M] demande au tribunal :

— à titre principal : de débouter la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire :

* de lui accorder un délai de six mois, à compter de la signification du jugement, pour procéder au changement des moteurs des volets roulants,

* de débouter la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate de ses demandes en paiement,

* de condamner la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate à lui payer 2 500 euros au titre de l’article 700,

* de condamner la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate aux dépens.

M. [M] expose en substance que la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate a la charge de la totalité des réparations, quelle qu’en soit la cause, y compris donc celles liées à la vétusté. Il souligne que les volets roulants ne font pas partie des éléments assurant le clos des locaux loués et n’entrent donc pas dans le champ de l’article 606 du code civil. Il affirme au surplus que la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate a décidé seule et sans autorisation de l’installation de ces équipements en 2005, qui ne préexistaient pas au jour de la conclusion du bail ou de la prise de possession des locaux. Il conclut que cet équipement, qui est la propriété de la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate, doit être entretenu par elle. Il estime enfin que la locataire ne rapporte pas la preuve que les dysfonctionnements seraient dus à la vétusté et non à un défaut d’entretien.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande principale en paiement

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 606 du code civil dispose par ailleurs que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Selon l’article 1754 du même code, « les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. »

L’article 1755 précise enfin qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, aux termes de la clause « Charges et conditions » du bail, la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate s’est obligée à « 2° prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir demander à la bailleresse aucun travail de réparation ou remise en état quelconque (…). Pendant la durée du bail, le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de toutes réparations (…) et les rendra à la fin du bail en bon état desdites réparations locatives et d’entretien. La propriétaire ne restant tenue que des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil (…) ».

Contrairement à ce que soutient M. [M], la clause susvisée ne transfère pas expressément à la preneuse les réparations occasionnées par la vétusté, qui restent donc à la charge du bailleur.

Sur le fond du litige, il ressort du bail en cause que la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate est venue aux droits de la précédente preneuse suivant cession datée du 26 août 2004.

La S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate affirme que les volets roulants litigieux préexistaient à cette cession, ce que conteste M. [M]. La charge de la preuve de ce fait repose sur la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate en sa qualité de demanderesse et en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Or, le devis daté du 18 avril 2005 et adressé à la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate fait état de « F et pose » de 13 volets roulants. Ce devis ne liste aucune prestation de dépose de volets roulants préexistants. La société Serrurerie 3M, dans un courrier du 16 octobre 2024 produit par la locataire, atteste en outre que « les volets roulants ont été installés en 2005 en remplacement des volets existants en bois au laboratoire Kuate (…) qui étaient à cette époque complètement vétustes et irrécupérables ».

Ces éléments démontrent que la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate est à l’initiative de l’installation de volets roulants dans les locaux loués, en lieu et place d’une installation non mécanisée préexistante.

Contrairement à ce qu’affirme la preneuse, le jugement rendu le 29 mai 2017 entre les parties ne rapporte aucune preuve contraire, le tribunal s’étant contenté de reprendre la formulation de sa prétention relative au « remplacement des volets » (page 3 de la décision), sans statuer sur le fond sur ce point.

Ainsi, les développements de la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate sur la charge de la vétusté sont inopérants. Dès lors que les équipements locatifs qui nécessitent des réparations sont la seule propriété de la locataire, qui les a installés à son initiative et ne justifie pas en avoir informé le bailleur, l’article 1755 susvisé n’est pas applicable. Les travaux réparatoires des volets roulants relèvent de la seule charge de la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate. Ses prétentions seront donc rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

La S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate, condamnée aux dépens, devra payer à M. [M] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 2 000 euros.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.E.L.A.R.L. LABORATOIRE KUATE de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. LABORATOIRE KUATE au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. LABORATOIRE KUATE à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 20 Mai 2025

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI