TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e ARBIB, M^e BOIZARD, M^e BILSKI CERVIER

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e FUMEY, M^e DUGUEY

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10779

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NGD

N° MINUTE :

Assignation du :

24 et 25 juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [L] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Raphaël ARBIB, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC222

DÉFENDEURS

Société AXA FRANCE IARD

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0456

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. Cabinet LE DOME IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10779 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NGD

S.A. Compagnie ALBINGIA

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître William FUMEY de la SELARL ROINÉ ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0002

S.A. BPCE ASSURANCES IARD

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Sophie DUGUEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0229

S.C.I. KARGY

[Adresse 7]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 13 novembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX et Madame Océane CHEUNG, juges rapporteurs, qui sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [G] est propriétaire occupante d’un appartement, assuré auprès d’Axa France IARD et situé au 6ème étage, bâtiment B, de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [Q] [D] et Mme [W] [M] sont, par le truchement de la SCI Kargy, propriétaires non-occupants d’un appartement situé au 7ème étage, assuré auprès de BPCE Assurances et donné à bail à Mme [I] [P] jusqu’en septembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la compagnie Albingia.

Mme [G] a dénoncé des dégâts des eaux persistants depuis 2019, trouvant leur origine à la fois dans l’appartement de la SCI Kargy et dans les parties communes.

C’est dans ces conditions que Mme [G] a saisi le juge des référés, lequel, par ordonnance du 26 novembre 2021, a désigné M. [Y] [H] en qualité d’expert judiciaire, ensuite remplacé par Mme [Z] [K] suivant ordonnance du 3 décembre 2021.

Des travaux relatifs à la reprise de la chute entre les 7ème et 8ème étage et à son changement ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires en 2019 et en 2020. La SCI Kargy a réalisé des travaux de réfection dans son appartement en 2022.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 mai 2023.

C’est dans ces conditions que Mme [G] a fait signifier assignation en ouverture de rapport, par exploits de commissaire de justice des 24 et 25 juillet 2023, à Axa France IARD, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 11ème, à la SCI Kargy, et aux compagnies BPCE Assurances et Albingia, aux fins d’indemnisation de ses préjudices. L’affaire a été enrôlée devant la 6ème chambre civile sous le RG 23/10779.

Les travaux de remise en état de l’appartement de Mme [G], réalisés par la société Repartim mandatée et rémunérés par Axa France IARD, ont été achevés le 12 janvier 2024.

Par ordonnance du 29 janvier 2024 de la 6ème chambre civile, l’affaire a été redistribuée à la 8ème chambre civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, Mme [L] [G] demande au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants et 1240 et suivants du code civil, et des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Recevoir Mme [G] en ses demandes, fins et conclusions ;

L’y déclarant bien fondée :

A titre principal :

Sur le préjudice matériel :

Constater que Mme [G] renonce à ses demandes, les travaux de réfection de son appartement ayant été effectués au 12 janvier 2024 par la société Repartim, prestataire mandaté par la société Axa France Iard ;

Sur les préjudices de jouissance et de relogement :

Evaluer à 11 565,36 euros le préjudice de jouissance de Mme [G] ;

Evaluer à 1 152 euros le préjudice de relogement de Mme [G] ;

Evaluer en conséquence les préjudices immatériels de Mme [G] à la somme de totale de 12 717,36 euros ;

En conséquence :

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Le Dome Immobilier et société Albingia à verser à Mme [G], la somme de 2 471 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, et 322,56 euros au titre du préjudice de relogement ;

Condamner in solidum la SCI Kargy et la société BPCE Assurances à verser à Mme [G], la somme de 9 094,36 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, et 817,92 euros au titre du préjudice de relogement ;

Sur le préjudice moral distinct,

Condamner in solidum la SCI Kargy, la société BPCE Assurances, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Le Dome Immobilier et société Albingia à verser à Mme [G], la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Subsidiairement :

Condamner la société Axa France Iard à verser à Mme [G], l’ensemble des sommes précitées, savoir :

—  12.717,36 euros au titre des préjudices immatériels ;

—  10 000 euros au titre du préjudice moral.

En tout état de cause :

Condamner in solidum la société Axa France Iard, la SCI Kargy, la société BPCE Assurances, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Le Dome Immobilier et société Albingia à verser à Mme [G], la somme de 12 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont les frais d’expertise, et les frais d’huissiers exposés tant au fond qu’en référé ;

Débouter tout défendeur de ses demandes reconventionnelles à l’encontre de Mme [G] ;

Dispenser Mme [G] de toute participation aux frais de défense et d’éventuelle condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (au titre des charges communes) dans le cadre de la présente procédure, au besoin rétroactivement, s’agissant de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire, et de la présente procédure au fond ;

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Axa France IARD demande au tribunal, de :

« A titre principal,

Constater que les désordres ont pour seule cause la défectuosité des installations privatives de la SCI Kargy et des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris 11ème ;

Mettre hors de cause la compagnie AXA France IARD en sa qualité d’assureur de Mme [G] ;

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris 11ème, son assureur la compagnie Albingia, la SCI Kargy ainsi que son assureur la société BPCE Assurances à relever et garantir la compagnie Axa France Iard des éventuelles condamnations prononcées à son encontre tant en principal, frais, accessoire, intérêt, article 700 du code de procédure civile que des dépens ;

En tout état de cause,

Rejeter toutes conclusions, demandes et fins contraires aux présentes et formulées à l’encontre de la compagnie Axa France Iard ;

Condamner tout succombant à verser la somme de 2 500 euros à la compagnie Axa France Iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de la Selarl Boizard Eustache Guillemot Associes représentée par Maître Vincent Boizard.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 11ème demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 334 et suivants du code de procédure civile, et de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal,

Prendre acte des diligences accomplies par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8] ;

Ramener à de plus juste proportion le quantum de responsabilité attribuable au syndicat des copropriétaires ;

Limiter le préjudice de jouissance et les frais de relogement de Mme [G] imputables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8] à 1 235,50 euros ;

En tout état de cause,

Rejeter la demande de Mme [G] de condamnation in solidum ;

Condamner la compagnie Albingia à garantir les condamnations qui seront prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à [Localité 8] ;

Rejeter les demandes de Mme [G] formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires relatives au préjudice immatériel, aux dommages et intérêts, à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamner la SCI Kargy au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais de l’expertise supportés par le concluant.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, la compagnie Albingia demande au tribunal, au visa des articles 1241, 1310 et 1353 du code civil, et de la loi du 10 juillet 1965, de :

Juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer des condamnations in solidum au regard des obligations et implications différentes des parties ;

Juger que la répartition des responsabilités de fera de la façon suivante :

— du 10 octobre 2019 au 10 septembre 2020 (11 mois) : 50% pour le SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris et 50% pour la SCI Kargy ;

— du 11 septembre 2020 au 16 décembre 2022 (27 mois) : 100% pour la SCI Kargy ;

Juger le préjudice de jouissance de Mme [G] a pris fin le 16 décembre 2023, date à laquelle les travaux de reprise étaient réalisables ;

Débouter Mme [G] de sa demande de préjudice de jouissance sur la période subséquente et jusqu’à la réalisation de ses travaux ;

Juger que le montant du préjudice de jouissance de Mme [G] sera de 7 675 euros ;

Juger que la somme qui sera mise à la charge du SDC au titre des préjudices immatériels de Mme [G] sera limitée à 1 112,88 euros.

Et subsidiairement :

Juger que la somme qui sera mise à la charge du SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] au titre des préjudices immatériels de Mme [G] sera limitée à 2 471 euros selon la répartition proposée par l’expert judiciaire ;

Débouter Mme [G] de sa demande au titre du préjudice de relogement ;

Débouter Mme [G] de sa demande au titre d’un préjudice moral.

Et subsidiairement :

Juger que la somme qui sera allouée à Mme [G] sera mise à la charge de la seule SCI Kargy.

En tout état de cause :

Débouter Mme [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle a été formulée à l’encontre du SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] et de la compagnie Albingia.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, BPCE Assurances demande au tribunal, au visa de l’article 1242 alinéa 1er du code civil, des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

Fixer le total des indemnités revenant à Mme [G] ainsi qu’il suit :

— Total du préjudice de jouissance : 7.675,83 euros ;

Donner acte de ce qu’aucune demande d’indemnité n’est formulée par Mme [G] au titre de son préjudice matériel ;

Fixer les indemnités devant être prises en charge par la société BPCE Assurances Iard, en qualité d’assureur de la SCI Kargy, ainsi qu’il

suit :

— Préjudice de jouissance : 5.449,84 euros ;

Fixer les indemnités devant être prises en charge par la société Albingia, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], ainsi qu’il suit :

— Préjudice de jouissance : 2.149,23 euros ;

Débouter Mme [G] de ses demandes formulées au titre des frais de relogement et du préjudice moral ;

Réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnité sollicitée par Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger que l’indemnité revenant à Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie, à parts égales, entre la société BPCE Assurances, assureur de la SCI Kargy, et la société Albingia, assureur de l’immeuble ;

Juger que les dépens d’instance devront être pris en charge, à parts égales, entre la société BPCE Assurances Iard, assureur de la SCI Kargy, et la société Albingia, assureur de l’immeuble.

*

Bien que régulièrement assignée, la SCI Kargy n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 13 novembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les désordres et les responsabilités

— Sur les désordres

Il doit être relevé que les défendeurs ne contestent ni l’existence ni l’origine des désordres survenus dans l’appartement de Mme [G], ni même le principe de leur responsabilité respective, mais le partage de celle-ci ainsi que les préjudices allégués.

S’agissant de la réalité des désordres constatés dans l’appartement de Mme [G], le rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 mai 2023 par Mme [J] (pièce n°30) indique les éléments suivants :

« Chez Madame [G], il s’agit de désordres manifestement dus à des infiltrations sur une surface assez importante, concernant la chambre, la salle de bains, les wc, la cuisine et la portion de couloir desservant cette partie de l’appartement.

Il s’agit essentiellement de décollements de peintures, marques d’humidité, tâches, et conséquences de recherches de fuites.

Les plafonds étant impactés et des murs situés à des emplacements opposés les uns des autres, nous ont porté à comprendre qu’il s’agissait de conséquences d’inondation(s) plutôt que d’infiltration. (…)

Le parquet est tuilé signe que de l’eau s’est déversée abondamment sur le sol. Ce qui explique l’étendue des dégradations chez Madame [G], l’eau s’étant répandue largement puis infiltrée par tout moyen possible entre les deux appartements (passages de canalisations, fourreaux, reprises de murs, gaines etc, sans apparaître immédiatement puisque certains murs de Madame [G] sont totalement carrelés. »

Quant à l’origine de ces désordres, l’expert en identifie une première liée à une fuite dans l’alimentation encastrée de la douche dans l’appartement de la SCI Kargy et une seconde liée à une fissure sur la descente d’eaux pluviales en provenance du toit, qui est une partie commune. Le rapport précise à cet égard :

« Origine 1 :

Fuite dans l’alimentation encastrée de la douche. Une recherche de fuite a été diligentée (pièce 1), qui a conduit la SCI Kargy à seulement couper l’alimentation de la douche, sans procéder aux réparations. En effet, un litige existe entre le bailleur et son locataire. De ce point de vue, on ne pouvait considérer que la cause avait été réparée. Elle était seulement suspendue. Ceci ne pouvait perdurer.

La fuite sur l’alimentation encastrée est une fuite insidieuse, dont on ne décèle l’existence que longtemps après son apparition. Elle a l’immense inconvénient d’être permanente.

Origine 2 :

Une fissure est apparue sur la descente EP (partie commune) provenant du toit. Cette fissure ne pouvait être décelée car elle passe dans une colonne maçonnée, ce qui a permis à l’eau de se répandre durant longtemps avant qu’on en découvre l’origine.

Ceci est d’autant plus délicat à évaluer que cette infiltration vient s’ajouter à l’infiltration invisible prise dans l’épaisseur du mur (alimentation douche). L’état du mur et du parquet démontrent clairement une ou des inondations. »

— Sur les responsabilités

Mme [G] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires, assuré par la compagnie Albingia, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que celle de la SCI Kargy, assurée par BPCE Assurances, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Elle indique que l’expert judiciaire a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison d’une fuite sur une descente d’eau pluviale provenant du toit, partie commune, et celle de la SCI Kargy en raison d’une fuite sur l’alimentation encastrée de la douche.

En réponse, le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’une partie commune a engendré des infiltrations et sollicite que sa responsabilité soit ramenée à de plus justes proportions, compte tenu de ses diligences ayant permis l’éradication rapide de l’origine des infiltrations en provenance des parties communes. Il souligne que c’est en raison de l’inertie de la SCI Kargy que Mme [G] a été contrainte d’engager plusieurs procédures judiciaires.

Sur ce,

Selon l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En application de l’article 1242 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

En l’espèce, comme rappelé ci-dessus, l’expert judiciaire distingue deux causes des désordres.

La première provient d’une fuite dans l’alimentation encastrée de la douche située dans l’appartement de la SCI Kargy.

Le tribunal relève que la demanderesse, qui indique rechercher la responsabilité délictuelle de la SCI Kargy, se contente de citer et reproduire les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, sans effectuer aucune démonstration s’agissant de la réunion des conditions de mise en œuvre de ces fondements de responsabilité. Or, il n’appartient pas au tribunal de procéder à une telle démonstration, ni de modifier le fondement juridique des demandes dès lors que celui-ci est précisé par le demandeur.

Dans ces conditions, Mme [G] ne développant aucune démonstration au soutien de ses demandes à l’encontre de la SCI Kargy et ne rapportant donc pas la preuve nécessaire au succès de sa prétention, elle sera déboutée de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la SCI Kargy.

Toutefois, dans la mesure où la société BPCE Assurances, à l’égard de laquelle Mme [G] exerce l’action directe de l’article L. 124-3 du code des assurances, ne conteste pas sa qualité d’assureur de la SCI Kargy et formule une proposition d’indemnisation, il y a lieu de la retenir, le tribunal étant tenu par les prétentions respectives des parties.

Ensuite, la seconde origine résulte d’une fissure sur la descente d’eaux pluviales provenant du toit, qui est une partie commune. Sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par cette partie commune, conformément à l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

2 – Sur le préjudice de jouissance et les frais de relogement

Mme [G] sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 11 565,36 euros. Elle soutient que la ventilation retenue par l’expert judiciaire est de 28% à la charge du syndicat des copropriétaires et de 71% à la charge de la SCI Kargy, et que le préjudice de jouissance initialement évalué à 7 675,83 euros et validé par l’expert correspond à la période entre l’apparition des sinistres et la date de cessation de l’écoulement, soit du 10 octobre 2019 au 16 décembre 2022. Elle demande une prolongation de 13 mois de cette période, soit jusqu’au 12 janvier 2024, date à laquelle les travaux réparatoires pris en charge par la société AXA ont été achevés, afin de prendre en compte la persistance des désordres affectant :

— le couloir et la chambre 2 pour le « sinistre 1 » ;

— la chambre 2, les WC, la salle d’eau, la cuisine et la chambre 1 pour le « sinistre 2 ».

Elle expose également que, contrairement à ce que soutient la compagnie Albingia, le préjudice de jouissance ne cesse pas dès que les travaux deviennent « réalisables », mais uniquement lorsque les travaux sont effectivement exécutés ou indemnisés.

Elle indique qu’il n’y a lieu de modifier la part du préjudice imputable au syndicat des copropriétaires, fixée sur la base du montant initial calculé sur 38 mois, et qu’elle sollicite uniquement l’augmentation de l’indemnisation imputable à la SCI Kargy sur la base de la période prolongée à 51 mois.

S’agissant des frais de relogement, Mme [G] les évalue à 1 152 euros, correspondant à 8 jours de location d’un studio, à répartir selon la même ventilation indiquée ci-dessus. Elle indique que, même si les travaux n’ont duré que 5 jours (du 8 au 12 janvier 2024), la durée retenue est justifiée par son âge avancé, son état de santé et les contraintes logistiques, qui rendaient difficile la cohabitation avec le chantier. Elle souligne que contrairement à ce que soutient BPCE Assurances, elle n’a pas à justifier un relogement effectif, conformément au principe de non-affectation des sommes versées à titre de dommages et intérêts, même si elle a été relogée à l’initiative de son neveu.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le préjudice de jouissance, comprenant les frais de relogement, validés par l’expert, à hauteur de 8 827 euros (7 675 euros + 1 152 euros). Il n’a formulé aucune observation sur le montant réévalué à 11 565,36 euros par la demanderesse. Toutefois, il remet en cause la ventilation retenue par l’expert, à savoir 2 471 euros pour lui, soit 28 %, et 6 267 euros pour la SCI Kargy, soit 71%. Il fait valoir que la non-conformité de la salle de bain de la SCI Kargy préexistait de façon concomitante avec les désordres provenant des parties communes, de sorte que la première période retenue à son encontre par l’expert (du 10 octobre 2019 au 10 juin 2020) devrait également être imputée à moitié à la SCI Kargy, soit 1 235,50 euros à sa charge et 7 591,50 euros à la charge de la SCI Kargy au total.

La compagnie Albingia souscrit aux moyens soulevés par son assuré. Elle ne conteste pas le montant initial du préjudice de jouissance retenu par l’expert à hauteur de 7 675 euros, mais s’oppose à la réévaluation par la demanderesse à 11 565,36 euros. Elle considère que la fin du préjudice est le 16 décembre 2022, date à laquelle les travaux étaient réalisables, peu important que la demanderesse n’ait procédé à ces travaux qu’en janvier 2024. Ainsi, elle demande à titre principal de retenir la répartition suivante :

— pour la période du 10 octobre 2019 au 10 septembre 2020, 50% pour la SCI Kargy et 50% pour le syndicat, comme le soutient son assuré,

— et pour la période du 11 septembre 2020 au 16 décembre 2022, 100% pour la SCI Kargy.

A titre subsidiaire, elle demande l’application de la clé de répartition retenue par l’expert judiciaire.

S’agissant des frais de logement, elle fait valoir que les travaux n’ont duré que cinq jours alors que l’expert judiciaire avait retenu huit jours pour l’indemnisation. Elle soutient que cette évaluation ne doit plus être prise en compte, ces travaux ayant été réalisés depuis, et que Mme [G] ne justifie pas du montant réel de son préjudice de relogement.

En réplique, la compagnie BPCE Assurances ne conteste ni le montant de 7 675,83 du préjudice de jouissance ni la ventilation retenue par l’expert. Elle s’oppose toutefois à la réévaluation de ce préjudice par la demanderesse, faisant valoir qu’il ne lui appartient pas, en qualité d’assureur de la SCI Kargy, de procéder à l’indemnisation dudit préjudice de jouissance pour la période du 16 décembre 2022 au 12 janvier 2024, alors que Mme [G] aurait pu solliciter la mobilisation de la garantie contractuelle auprès de la société AXA bien avant janvier 2024 afin de ne pas laisser aggraver son préjudice.

Sur les frais de relogement, elle soutient qu’aucun justificatif n’est versé aux débats, que les travaux de remise en état de l’appartement ont consisté à reprendre une partie des embellissements, et que ces travaux n’affectaient pas l’utilisation de la cuisine ni de la chambre. Elle conclut qu’un relogement n’était donc pas nécessaire, d’autant que les travaux ont été réalisés sur une durée de cinq jours.

Sur ce,

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer établis.

— Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Mme [G] a produit à l’expert le tableau suivant, repris dans le rapport de ce dernier, étant précisé que la valeur locative de l’appartement est évaluée à 1 800 euros par mois :

Le rapport d’expertise indique à ce titre : « Madame [G] a établi un calcul très précis et fin qui nous conduit, étant donné la réitération des désordres et la nécessité dans laquelle elle s’est trouvée d’assigner, à en accepter le principe. La répartition des désordres au pourcentage de surface à l’intérieur de chaque pièce nous semble relever du bon sens puisqu’elle établit une gradation dans le préjudice à son tour pondérée ou pas de l’intérêt au quotidien de la pièce en question. Les constatations que nous avons été amenés à faire sur place ne contredisent pas cette répartition. »

L’expert a validé le préjudice de jouissance à hauteur de 7 675 euros pour une période globale de 38 mois (du 10 octobre 2019 au 16 décembre 2022), afin de tenir compte du chevauchement des sinistres et de la nécessité de l’assèchement préalable des travaux, en distinguant :

« – Préjudice du ressort copropriété : du 10 octobre 2019 au 10 juin 2020 (8 mois) + 3 mois assèchement.

— Préjudice dû à la douche et travaux de la SCI Kargy : du 15 juillet 2020 au 16 décembre 2022 (27 mois). »

Il est à rappeler que les parties ne contestent pas le calcul présenté par Mme [G] ni le montant de 7 675,83 euros qui en résulte, mais s’opposent à la réévaluation du préjudice de jouissance demandée par Mme [G]. Le tribunal souligne néanmoins que la contestation de la compagnie Albingia est inutile, cette réévaluation ne la concernant pas, ni son assuré, Mme [G] sollicitant cette augmentation uniquement sur la part imputable à la SCI Kargy.

De surcroît, comme jugé précédemment, le tribunal a débouté Mme [G] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI Kargy. Il n’y a donc lieu d’examiner le surplus du préjudice de jouissance que Mme [G] sollicite à son égard, correspondant à la prolongation de 13 mois de la période de préjudice, et excédant en tout état de cause la proposition d’indemnisation formulée par la compagnie BPCE Assurances par laquelle le tribunal est tenu.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que Mme [G] a subi un préjudice de jouissance entre le 10 octobre 2019 et 16 décembre 2022, et d’en fixer le montant à 7 675,83 euros.

— Sur les frais de relogement

En l’espèce, le tribunal relève que Mme [G] ne pouvait être exposée aux nuisances générées par les travaux dans son appartement, tout particulièrement compte tenu de son âge et de son état de santé.

En effet, l’expert précise à cet égard : « Madame [G], dont nous avons constaté la fragile santé ne souhaite pas vivre sur le chantier durant les travaux. Elle estime devoir être relogée durant 8 jours. Elle évalue la location d’un studio à la somme de 1152 €. (pièce 7) Il n’est pas nécessaire de devoir démontrer que Madame [G] peut espérer être relogée durant les travaux qu’elle aura mis près de 4 ans à obtenir. Également, le temps d’assèchement a été finalement excessivement long et la préparation des murs entrainera une poussière et des désagréments autrement plus délicats que lors de travaux neufs. Nous confirmons donc la demande de Madame [G] (plus de 80 ans) dont nous avons constaté la fatigue morale lors des réunions, dans sa demande d’être relogée durant 8 jours, du fait de la poussière qui sera générée chez elle (pièce 8), du bruit, et de l’espace qu’elle devra libérer pour permettre aux ouvriers de travailler. Sans compter les manipulations qu’il lui faudra une fois de plus mettre en œuvre pour déplacer ses biens d’une pièce à l’autre. »

Toutefois, il ressort des éléments du dossiers que l’hébergement de Mme [G] a été pris en charge par son neveu, M. [F] [U], qui la relogeait depuis le 28 décembre 2023. Alors que l’indemnisation d’un poste de préjudice suppose l’existence d’un dommage certain, Mme [G] ne justifie donc d’aucune dépense effectivement exposée au titre d’un relogement temporaire.

Dès lors, en l’absence de frais de relogement réellement engagés, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [G] formée à ce titre.

— Sur le partage des responsabilités

En l’espèce, comme exposé précédemment, l’expert judiciaire a réparti les préjudices entre le syndicat des copropriétaires et la SCI Kargy, respectivement sur 11 mois pour le premier et 27 mois pour la seconde, soit un total de 38 mois.

Il en résulte que l’expert retient un partage de responsabilité de 28% (11 mois sur 38) à la charge du syndicat des copropriétaires, compte tenu du chevauchement des désordres et de l’ampleur des dommages constatés dans l’ensemble des pièces de l’appartement de Mme [G].

En effet, à cet égard, le rapport d’expertise précise :

« (…) il faut garder à l’esprit que les deux fuites ayant leurs sources et leurs cheminements dans des zones géographiques très proches,

il convient de trouver une « convention » quant à leur zone d’influence. En effet, rien n’indique que le sinistre copropriété ait précédé celui de la SCI Kargy, l’inverse étant également vrai. De même, l’incidence de ces fuites sur l’environnement de Madame [G] puisque l’eau s’écoule, circule, se répand et imbibe les lieux au gré des circonstances.

Nous avons dans un premier temps estimé qu’il était difficile d’évaluer en proportion chacune des zones touchées, puis avons décidé de suivre la logique déclarative : à savoir initialement le sinistre copropriété, puis le sinistre SCl Kargi.

En matière de surface également, les zones touchées sont équivalentes tant elles sont imbriquées. Restait à tenir compte de la durée des préjudices comme les parties se sont accordées à le faire remarquer. »

Il s’ensuit que c’est à tort que la compagnie Albingia et son assuré, le syndicat des copropriétaires, soutiennent que les désordres imputables à la SCI Kargy préexistaient, et ce, de façon concomitante avec ceux provenant des parties communes. L’expert indique en effet qu’aucun élément ne démontre que l’un des sinistres ait précédé l’autre.

Le tribunal relève en outre que les deux causes se chevauchent, et sont indissociables tant sur l’ampleur des dégâts que dans la durée des préjudices et qu’il est impossible de distinguer les pièces de l’appartement concernées par chaque sinistre afin d’en déduire une répartition différente des responsabilités. L’approche retenue par l’expert, fondée sur la logique déclarative et tenant compte de la date de réalisation des travaux entrepris respectivement par le syndicat des copropriétaires et la SCI Kargy, apparaît donc justifiée.

Ainsi, le tribunal fixera la ventilation de l’imputabilité du sinistre dans leurs rapports entre eux comme suit :

Pour le préjudice de jouissance évalué à 7 675,83 euros, sur la période du 10 octobre 2019 au 16 décembre 2022 :

—  28% imputable au syndicat des copropriétaires, soit 2 149,23 euros,

—  71% imputable à la SCI Kargy dont la responsabilité n’est pas retenue, soit 5 449,84 euros, correspondant au montant d’indemnisation proposé par la compagnie BPCE Assurances.

3 – Sur le préjudice moral

Mme [G] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 10 000 euros, qu’elle justifie par son âge, la détérioration durable de son appartement et l’ensemble des procédures intentées depuis plusieurs années pour obtenir la réalisation des travaux.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’existence d’un préjudice moral de Mme [G], mais considère que ce préjudice relève de la seule responsabilité de la SCI en raison de sa carence.

La compagnie Albingia conteste la matérialité du préjudice invoqué, et à titre subsidiaire, estime que si un préjudice moral devait être reconnu, il devrait être limité et imputé exclusivement à la SCI Kargy, responsable de la poursuite des infiltrations.

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10779 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NGD

En réponse, BPCE Assurances fait valoir que le préjudice moral n’est pas justifié au sens de l’article 9 du code de procédure civile, aucune pièce probante n’ayant été produite à l’appui de cette prétention.

Sur ce,

En l’espèce, l’ampleur et la durée particulièrement importantes des désordres ayant affecté l’ensemble de l’appartement de Mme [G], ainsi que les nombreuses années pendant lesquelles elle a dû attendre la réalisation des travaux, lui ont nécessairement causé un préjudice moral, compte tenu de son âge avancé et de sa situation personnelle, éléments qui ne sont pas contestés par les parties.

Le tribunal fait droit à la demande de Mme [G] en fixant son préjudice moral à la somme de 4 000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires.

4 – Sur les demandes de condamnation in solidum et les appels en garantie

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. »

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Sur ce,

En l’espèce, il doit être relevé que la société Albingia ne dénie pas sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ni la mobilisation de sa garantie, ce dernier ayant produit en outre les conditions générales et particulières de la police d’assurance (pièce n°17 syndicat), lesquelles prévoient une prise en charge en cas d’engagement de sa responsabilité civile.

Il y a donc lieu de condamner la société Albingia in solidum avec le syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [G] des préjudices retenus par le tribunal :

—  2 149,23 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  4 000 euros au titre du préjudice moral.

Dans ces conditions, la société Albingia sera également condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La compagnie BPCE Assurances ne dénie pas davantage devoir sa garantie au profit de la SCI Kargy. Elle sera donc condamnée à indemniser Mme [G], à hauteur de la part d’imputabilité de son assurée et conformément à sa proposition d’indemnisation, soit 5 449,84 euros au titre du préjudice de jouissance.

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10779 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NGD

Eu égard aux condamnations du syndicat des copropriétaires, de la société Albingia, et de la compagnie BPCE Assurances, il n’y a lieu de statuer sur l’appel en garantie de Mme [G] formulé à titre subsidiaire envers la société Axa France IARD ni l’appel en garantie de cette dernière envers les autres défendeurs.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire.

Parties succombantes, la société BPCE Assurances, le syndicat des copropriétaires et la société Albingia, sont condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, ainsi que les dépens de la procédure de référé.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, BPCE Assurances, le syndicat des copropriétaires et la société Albingia seront condamnés in solidum à payer à Mme [G] la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [G] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à [Localité 7] et la société Albingia à payer à Mme [L] [G] les sommes suivantes :

—  2 149,23 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  4 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la société BPCE Assurances à payer à Mme [L] [G] la somme de 5 449,84 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société Albingia à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE Mme [L] [G] de toutes ses demandes formées contre la SCI Kargy ;

DEBOUTE Mme [L] [G] de sa demande formée au titre des frais de relogement ;

RAPPELLE que Mme [L] [G] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum la société BPCE Assurances, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à [Localité 7] et la société Albingia, à payer à Mme [L] [G] une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société BPCE Assurances, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à [Localité 7] et la société Albingia, aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1], le 13 février 2026.

La greffière La présidente