TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/51206 – N° Portalis 352J-W-B7J-C633M

N° : 5

Assignation du :

14 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE, SIS AU [Adresse 5]

représenté par son administrateur judiciaire, la SELASU HDS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS – #D1958

DEFENDERESSE

S.A.S.U. CABINET AMI [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS – #E0751

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Par une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] -soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis- en date du 27 juin 2023, la société par actions simplifiée AMI [Localité 12] a été désignée en qualité de syndic, pour une durée de 15 mois et 3 jours, soit du 29 juin 2023 au 30 septembre 2024.

Par ordonnance du 11 décembre 2024, Maître [C] a été désigné en qualité d’administrateur judiciaire, pour une durée de quatre mois. Sa mission a été prolongée, jusqu’à la désignation, lors de l’assemblée générale du 6 mai 2025, de la société par actions simplifiée CABINET WARREN – [Adresse 9] [Localité 11] en qualité de syndic.

Par exploit délivré le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par Maître [C], a attrait la société AMI PARIS, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins d’obtenir sous astreinte la remise de la trésorerie et de l’intégralité des archives afférentes à la copropriété.

A l’audience du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par le CABINET WARREN – [Adresse 9] [Localité 11]- s’est oralement référé aux prétentions et moyens formulés dans ses écritures, aux termes desquelles il entend voir :

« CONSTATER que la société AMI n’a pas transmis à Maître [C] de la SELASU HDS ni au Cabinet WARREN BUTTES [Localité 11] tous les archives et documents comptables demandés et nécessaires à l’exécution de sa mission

JUGER au regard de la lettre de mise en demeure du 3 Janvier 2025, notifiée le 8 janvier 2025, la société AMI retient abusivement la transmission physique et dématérialisée dans un format téléchargeable et imprimable des documents comptables essentiels et nécessaires à la gestion du syndicat

CONDAMNER la société AMI à remettre au Cabinet WARREN BUTTES [Localité 11] sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir la transmission physique de l’ensemble des documents et archives du syndicat dont les dossiers de mutations et l’ensemble des moyens d’accès à l’immeuble (clefs, badges ….)

CONDAMNER la société AMI à remettre au Cabinet WARREN BUTTES [Localité 11] sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir la dématérialisée dans un format téléchargeable et imprimable et le cas échéant physique :

• Les contrats en cours avec la copropriété (eau, gaz, chauffage….) entretien…,

• Le registre des procès-verbaux d’assemblées,

• Le dossier du Sinistre incendie avec tous les rapports, études, devis, factures et ordres de service,

• Les originaux des factures à régler,

• l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement

CONDAMNER la société AMI à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société AMI SA aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 4 juin 2025, la société AMI [Localité 12] entend voir :

« DECLARER la société AMI recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

CONSTATER que la société AMI a communiqué au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 6] l’ensemble des pièces en sa possession, notamment le dossier

sinistre incendie, l’état des compte des copropriétaires, et l’état des comptes du syndicat des copropriétaires, les dossiers de mutations, les procès-verbaux des assemblées générales,

CONSTATER que la société AMI est dans l’impossibilité matérielle de communiquer d’autres éléments relatifs à la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6], dont elle n’est pas en possession,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de communication de pièces et archives à l’encontre de la société AMI, notamment le dossier sinistre incendie, l’état des compte des copropriétaires, et l’état des comptes du syndicat des copropriétaires, les dossiers de mutations, les procès-verbaux des assemblées générales,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de condamnation sous astreinte,

En conséquence, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et le cabinet CABINET WARREN [Adresse 9] [Localité 11] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions »

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « retenir » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes principales

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“ En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

En l’espèce, par ordonnance du 11 décembre 2024, Maître [C] a été désigné en qualité d’administrateur judiciaire, pour une durée de quatre mois. Sa mission a été prolongée, jusqu’à la désignation, lors de l’assemblée générale du 6 mai 2025, de la société par actions simplifiée CABINET WARREN – [Adresse 10].

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 8 janvier 2025, Maître [C] a mis en demeure la société AMI [Localité 12] de lui remettre, sous forme physique et dématérialisée, les fonds et l’ensemble des documents et des archives de la copropriété.

Des documents et pièces ont été communiquées par la société AMI [Localité 12] à l’administrateur judiciaire par voie dématérialisée. Selon les écritures du syndicat des copropriétaires, Maître [C] a remis à la société CABINET WARREN – [Adresse 10] l’ensemble des pièces dématérialisées qui lui avait été transmis.

Dans ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite, sous astreinte :

— la transmission physique de l’ensemble des documents et archives du syndicat dont les dossiers de mutations et l’ensemble des moyens d’accès à l’immeuble (clefs, badges ….)

— la transmission dématérialisée des éléments suivants :

• Les contrats en cours avec la copropriété (eau, gaz, chauffage….) entretien…,

• Le registre des procès-verbaux d’assemblées,

• Le dossier du Sinistre incendie avec tous les rapports, études, devis, factures et ordres de service,

• Les originaux des factures à régler,

• l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement.

Sur la demande de transmission physique de l’ensemble des documents et archives

La société défenderesse, qui supporte la charge de la preuve de la remise des documents qu’elle détient en qualité d’ancien syndic, ne fait état d’aucune remise physique de documents, pas plus qu’elle ne verse aux débats d’éléments établissant que les pièces qu’elle détient nécessairement en application des obligations qui lui incombaient en qualité de syndic de l’immeuble ne se trouvent pas en sa possession.

Aussi sera-t-elle condamnée à remettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives physiquement en sa possession.

Sur la demande de transmission des contrats en cours

La société défenderesse affirme avoir transmis les contrats en cours, en affirmant que ceux-ci figurent dans le carnet d’entretien transmis le 2 juin 2021 au nouveau syndic.

Toutefois, l’unique pièce relative à cette transmission consiste en un courriel du 2 juin 2025 comprenant un lien de téléchargement comprenant le carnet d’entretien. Aucun élément versé aux débats ne permet de déterminer le convenu des documents accessibles depuis ce lien de téléchargement, de sorte que la société AMI [Localité 12] ne démontre pas avoir communiqué, ainsi qu’elle l’affirme, les contrats et leurs éventuels avenants conclus par le syndicat des copropriétaires au titre de la fourniture d’électricité, d’eau, de gaz, ou encore au titre de l’entretien des locaux et de leurs installations.

Aussi sera-t-elle condamnée à remettre au nouveau syndic les contrats conclus par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de transmission du registre des procès-verbaux d’assemblée générale

Il ressort de la liste des pièces remises à Maître [C] établie par ses soins le 15 janvier 2015 que le 30 décembre 2024, lui ont été remis les procès-verbaux d’assemblée générale afférents aux années 2016 à 2023 inclus.

Par ailleurs, il n’est aucunement démontré que le registre des procès-verbaux soit dématérialisé au sens de l’article 17 du décret n°67-223.

Ainsi, aucun élément n’établit que la société AMI PARIS soit en possession du registre des procès-verbaux d’assemblée générale en format numérique, ni qu’elle demeure en possession de procès-verbaux numérisés antérieurs à l’année 2016 et non transmis.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de transmission du dossier du sinistre incendie

Il ressort des pièces versées aux débats qu’ont été communiqués, s’agissant du sinistre incendie survenu dans la nuit du 7 au 8 octobre 2023 :

— le 30 décembre 2024 : quatre devis relatifs aux fenêtres, à l’électricité, au remplacement des portes et au déblaiement, deux factures et un avis de virement de l’assureur portant sur la somme de 50 000 euros ;

— le 30 décembre 2024 : le contrat d’assurance et des courriers de mise en demeure relatifs au non-paiement de primes d’assurance ;

— le 2 juin 2025, un lien de téléchargement relatif au dossier du sinistre incendie, comprenant cinq documents.

Parmi les pièces produites dans le cadre de la présente instance, figurent des documents afférents au sinistre incendie non communiqués par la société AMI [Localité 12] au nouveau syndic ou à l’administrateur judiciaire l’ayant précédé, tels qu’un arrêté de police portant interdiction à l’accès et à l’occupation de l’immeuble, ainsi que des tableaux relatifs aux mesures conservatoires et réparatoires ayant résulté du sinistre incendie, dont certaines ont été mises en œuvre avant l’expiration du mandat de syndic de la société AMI [Localité 12].

Il est ainsi établi que le dossier relatif au sinistre communiqué par la société AMI [Localité 12] ne comprend pas l’ensemble des pièces y relatives.

La circonstance que l’administrateur judiciaire ou le conseil syndical aient eu accès à certaines de ces pièces n’a pas pour effet de décharger la société AMI [Localité 12] de l’obligation de transmission pesant sur elle en qualité d’ancien syndic.

Aussi sera-t-elle condamnée à transmettre l’intégralité des pièces en sa possession afférente au sinistre incendie sus-mentionné.

Sur la demande de transmission des factures à régler

Il ressort des pièces versées aux débats que les factures afférentes aux années 2023 et 2024 et les factures à régler ont été communiquées les 15 janvier 2025 et 8 avril 2025 à Maître [C], laquelle les a nécessairement remis à l’actuel syndic.

Aucune pièce ne corroborant l’existence de factures non communiquées, la demande sera rejetée.

Sur la demande de transmission de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat après apurement

Il ressort des pièces versées aux débats que les annexes comptables 2023, les comptes bancaires de 2023 à 2025 et l’état de rapprochement bancaire du 31 décembre 2024 ont été communiquées les 15 janvier et 8 avril 2025 à Maître [C], laquelle les a nécessairement remis à l’actuel syndic.

Dès lors qu’aucune assemblée générale n’a eu lieu en 2024 et que les comptes n’ont fait l’objet d’une approbation que postérieurement à l’expiration du mandat de la société AMI [Localité 12], il n’est pas démontré que la société AMI [Localité 12] ait établi les comptes après apurement.

Aussi la demande sera-t-elle rejetée.

Sur la demande d’astreinte

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aux fins d’assurer l’exécution de la présente décision, la condamnation de la société AMI [Localité 12] à remettre les documents seront assorties d’une astreinte, selon des modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il est partiellement fait droit aux prétentions de la partie demanderesse, il convient de condamner la société AMI [Localité 12] aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse le montant des frais irrépétibles. Il y aura lieu de lui allouer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société AMI [Localité 12] de remettre à la société CABINET WARREN – [Adresse 10] ès qualités de syndic de l’immeuble sis [Adresse 4] les pièces suivantes :

— l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires sous leur forme matérielle, incluant les moyens d’accès à l’immeuble ;

— l’ensemble des contrats en cours avec la copropriété, sous forme dématérialisée ;

— le dossier du sinistre incendie survenu dans la nuit du 7 au 8 octobre 2023, sous forme dématérialisée,

ce, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois,

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société AMI [Localité 12] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de trois mille euros (3000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société AMI [Localité 12] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 23 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT