TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à M^e Isabelle THIBAUD

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05180 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KKZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BEAU SITE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Isabelle THIBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [J]

née le 10 Avril 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 6 octobre 2022, Madame [U] [O] gérante de la SCI BEAU SITE a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [J] [G] portant sur un appartement sis [Adresse 4], avec un parking n°2 et une cave n°16 accessoires au logement moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros outre 150 euros de provision sur charges ;

Alléguant plusieurs échéances de loyers demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [J] [G], le 4 août 2023 pour un montant en principal de 3750 euros en principal;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 4 août 2023 ;

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance a été signifié à Madame [J] [G], le 1er juillet 2024;

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, dénoncé le 7 août 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI BEAU SITE a fait assigner Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est

— condamner Madame [J] [G] à lui payer la somme de 12937,42 euros au 1er août 2024, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu provisions sur charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [J] [G] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des actes délivrés pour les besoins de la cause depuis la délivrance du 1er commandement jusqu’aux frais d’exécution à intervenir le cas échéant

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et après un renvoi , a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 ;

A cette audience, la SCI BEAU SITE a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation et a indiqué qu’elle sollicitait à titre principal la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance;

Madame [J] [G] citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 août 2024 a été dénoncée le 7 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 24 octobre 2024 ;

De surcroît, la SCI BEAU SITE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 4 août 2023 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, la SCI BEAU SITE justifie de son existence par l’extrait KBIS produit aux débats et par l’état hypothécaire et le règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 3] être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure et partant de sa qualité à agir;

Par conséquent la SCI BEAU SITE est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs le bail sera résilié de plein droit dans les conditions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989.

Un commandement d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié à Madame [J] [G], le 1er juillet 2024;

Ce commandement mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe la locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;

La locataire n’ayant pas justifié avoir été assurée contre les risques locatifs, la clause résolutoire est acquise au 1er août 2024 sans possibilité d’accorder des délais suspensifs et le bail est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [J] [G] est devenue occupante sans droit ni titre et il convient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le juge des référés faisant droit à la demande tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de statuer sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

Sur l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, Madame [J] [G] est redevable à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle fixée égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges soit la somme de 874,50 euros au total et Madame [J] [G] est condamnée à payer à titre provisionnel ladite indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI BEAU SITE sollicite une somme provisionnelle de 12937,42 euros arrêtée au mois d’août 2024;

La SCI BEAU SITE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un décompte des charges annuelles pour l’année 2022 et la reddition des comptes de l’exercice 2022 ainsi qu’un décompte de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 12937,42 euros au 1er août 2024 ;

La créance est établie avec l’évidence requise en référé à la somme de 12937,42 euros au 1er août 2024 ;

Madame [J] [G] est en conséquence condamnée à payer la somme de 12937,42 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er août 2024 échéance du mois d’août 2024 incluse ;

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [G] qui succombe supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance déjà signifiés;

L’équité, eu égard à la situation économique des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SCI BEAU SITE qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SCI BEAU SITE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs sont réunies au 1er août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 1er août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [G] de libérer les lieux appartement sis [Adresse 4], et parking n°2 et cave n°16, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [J] [G] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, des lieux appartement sis [Adresse 4], et parking n°2 et cave n°16, si besoin est avec le concours de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des provisions sur charges soit à la somme de 874,50 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [J] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [G] à payer à la SCI BEAU SITE la somme de 12937,42 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er août 2024 échéance du mois d’août 2024 incluse ;

CONDAMNONS Madame [J] [G] à payer à la SCI BEAU SITE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 350 euros, ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS la SCI BEAU SITE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [J] [G] aux entiers dépens de l’instance;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE