TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

M^e Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10437 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JUS

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 07 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [J] [L], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025002854 du 06/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 août 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10437 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JUS

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2017, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Mme [J] [L], un local à usage d’habitation (studio) de 22 m2 situé : [Adresse 2] à [Localité 6], au loyer mensuel initial de 203,44 €, auquel s’ajoute 72,91 € de provisions pour charges (total mensuel de 276,35 €).

Vu l’assignation du 24 octobre 2024, délivrée à la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à Mme [J] [L], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 30 octobre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de :

— constater la résiliation du bail de locaux situés : [Adresse 2] à [Localité 6], conclu le 28 juin 2017, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce, après la délivrance le 14 mai 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

— prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— la condamner à payer la somme actualisée de 2895,66 €, à la date du 4 juin 2025 (mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges, ainsi que 390€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT s’oppose aux demandes de Mme [L].

Mme [L] évoque un trouble de jouissance, pour dire que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi ; elle sollicite 9000 €, en réparation de ce trouble et 2000 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral.

Subsidiairement, elle sollicite 36 mois de délai pour payer sa dette locative et la suspension de la clause résolutoire.

Elle sollicite la condamnation du bailleur à effectuer les travaux de remplacement des fenêtres et de la porte d’accès du logement, à installer une ventilation permanente, à remettre en état les installations sanitaires, des murs et les revêtements muraux du logement, sous astreinte de 50 € par jour de retard, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte.

Subsidiairement elle sollicite une expertise judiciaire, demande que son loyer soit fixé à 50 € par mois, plus subsidiairement elle demande l’autorisation de consigner le montant des loyers.

Enfin elle sollicite la condamnation de la société 1001 Vies Habitat à payer 1500 € à M^e Alexandra BOISSET, avocate intervenant au titre de l’aide juridictionnelle totale.

MOTIFS

1. Sur les désordres invoqués par Mme [L]

L’article 6 du code de procédure civile prévoit : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

L’article 9 du code de procédure civile précise : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Mme [L] invoque un contexte dans lequel la société 1001 VIES HABITAT souhaitait exécuter des gros travaux depuis 2020 ; elle soutient que ces gros travaux ont été entrepris et ont généré de grosses difficultés pour l’état général du bâtiment, depuis 2020, sans établir pour autant que ces travaux aient effectivement débuté à cette date, ou même qu’ils aient seulement débuté.

Elle s’était vu proposer un relogement, le 12 juillet 2023, situation qui n’a pas été poursuivie par le bailleur.

Le preneur ne peut obtenir de dommages et intérêts pour le trouble subi, qu’à compter du jour où il en a avisé son bailleur, ou bien du jour où celui-ci en a eu connaissance.

La locataire qui ne justifie d’aucune réclamation faite au bailleur concernant l’état des lieux, qui permettrait de retenir une carence de celui-ci, ne justifie pas d’un trouble de jouissance ; (Cass, 3ème chambre civile, 15 juin 2010, n° 09-15.465).

En l’espèce, le fait pour le bailleur d’envisager des gros travaux n’implique pas nécessairement qu’il a connaissance de l’existence d’un trouble de jouissance qui affecterait le logement donné à bail à Mme [L].

En revanche, le bailleur a été informé de désordres à la suite de la visite de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 5], le 9 février 2024, par lettre envoyée, postérieurement à cette visite, le 22 février 2024 (et non le 22 janvier 2023).

Cette visite a permis de constater les désordres suivants : infiltration au niveau de la salle d’eau, absence d’étanchéité des fenêtres, absence de ventilation et présence de fissures dans l’ensemble du logement (pièce n°5 de Mme [L]).

Elle produit également un rapport de Mme [X] [H], étudiante en master de l’école d’architecture de [Localité 7], informée par l’association « Droit au Logement », intitulé : « Logement Indigne », daté du 16 décembre 2024, non contradictoire, en l’absence d’information ou de convocation de la société 1001 VIES HABITAT, qui n’a pas été en mesure de formuler ses propres observations à l’occasion de la visite de Mme [X] [H].

Les observations de ce rapport ne seront pas prises en compte par le tribunal.

Il résulte de ces constatations que Mme [L] prouve l’existence d’un trouble de jouissance, dont le bailleur a été informé, à partir de la fin du mois de février 2024, caractérisé par une infiltration au niveau de la salle d’eau, l’absence d’étanchéité des fenêtres, l’absence de ventilation et la présence de fissures dans l’ensemble du logement.

Au regard de ces éléments, le tribunal dispose des informations suffisantes pour évaluer le trouble de jouissance subi chaque mois, à hauteur de 30 % du loyer mensuel, soit de 250 € X 30 % = 75 € par mois, à compter de la date à laquelle le bailleur a été informé de l’existence de ce trouble de jouissance, depuis la fin du mois de février 2024.

Mme [L] justifie d’un trouble de jouissance, subi pendant 16 mois, entre mars 2024 et juin 2025), qui sera valablement indemnisé par la condamnation du bailleur à lui payer 1200 €.

L’article 1217 du code civil indique : " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. "

L’article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Mme [L] qui ne justifie de l’existence d’aucun préjudice propre, non réparé, est déboutée de sa demande de 2000 € de dommages et intérêts.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Le locataire est obligé: a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire… "

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 28 juin 2017, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de relever, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (la CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 15 mars 2024.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Mme [L], le 14 mai 2024, pour paiement de 1912,69 €, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Après déduction de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi en mai 2024 (trois mois, soit 225 €, à la date du commandement), il reste un impayé qui n’a pas été régularisé ; les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Mme [L] ne pouvait se faire justice à elle-même, d’autant qu’elle n’avait pas prévenu le bailleur de l’existence d’un préjudice de jouissance, dont elle se prévaut aujourd’hui.

Le commandement de payer n’a pas été délivré de mauvaise foi, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit, dès l’expiration de ce délai. La résiliation du bail est constatée ; l’expulsion est ordonnée, des lieux situés : [Adresse 2] à [Localité 6].

Mme [L] est condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse), qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter du 15 juillet 2024, date de de la résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.

Mais, à compter de juillet 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle, est égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse), diminué de 75 €, en raison de la persistance du trouble de jouissance, auquel le bailleur n’a pas mis un terme.

Après déduction des 1200 € d’indemnisation pour préjudice de jouissance, Il résulte de l’historique de compte produit, que Mme [L] reste devoir la somme de 1695,66 € (2895,66 € – 1200 €) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 4 juin 2025 (mai 2025 inclus).

Elle est condamnée à payer 1695,66 € à la société 1001 VIES HABITAT avec intérêts au taux légal, à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative, et qui le sollicite.

Faute de reprise du paiement des loyers et à défaut de prouver qu’elle est en situation de régler sa dette locative, Mme [L] est déboutée de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Enfin, Mme [L], qui ne dispose plus d’un titre, pour occuper le logement, n’a plus d’intérêt à agir, pour solliciter l’exécution de travaux, dans un logement qu’elle n’est plus en droit d’habiter. Elle est déboutée de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que la société 1001 VIES HABITAT doit 1200 €, à Mme [L], en réparation du trouble de jouissance subi entre le mars 2024 et le mois de juin 2025 ;

DÉBOUTE Mme [L] de ses autres demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 28 juin 2017, pour le logement situé : [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 juillet 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

ORDONNE l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de Mme [L], et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [L] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et la condamne à payer cette indemnité à compter du 15 juillet 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de leur chef et la remise des clés ;

DIT qu’à compter de juillet 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle, est égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse), diminué de 75 € ;

CONDAMNE Mme [L], après compensation avec l’indemnisation du préjudice de jouissance, à payer 1695,66 €, à la société 1001 VIES HABITAT, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 4 juin 2025 (mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [L] à payer 350 €, à la société 1001 VIES HABITAT, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [L] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président