1 CCC DOSSIER + 1 CC M^e BOIN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 19 MARS 2026

S.D.C. L’EMERAUDE

c/

[Q] [G]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 26/00315 -

N° Portalis DBWQ-W-B7K-QSBG

Après débats à l’audience publique tenue le 11 Février 2026

Nous, Madame Françoise DECOTTIGNIES, Présidente du Tribunal Judiciaire de Grasse du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. L’EMERAUDE

C/o son syndic, Cabinet Square Habitat Provence Cote d’Azur

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Brigitte BOIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET :

Madame [Q] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 11 Février 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Mars 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [Q] [G] est copropriétaire (lots 21, 98 et 169) au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 3] à [Localité 3].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025 pour tentative, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS [Adresse 5], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [Q] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse afin de voir, au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 699 et 700 du code de procédure civile :

— condamner Madame [Q] [G] au paiement de la somme de 5.551,23 € majorée au taux légal à compter de la décision à intervenir, détaillée comme suit :

▸

au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi ALUR échues (comprises entre le 01/04/2024 et le 31/12/2025), la somme de 3096,39 €;▸de manière anticipée, la somme de 454,83 € au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi ALUR non encore échues (pour la période comprise entre le 01/01/2026 et le 31/03/2026) ;▸et la somme de 0,01 € à titre des appels et travaux, dûment votés et approuvés, hors provisions pour charges courantes et cotisations pour fonds de travaux loi ALUR, appelés et échus pour la période comprise entre le 01/04/2024 et le 04/12/2025, date du décompte;▸et la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.- condamner Madame [Q] [G] au paiement de la somme de 216 € correspondant aux frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner Madame [Q] [G] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la requise aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par la requise en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 11 février 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière L’ÉMERAUDE, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [Q] [G] n’a pas comparu ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la procédureEn application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Q] [G] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice ayant précisé qu’aucune personne ne répondait au nom de la destinataire de l’acte à l’adresse de l’immeuble, son nom ne figurant pas sur la boîte aux lettres, et rappelé les diligences effectuées pour parvenir à signifier l’acte à sa destinataire.

Conformément à l’article 659 alinéa 2 du code de procédure civile, le procès-verbal de recherches infructueuses mentionne l’envoi, le même jour, d’une lettre recommandée à la dernière adresse connue.

L’assignation informe valablement la défenderesse de sa possibilité de se défendre lui-même ou de se faire assister ou représenter, les demandes portant sur des sommes inférieures à 10.000 €.

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 20 janvier 2026 et l’audience du 11 février 2026.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats :

— le relevé de propriété justifiant que Madame [Q] [G] est propriétaire des lots 21, 98 et 169 au sein de la résidence [Etablissement 1] ;

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS [Adresse 5] intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er avril au 31 mars de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit notamment aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024, ajusté le budget prévisionnel 2024/2025 et voté le budget prévisionnel 2025/2026, correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en œuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

En l’espèce, selon le décompte arrêté au 4 décembre 2025 (pièce n°2), au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 (période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026) n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Madame [Q] [G] le 8 avril 2025 (courrier posté le 10 avril 2025 et revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”), d’avoir à régler la somme de 1.464,38 € correspondant aux sommes dues entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025, dont 462,54 € pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, et lui rappelant qu’à défaut de versement de cette somme totale passé un délai de 30 jours, les provisions non encore échues entre le 1er juillet 2025 et le 31 mars 2026 deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Force est de constater que cette mise en demeure vise un montant global de 1.464,38€ couvrant la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, étant rappelé que l’exercice 2024/2025 a couru du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et que la mise en demeure visant l’article 19-2 a été adressée à Madame [Q] [G] au cours de l’exercice 2025/2026 courant du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Or, cette mention ne permet pas à cette dernière de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite puisque ce n’est pas le défaut de paiement dans les trente jours de la totalité des charges et provisions restant dues qui permet la mise en œuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les trente jours des provisions trimestrielles (462,54€) dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, (exercice 2025/2026).

Dès lors, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], agissant par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT, sera déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en œuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SAS [Adresse 5], irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SAS SQUARE HABITAT, aux entiers dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SAS [Adresse 5], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure

accélérée au fond