Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 3 juillet 2025, n° 25/53248

TJ Paris 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré et que les loyers n'ont pas été réglés dans le délai imparti, permettant ainsi d'invoquer la clause résolutoire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que l'obligation de paiement des loyers et charges n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation due en cas d'expulsion
La cour a estimé que les locataires devaient une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en raison de leur occupation des lieux après l'acquisition de la clause résolutoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 3 juil. 2025, n° 25/53248
Numéro(s) :	25/53248
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BAOUADIMélanie BRAUGE-BOYER
Cabinet(s) :	SELARL LEBOUCHER BRAUGE-BOYER
Parties :	La S.A.R.L. AROBAZIMMO

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/53248 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KT3

N° : 8

Assignation du :

02 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [B] [Y] épouse [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SELEURL SELARL LEBOUCHER [V],prise en la personne de Maître Mélanie BRAUGE-BOYER, avocate au barreau de PARIS – #C0351

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. AROBAZIMMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien BAOUADI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #359

La S.A.S. AROBAZIMMO GESTION

[Adresse 1]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 02 mai 2025, et les motifs y énoncés,

Suivant acte sous seing privé en date du 12 octobre 2016, Madame [B] [Y] épouse [V] a donné à bail commercial à la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo pour une durée de 9 années à compter du 12 octobre 2016, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 18.000 euros, payable mensuellement par terme à échoir.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, Madame [B] [Y] épouse [V] a assigné la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo,

— la condamnation solidaire de la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 23.633,02 euros, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024,

— la condamnation de la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses, soit 2.241,87 euros par mois,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Lors de l’audience du 6 juin 2025, Madame [B] [Y] épouse [V], réduit sa demande en paiement à la somme de 19.000 euros et fait part de son accord avec la défenderesse quant à des délais de paiement sur 19 mois, avec suspension de la clause résolutoire dans l’attente et abandonne sa demande sur le fondement de l’article 700, chaque partie conservant la charge de ses propres dépens.

La société Arobazimmo, représentée par son Conseil, aquiesce.

La société Arobazimmo Gestion, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 34 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, Madame [B] [Y] épouse [V] a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les parties font part de leur accord quant à l’octroi de délais.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie et la majoration du loyer s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande et Madame [V] sera déboutée de ce chef de demande.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation des preneurs au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à Madame [B] [Y] épouse [V] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19.000 euros, juin 2025 inclus.

La société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo seront donc condamnées in solidum à titre provisionnel à payer la somme de 19.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à l’accord des parties, chaque partie conservera le poids de ses dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo à payer à Madame [B] [Y] épouse [V] une provision de 19.000 euros (dix neuf mille euros) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de juin 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elles devront s’en acquitter par 19 paiements mensuels successifs d’un montant de 1.000 euros (mille euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo devront quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Déboutons Madame [B] [Y] épouse [V] de sa demande d’astreinte ;

Déboutons Madame [B] [Y] épouse [V] de conservation du dépôt de garantie

Condamnons en cas de résiliation in solidum la société Arobazimmo Gestion et la société Arobazimmo à payer à Madame [B] [Y] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons que chaque partie conservera le poids de ses propres dépens;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile .

Fait à [Localité 6] le 03 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Carine DIDIER Maïté FAURY