TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUICHETEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GUICHETEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07840 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4WFH

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, la Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE, SOGI , SAS, elle-même représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1904

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [E], pris en sa qualité de gérant de la SCI [G]

[Adresse 2]

[Localité 8]

La SCI [G] également domiciliée chez son gérant, Monsieur [C] [E],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non représentés

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WFH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 10 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [G], dont Monsieur [E] [C] est associé gérant, est propriétaire des lots de copropriété n°1057 et 1169 d’un immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à PARIS 20 ème

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI [G] de payer des charges de copropriété impayées.

Par acte en date du 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé à la SCI [G] un commandement de payer les charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à PARIS 20 ème a fait assigner la SCI [G] et Monsieur [E] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI [G] au paiement de la somme de 7.946,47 euros, avec intérêts de droit à compter du 27 septembre 2023, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— condamner la SCI [G] au paiement de la somme de 1.304,05 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la SCI [G] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [G] au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI [G] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), La SCI [G] et Monsieur [E] [C] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WFH

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [G] est propriétaire des lots 1057 et 1169 d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à PARIS 20 ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2017, 30 mai 2018, 17 juin 2019, 15 septembre 2020, 16 décembre 2021, 16 juin 2022 et 29 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.946,47 euros.

la SCI [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’acte de commandement de payer du 27 septembre 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WFH

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.304,05 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 24 mai 2023, antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Il réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Pour autant, la relance en date du 11 mars 2023, soit seulement un mois après le courrier de mise en demeure, ne saurait être considérée comme une dépense nécessaire. Elle sera donc écartée.

L’acte de commandement de payer retenu par le demandeur comme point de départ des intérêts et par la présente décision, acte intervenu quatre mois après le courrier de mise en demeure et alors qu’aucun paiement n’est intervenu, et qui est justifié, sera pris en considération, tout comme l’inscription d’hypothèque.

Il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, la SCI [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 561,42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [G] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [G] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [G], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Compte tenu aux dépens, la SCI [G] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à PARIS 20 ème les sommes de :

—  7.946,47 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 ;

—  561,42 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 25 Septembre 2025.

La Greffière Le Président