TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

2ème chambre civile

N° RG 22/15084 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYI7P

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Z] représenté par son tuteur Madame [X] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [X] [L], mandataire judiciaire en qualité de tuteur de Monsieur [F] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentés par M^e Christine LE FOYER DE COSTIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0507

DÉFENDEURS

Maître [T] [K]

[Adresse 6]

[Localité 5]

S.A.S. [K] ET NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/15084 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYI7P

S.A.S. CLEAR-IMMO

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Audrey HALLOT, greffière lors de l’audience et

de Madame Astrid JEAN, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 13 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 6 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe.

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 27 décembre 2018, reçu par Maître [T] [K], notaire exerçant au sein de la SAS [K] ET [S], notaires associés, M. [F] [Z] a vendu à la société CLEAR IMMO les lots n°1 et 11 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], moyennant un prix de 785 000 euros.

Par jugement du 7 juillet 2022, M. [F] [Z] a été placé sous tutelle et Mme [X] [L] désignée en qualité de tutrice.

Par exploits de commissaire de justice en date des 29 et 30 novembre 2022, Mme [X] [L] agissant en qualité de tutrice de M. [F] [Z] a fait assigner la société CLEAR IMMO, la [K] ET [S], notaires associés et Maître [T] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la vente du 27 décembre 2018 pour vil prix et voir condamner la société CLEAR IMMO à verser à M. [F] [Z] la somme de 152 282,42 euros à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2024, M. [F] [Z] représenté par Mme [X] [L] demande au tribunal de :

— Débouter les défendeurs de leur demande d’irrecevabilité,

— Prononcer la nullité de la vente du 27 décembre 2018 entre M. [F] [Z] et la société CLEAR IMMO,

— Ordonner la publication de la décision au service de la publicité foncière,

— Condamner la SAS [K] ET [S], notaires associés, solidairement avec Maître [T] [K], à rembourser la somme de 785 000 euros que M. [F] [Z]

devrait rembourser du fait de la nullité de la vente,

En tout état de cause,

— Condamner la société CLEAR IMMO à verser à M. [F] [Z] à la somme de 152 282,42 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel subi du fait de la vente à perte,

— Condamner solidairement la société CLEAR IMMO, la SAS [K] ET [S], notaires associés et Maître [K] à lui payer la somme de 10 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement aux entiers dépens à tous les frais de signification, et à tous les frais auprès du bureaux des hypothèques.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mars 2024, la société CLEAR IMMO demande au tribunal de :

— Déclarer prescrite l’action en nullité de la vente du 27 décembre 2018,

— Déclarer irrecevable cette action pour défaut de publication de l’assignation,

— Débouter M. [F] [Z] de ses demandes,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal annulerait la vente

— Condamner M. [F] [Z] représenté par Mme [X] [L] à restituer à la société CLEAR-IMMO le prix de 785 000 euros,

— Condamner en tout état de cause M. [F] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux dépens avec distraction au profit de Maître Alain RAPAPORT, avocat,

— Dire n’y avoir lieu d’assortir la décision de l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 mai 2023, Maître [T] [K] et la SAS [K] ET [S], notaires associés demandent au tribunal de :

— Déclarer irrecevable l’action en nullité de la vente du 27 décembre 2018, pour défaut de publication de l’assignation,

— Débouter M. [F] [Z] représenté par Mme [X] [L], ès qualité de tutrice, de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre,

— Le débouter de sa demande d’annulation de la vente du 27 décembre 2018,

— Le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Condamner M. [F] [Z] représenté par Mme [X] [L], ès qualité de tutrice à payer à Maître [T] [K] et la SAS [K] ET [S], notaires associés la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Juger n’y avoir lieu d’assortir à la décision à intervenir de l’exécution provisoire et rejeter toute demande à ce titre.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir

La société CLEAR IMMO soutient que l’action de M. [F] [Z] en nullité de la vente du 27 décembre 2018 est prescrite sur le fondement de l’article 464 du code civil et fait valoir que Mme [X] [L] aurait dû agir au plus tard le 27 décembre 2020.

Par ailleurs, la société CLEAR IMMO d’une part et la SAS [K] ET [S], notaires associés et Maître [T] [K] d’autre part, soulèvent une fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation, sur le fondement de l’article 28 4° c 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée de la prescription et la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation, soulevées par les défendeurs par conclusions adressées au tribunal postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement doivent être déclarées irrecevables.

Sur la nullité de la vente

M. [F] [Z] demande au tribunal de prononcer la nullité de la vente du 27 décembre 2018, sur le fondement des articles 1658 et 1591 du code civil, d’ordonner la transcription au service de la publicité foncière de cette annulation et de condamner la SAS [K] ET [S], notaires associés et Maître [K] solidairement à le relever et garantir de son obligation de remboursement du prix de vente à la société CLEAR IMMO.

Il fait valoir que le prix de vente fixé à 785 000 euros pour 160,48m², soit 4 891,58 euros le m² selon l’acte de vente ou, selon les relevés Etalab pour une surface de 178m² soit 4 410,12 euros le m², est dérisoire et il se prévaut de plusieurs ventes antérieures. Notamment il expose que :

— le 20 novembre 2018, soit cinq semaines avant la vente litigieuse, une vente de locaux industriels, commerciaux ou assimilés a été conclue à un prix au m² de 12 862 euros au [Adresse 9], dans un immeuble présentant les mêmes caractéristiques que le [Adresse 2],

— le 1er décembre 2020, il apparaît sur le site Etalab que la vente de l’appartement par son frère, au 6ème étage du [Adresse 2], d’une superficie de 220m² a été effectuée au prix 11 272 euros par m².

Il soutient qu’il aurait donc pu vendre son bien au prix de 2 061 521 euros et que l’acquéreur avait connaissance du caractère dérisoire du prix s’agissant d’une société appartenant à un professionnel de l’immobilier, M. [E] [M], qui se trouve être le PDG de l’agence à laquelle il avait confié un mandat exclusif de vente le 27 septembre 2018 et qui a profité de sa vulnérabilité.

Il ajoute que Maître [T] [K], qui était son notaire, a manqué à son obligation de conseil en ne le dissuadant pas de consentir à cette vente à vil prix et en ne vérifiant pas sa capacité à s’engager alors qu’il était très âgé.

La société CLEAR IMMO oppose que :

— Le vil prix n’est pas un prix inférieur au prix du marché ni même un prix lésionnaire,

— Aucune preuve d’un quelconque abus de vulnérabilité n’est rapportée, la vente datant en outre de quatre années avant le placement sous tutelle de M. [F] [Z] qui était à l’époque parfaitement sain d’esprit,

— En réalité le prix n’est pas du tout dérisoire mais correspond aux prix du marché, s’agissant d’un appartement et non d’un local commercial, situé au rez-de-chaussée alors que les éléments de comparaison présentés en demande portent sur des biens situés en étage,

— Le bien était donné à bail irrégulièrement à des avocats, ce dont le prix tient compte,

— Le bien était dans un état lamentable,

— M. [F] [Z] s’était vu attribuer lors du partage du 12 septembre 2018, les lots 1 et 11 outre une autre cave et un grand appartement au 3ème étage de 7 pièces pour une valeur totale de 2 053 288 euros, de sorte qu’il ne peut prétendre que le seul appartement correspondant au lot 1 et une cave avaient cette même valeur au jour de la vente.

La SAS [K] ET [S], notaires associés et Maître [K] font quant à eux valoir que :

— Maître [T] [K] n’a commis aucune faute,

— M. [F] [Z] était, au jour de la vente, parfaitement capable, il ne bénéficiait d’aucune mesure de protection et il a exprimé une volonté libre et éclairée de vendre son bien, sans que le notaire ne puisse émettre aucun doute sur sa capacité,

— Maître [K] n’est pas intervenu dans la fixation du prix de vente qui a été fixé directement par les parties, ainsi que cela résulte de la clause de négociation insérée à l’acte de vente,

— Il ne peut dès lors engager sa responsabilité sauf en cas de lésion manifeste, ce qui n’est pas le cas ici,

— Il n’est en effet pas démontré que le prix est dérisoire, les biens mentionnés à titre de référence n’étant pas des biens comparables au bien vendu qui est situé au rez-de-chaussée et qui était occupé au jour de la vente,

— M. [F] [Z] ne peut prétendre que les lots n°1 et 11 ont une valeur équivalente à la valeur de la totalité des biens qu’il s’est vu attribuer lors du partage du 12 septembre 2018, c’est-à-dire, outre ces deux lots, une autre cave et un grand appartement situé au 3ème étage de 7 pièces pour une valeur totale de 2 053 288 euros,

— L’acte de vente ne comporte aucune erreur dans la description du bien et en tout état de cause, le demandeur ne tire aucune conséquence de cette prétendue erreur.

Ils ajoutent enfin que le préjudice dont M. [F] [Z] demande réparation ou la garantie, à savoir l’obligation de restituer le prix de vente, n’est pas un préjudice indemnisable et qu’une telle condamnation aurait pour effet un enrichissement indu de ce dernier.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul, lorsqu’au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

L’article 1591 du code civil dispose que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Il appartient au vendeur qui soutient que la vente est nulle pour avoir été conclue à un prix dérisoire de le démontrer.

En l’espèce, par acte du 27 décembre 2018, M. [F] [Z] a vendu à la société CLEAR IMMO, moyennant un prix de 785 000 euros, le lot n°1 de l’immeuble situé [Adresse 2] dans le [Localité 11], qui correspond à un appartement de 6 pièces situé au rez-de-chaussée et le lot n°11 qui correspond à une cave, située en sous-sol. Selon l’acte de vente, la superficie privative dite « Carrez » du lot n°1 est de 160,48 m².

M. [F] [Z] ne verse pas aux débats le certificat de superficie qui était annexé à l’acte de vente, de sorte que le tribunal n’a connaissance que de la superficie dite « Carrez », la superficie apparaissant sur la base Etalab n’ayant pas une valeur probante suffisante, dès lors qu’il est indiqué que le bien est constitué d’un appartement de 28 m² et d’un local commercial de 150 m², ce qui ne correspond ni à l’acte de vente, ni au règlement de copropriété produit par le notaire, ni aux photographies du bien produites par la société CLEAR IMMO.

Il convient dès lors de retenir la superficie figurant à l’acte de 160,48 euros, de sorte que le prix de vente au mètre carré était de 4 891,57 euros par mètre carré (785 000 / 160,48).

M. [F] [Z] indique que le bien était occupé par un avocat, ce qui est corroboré par l’acte de vente, contrairement à ce qu’il indique, qui mentionne qu’au jour de la vente, le bien était occupé en exécution d’un bail professionnel au profit d’un avocat en date du 1er juillet 2005 et reconduit verbalement depuis, l’acte de vente précisant par ailleurs que le bien, à usage d’habitation, est « actuellement utilisé à usage professionnel ainsi qu’il résulte du bail ci-après énoncé sans qu’il n’ait pu être produit une autorisation. L’acquéreur fait son affaire personnelle de cette situation ».

Pour soutenir que le prix de vente était dérisoire, il produit des extraits de la base Etalab se référant à trois ventes :

— La vente le 20 novembre 2018, de deux locaux industriels, commerciaux ou assimilés d’une surface de 152 m2 et 159 m2, situés [Adresse 9], au prix de 4 000 000 euros,

— La vente le 1er décembre 2020 du bien appartenant à son frère, qui est un appartement de 7 pièces d’une surface de 220 m2 situé au 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 2], au prix de 2 480 000 euros,

— La vente le 12 septembre 2018 d’un appartement de 6 pièces situé [Adresse 2] au prix de 1 600 000 euros.

Toutefois, les deux premières ventes portent sur des biens dont les caractéristiques diffèrent de manière importante avec le bien de M. [F] [Z], objet de la vente litigieuse. En effet, elles portent pour la première sur un local commercial alors que le bien de M. [F] [Z] est un local à usage d’habitation et pour la seconde, sur un bien qui est situé au 6ème étage de l’immeuble, alors que le bien de M. [F] [Z] est situé au rez-de-chaussée. En outre, il est rappelé que le bien de M. [Z] était vendu occupé.

Ces deux ventes ne peuvent donc servir de référence fiable de comparaison.

La troisième vente référencée par la base Etalab concerne un appartement du 1er étage du même immeuble situé [Adresse 2], d’une surface de 212 m² vendu au prix au mètre carré de 7 547 euros.

Ce prix est en effet supérieur au prix de vente litigieux, qui est de 4.891,57 euros par mètre carré.

Toutefois, M. [F] [Z] ne produit aucune évaluation de la valeur de son bien au moment de la vente, tenant compte de ses caractéristiques particulières et notamment de son état et du fait qu’il était vendu occupé, ce qui n’était semble-t-il pas le cas de l’appartement du 1er étage.

Il n’apporte par ailleurs aucune précision sur l’état du bien et il ressort du procès-verbal produit par la société CLEAR IMMO que si le bien n’était pas, comme elle l’affirme, dans un « état lamentable » des travaux de rénovation étaient néanmoins nécessaires, notamment dans la cuisine de même que des travaux de peinture.

Il ne démontre dès lors pas de manière probante, quelle était la valeur réelle de son bien au jour de la vente, compte tenu de ses caractéristiques propres.

En tout état de cause, même en procédant à une comparaison entre le prix de la vente du 12 septembre 2018 et le prix de la vente litigieuse du 27 décembre 2018, en faisant abstraction du fait que le bien vendu était occupé, il n’est pas démontré que ce prix était dérisoire, au point de priver l’obligation du vendeur de toute contrepartie.

En effet, par comparaison avec le prix de la vente du 12 septembre 2018, le prix de la vente litigieuse du 27 décembre 2018 n’est même pas un prix lésionnaire au sens de l’article 1675 du code civil, et ne peut dès lors, a fortiori, pas constituer un prix dérisoire.

Par conséquent, à défaut de démontrer le caractère dérisoire du prix de vente, la demande de M. [F] [Z] d’annulation de la vente du 27 décembre 2018 sera rejetée de même que sa demande de publication du jugement au service de la publicité foncière.

Sur les dommages et intérêts

M. [F] [Z] demande la condamnation de la société CLEAR IMMO à lui payer la somme de 152 282,42 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi « du fait de la vente à perte ». Il soutient qu’il aurait pu vendre son bien à un prix de 2 061 512 euros et qu’en plaçant l’équivalent de la différence entre cette somme et le prix de vente, au taux d’intérêt légal, il aurait perçu la somme de 157 282,42 euros.

La société CLEAR IMMO conclut au rejet de cette demande et fait valoir que M. [F] [Z] ne peut demander la restitution du bien outre l’indemnisation de la somme qu’il aurait dû percevoir.

Sur ce,

M. [F] [Z] ne précise pas le fondement juridique de sa demande de dommages et intérêts.

Il soutient toutefois que la société CLEAR IMMO engage sa responsabilité à son égard pour avoir abusé de sa vulnérabilité en lui imposant un prix dérisoire.

Il résulte des motifs ci-dessus que le prix n’était pas dérisoire, de sorte que M. [F] [Z] ne démontre pas la faute de la société CLEAR IMMO.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [Z], partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU, avocat de la SAS [K] ET [S], notaires associés et de Maître [T] [K].

Il sera également condamné à payer à la société CLEAR IMMO d’une part et à la SAS [K] ET [S], notaires associés et Maître [T] [K] d’autre part, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Déclare irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par la société CLEAR IMMO, Maître [T] [K] et la SAS [K] ET [S], notaires associés, tirées de la prescription et de l’absence de publication de l’assignation,

Déclare recevables les demandes de M. [F] [Z] représenté par sa tutrice Mme [X] [L],

Rejette la demande de M. [F] [Z] d’annulation de la vente du 27 décembre 2018 portant sur les lots n°1 et 11 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], cadastré section AB n° [Cadastre 7],

Rejette la demande de M. [F] [Z] tendant à ordonner la publication de la décision au service de la publicité foncière,

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [F] [Z] dirigée contre la société CLEAR IMMO,

Condamne M. [F] [Z] aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Thomas RONZEAU, conseil de Maître [T] [K] et la SAS [K] ET [S], notaires associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [Z] à payer à la société CLEAR IMMO, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [Z] à payer à Maître [T] [K] et la SAS [K] ET [S], notaires associés, pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 12] le 06 Mars 2025

Le Greffier La Présidente