TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Youssra MARZOUQ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09591 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CVK

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Youssra MARZOUQ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0079

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Youssra MARZOUQ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0079

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09591 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CVK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 juin 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 1021,73 euros outre 140 euros de provision sur charges. Le 18 juin 2024, Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] ont également pris à bail deux emplacements de stationnement n°29 et 34, situés dans le même immeuble.

Se plaignant que les locataires contreviennent à leur obligation de jouissance paisible, la RIVP a, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, fait assigner Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement courant pendant un délai de trois mois, avec l’assistance de la force publique si besoin et avec la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans le garde-meubles de son choix,

— la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges, majoré de 30%, avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts,

— leur condamnation à lui verser 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, la RIVP, représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a maintenu les demandes de son acte introductif et a ajouté, à titre subsidiaire, qu’il soit sursis à statuer afin qu’un commissaire de justice puisse recueillir les plaintes du voisinage. Elle a par ailleurs développé les termes d’une attestation d’une locataire d’un appartement adjacent faite fin 2024 sur des nuisances provoquées par les enfants, la machine à laver et les adultes présents dans l’appartement. Le bailleur a précisé que l’immeuble avait été construit plus de 20 ans auparavant et que les défendeurs appartiendraient au mouvement « La Famille » qu’elle a qualifié de sectaire.

Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L], représentés par leur conseil à l’audience, ont fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles ils ont demandé le rejet des prétentions adverses et la condamnation de la RIVP à leur payer 2100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Ils ont expliqué que l’immeuble est mal isolé, que des voisins témoignent en leur faveur et que les témoignages versés par le bailleur sont contradictoires.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, s’agissant de la loi applicable aux emplacements de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d’un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d’un double critère : un critère subjectif (recherche de l’intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).

En l’espèce, les emplacements de stationnements sont situés dans le même immeuble que le logement et les deux contrats ont été conclus à la même période. En ces conditions, les emplacements de stationnement seront considérés comme des accessoires du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer

Aux termes des articles 377 et 378 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle. La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, la décision du 18 juillet 2023 produite par la RIVP à l’appui de sa demande, portait sur un sursis à statuer pour qu’il soit procédé à un constat de commissaire de justice, d’un commun accord entre les parties. Or, Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] se sont expressément opposés à un tel constat de commissaire de justice. Au demeurant, la RIVP était en mesure, si elle l’avait souhaité, de diligenter un tel acte de commissaire de justice avant l’audience du 7 avril 2025. Enfin, les deux parties ont versé plusieurs attestations de résidents à même de permettre d’apprécier la réalité de la cohabitation des résidents de l’immeuble sis [Adresse 2].

La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

Il est admis que des cris d’enfants, même fréquents, ne constituent pas un trouble anormal de voisinage si leur intensité et leur durée sont raisonnables et qu’ils correspondent à l’activité normale d’enfants (Civ. 2ème, 16 mai 2013, n° 12-16.854). La responsabilité des parents peut cependant être engagée notamment en raison de l’absence de mesures prises pour limiter les nuisances (CA [Localité 5], 23 mai 2019, n°17/20799).

En l’espèce, la RIVP verse aux débats des attestations de résidents de l’immeuble ayant valeur de simples renseignements, en date de septembre 2024, faisant état de « bruits de marteau, perceuse, musique volume fort, des meubles ou objets trainés », « surtout le soir à partir de 20h-21h et des fois jusqu’à minuit ». Le voisinage se plaint également de « fêtes sur le balcon même en semaine jusqu’à tard la nuit ». Dans une attestation du 26 novembre 2024, une voisine des défendeurs se plaint que le 20 novembre précédent, sa famille ait été réveillée « aux alentours de minuit, (par) les cris et pleurs prolongés d’un enfant ». Elle a également exposé avoir entendu le 23 novembre 2024 « les enfants jouant au ballon ou courant bruyamment ».

Toutefois, Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] communiquent de nombreuses attestations d’autres résidents de l’immeuble ayant valeur de simple renseignements, datées de novembre 2024 à mars 2025, lesquels n’ont constaté « aucun incident susceptible de troubler la tranquillité ou le confort des autres résidents », « à part le mois de leur installation ». Il est aussi relevé que Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] ont investi « à leurs frais dans des tapis et autres équipements permettant d’absorber les bruits ». Des factures produites en défense confirment l’achat de tapis, d’un mur anti-bruit et autres objets destinés à absorber le bruit. Une voisine rappelle que le couple a « 4 enfants » et que l’immeuble héberge « 30 bébés, enfants, ados sur 4 niveaux, il y a forcément du bruit, et on ne peut pas rejeter la faute sur nos nouveaux voisins ». Il est par ailleurs mentionné que « les nuisances sonores résultent davantage de la mauvaise qualité de la construction de l’immeuble, que l’on peut considérer comme une passoire acoustique » et que les précédents locataires de l’appartement objet du litige faisaient aussi « l’objet de plaintes des voisins alors qu’il était vide pendant un an ».

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09591 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CVK

Au final, les nuisances sonores entendues du voisinage de Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] paraissent circonscrites à la période de l’emménagement de la famille, dans un immeuble réputé pour son isolation acoustique faible. Le bruit d’enfants en journée ne peut non plus être en principe qualifié de nuisances sonores, d’après la jurisprudence constante précitée. Il sera relevé en outre que l’acquisition de tapis, d’un mur anti-bruit et autres équipements par Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L], dès qu’ils ont été informés que leur appartement était mal insonorisé, montre qu’ils ont pris des dispositions pour réduire l’inconfort ressenti par leurs voisins des appartements adjacents. Enfin, l’appartenance alléguée de Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] à un quelconque mouvement politique ou religieux, d’ailleurs non établie, n’est évidemment pas un critère de résiliation d’un bail régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et serait susceptible d’heurter le droit fondamental de chacun au respect de sa vie privée et familiale, protégé par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme.

En conséquence, le trouble de jouissance paisible invoqué n’est pas caractérisé en l’état, si bien que les demandes de la RIVP seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu de la note de frais et d’honoraires communiquées par Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] aux débats portant sur un montant de 2100 euros, il leur sera alloué une telle somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ;

CONDAMNE la RIVP à payer à Monsieur [Y] [S] et Madame [F] [L] la somme de 2100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la RIVP aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.