TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01421 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFZ4

N° MINUTE : 25/587

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Hélène ANDRIOT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

Madame [M] [W] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Hélène ANDRIOT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Marie-gaëlle MAUZÉ, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE au demandeur

CCC à

Le

N° RG 25/01421 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFZ4 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 juillet 2019 d’une durée de trois ans, prenant effet 1er août 2019, Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P], représentée par l’agence immobilière ADOPTE UN TOIT, a donné à bail à M. [T] [J], un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1080 euros, dont 30 euros de provision sur taxe d’enlèvement d’ordures ménagères.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 26 mars 2024 à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 3 553,90 euros dans un délai de six semaines.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 19 mars 2025, Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE (974) et sollicitent, sous le bénéficie de l’exécution provisoire,:

— à titre principal, de constater que la clause résolutoire insérée au contrat de location est acquise pour défaut de paiement des loyers à la date du 26 mai 2024, et à défaut, subsidiairement, de prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non-paiement des loyers et charges dus à la date du jugement à intervenir,

— d’ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de les autoriser, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais du défendeur,

— de condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation égale au montant du terme qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges récupérables, à compter de la résiliation ou de la résolution du bail jusqu’à parfaite libération des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— de condamner le défendeur à leur verser la somme de 7 707,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés à mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et de tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail, non inclus dans la somme ci-dessus,

— de condamner le défendeur à leur verser la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

Suivant renvoi contradictoire du 19 mai 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

Lors de cette audience, Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans leur assignation, valant dernières conclusions, en indiquant que la dette arrêtée au 06 août 2025, terme d’août inclus, est égale à 10 200 euros.

En défense, aux termes de ses dernières écritures régulièrement notifiées à l’audience, M. [T] [J] demande des délais de paiement sur 36 mois pour régulariser son arriéré locatif en sus du paiement mensuel du loyer courant, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et le débouté des bailleurs de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires.

Selon le diagnostic social et financier dressé le 30 avril 2025 produit aux débats, le défendeur perçoit une indemnité de chômage de 1777 euros mensuel ainsi qu’une pension miliatire de 1 079 euros et supporte, outre les charges courantes, son loyer et charges locatives (1175 euros et 37 euros). Il en résulte, par ailleurs, qu’il a subi un licenciement qu’il dit être abusif, lequel a fragilisé son budget, et demeure dans l’attente d’une indemnisation suivant reconnaissance d’accident du travail, d’une part. Il y est fait, d’autre part, état de ses démarches tendant à la création d’une entreprise et de son droit à l’aide à la reprise ou la création d’entreprise (ci-après ARCE). Il indique compter sur ces sommes (indemnisation et ARCE) pour solder son arriéré locatif.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures des parties régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, prorogé au 1er dcembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I-SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 21 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 2 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II-SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

A-Sur la loi applicable dans le temps

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 27 juillet 2019 contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 a été modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En deuxième lieu, il est constant que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours. Aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Enfin, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties ; étant rappelé que l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une clause résolutoire dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause.

Par ailleurs, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Il en découle qu’il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, d’une part, et, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, d’autre part.

B-Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte de la dette ; l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations sauf quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (en son paragraphe intitulé VIII.CLAUSE RESOLUTOIRE).

Les demandeurs justifient avoir fait délivrer au locataire, le 26 mars 2025 un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 3 553,90 euros.

En tout état de cause, au regard du décompte produit en demande, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant deux mois au moins, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 mai 2024.

III-SUR L’EXPULSION

Par l’effet de la clause résolutoire, M. [T] [J] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 27 mai 2024.

Ainsi, il convient de lui ordonner de libérer le logement litigieux dans le mois de la signification de la présente décision.

Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il sera utilement rappelé que, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser les demandeurs à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais du défendeur, ces demandes demeurant à ce stade purement hypothétiques.

IV-SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, suivant révision du loyer et provision sur charges récupérables intervenue en août 2025, pour un loyer mensuel de 1 225,36 euros, provision sur charges récupérables de 38 euros comprise. Antérieurement, le loyer mensuel, provision sur charges comprise, est égal à 1213,10 euros.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmentée de la provision sur TEOM, soit la somme mensuelle de 1225,36 euros, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location.

V-SUR L’ARRIERE LOCATIF

En l’espèce, le défendeur est redevable d’un loyer de 1136,46 euros et d’une provision sur TEOM de 38 euros soit la somme mensuelle globale de 1 174,49 euros.

Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] produisent un décompte arrêté au 06 août 2025 démontrant que M. [T] [J] reste redevable de la somme de 10 205,81 euros, incluant le loyer d’août 2025.

Il est établi et non contesté que les loyers n’ont pas été payés régulièrement depuis janvier 2024.

Lors de l’audience, le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Dès lors, l’arriéré locatif au titre des loyers et provisions sur charges récupérables impayés du 1er janvier 2024 au 26 mars 2024 s’élève à la somme de 3 333,95 euros.

Dès lors, il sera condamné au paiement de la somme de 3 333,95 euros.

VI-SUR L’OCTROI DE DELAI DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [T] [J] se dit en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal le plus large.

Les demandeurs s’opposent aux délais de paiement sollicités.

Il ressort des écritures et des pièces produites que le défendeur a créé une entreprise le 1er décembre 2024 spécialisée dans le commerce de voitures et de véhicules automobiles légers (pièce en défense n°3) et qu’il a perçu la somme de 11 547,03 euros au titre de l’aide à la reprise ou à la création d’entreprise en décembre 2024 (pièce en défense n°4).

Or, s’il devait percevoir le solde de l’ARCE six mois après la date du premier paiement, soit la somme de 11547, 03 euros, aucune pièce n’en justifie. De plus, bien qu’il ressorte du diagnostic social et financier dressé en avril 2025 qu’il perçoit une allocation de chômage de 1177 euros mensuels, il ne verse aucun élément de nature à justifier sa situation financière actuelle. Enfin, force est de constater au regard du décompte produit et en l’absence de contestation qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience – les sommes de 900 euros, 700 euros et 2000 euros ayant été versées respectivement en mai, juin et juillet 2025.

Il s’ensuit qu’il sera débouté de sa demande tendant à lui accorder des délais de paiements.

Il n’y a plus lieu de statuer sur la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, celle-ci étant devenue sans objet.

VII-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [J], qui succombe, sera tenu des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2025.

B-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 700 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en résiliation et expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2019 entre Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] et M. [T] [J] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [T] [J] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de M. [T] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] de leur demande tendant à être autoriser à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais du défendeur et DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [J] à payer à Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] la somme de 3 333,95 euros au titre des loyers/provisions sur charges récupérables impayés du 1er janvier 2024 au 26 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [T] [J] à la somme mensuelle de 1225,36 euros ;

CONDAMNE M. [T] [J] à verser à Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] et M. [T] [J] cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 mai 2024 jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ;

DEBOUTE M. [T] [J] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [T] [J] à payer à Mme [M] [W] épouse [P] et M. [F] [P] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer à savoir 71,53 euros ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits.En fait de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE