TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11247 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RTA

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE SIEMP, [Adresse 4], représentée par le cabinet de M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5]

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11247 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RTA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/04/2001, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à [P] [E] et [G] [N] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 3571 francs.

Par protocole d’échange sous seing privé du 29/11/2019, [U] [I] devenait titulaire du bail en lieu et place d'[P] [E] et [G] [N].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10/07/2024 à [U] [I] pour avoir paiement d’un arriéré de 2781,43 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 09/12/2024 à étude, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer ;

— ordonner l’expulsion de [U] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser la société ELOGIE SIEMP à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner [U] [I] au paiement d’une somme provisionnelle de 3348,00 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés, à parfaire lors de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

— dire que le locataire devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances ;

— condamner [U] [I] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 10/12/2024.

L’affaire était examinée à l’audience du 13/03/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3397,97 euros. Elle maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

[U] [I], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement suspensifs entre 100 et 150 euros par mois. Il demande subsidiairement des délais de paiement sur 24 mois.

Il affirme avoir repris le paiement intégral du loyer depuis trois mois, et avoir effectué un virement avant l’audience. Il souhaite rester dans le logement. Il explique avoir ouvert un restaurant avant la crise sanitaire, qu’il a dû fermer faute de revenus. Il déclare deux enfants à charge, âgés de 20 et 10 ans et vivant chez leur mère. Il constitue un dossier pour bénéficier du FSL, et espère apurer rapidement sa dette grâce à l’obtention d’un bien locatif qui appartenait à sa famille.

Le diagnostic social et financier était transmis à la bailleresse au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

Le conseil de la SA ELOGIE SIEMP était autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé, qu’il produisait par courriel du 18/03/2025.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 11/07/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 10/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[U] [I] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 10/09/2024 à minuit, soit à compter du 11/09/2024.

[U] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, affirmant avoir repris le paiement du loyer intégral avant l’audience. Toutefois, il ressort du décompte actualisé produit par la société ELOGIE SIEMP le 17/03/2025 que le paiement du loyer de février 2025 de 960,85 euros, appelé le 28/02/2025, n’a pas été entièrement réglé par [U] [I]. En effet, il a réglé la somme de 800 euros le 05/03/2025, soit une somme inférieure au montant du loyer.

S’il résulte effectivement du décompte qu’un versement de 2000 euros a été effectué le 12/02/2025, il n’a pas permis d’apurer la dette locative et de rendre le solde locatif créditeur. Dès lors, [U] [I] restait tenu du paiment intégral de son loyer de février avant l’audience du 13/03/2025.

La société ELOGIE SIEMP s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, qui ne peut être dès lors prononcée sans reprise du paiement intégral du dernier loyer appelé avant l’audience, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [U] [I] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [U] [I] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[U] [I] sera condamné au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [U] [I] reste devoir une somme de 2597,97 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 17/03/2025, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [U] [I] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé que [U] [I] a effectué des versements en février et mars 2025. Il déclare à l’audience percevoir des revenus, et avoir obtenu un bien locatif qui pourra générer des loyers à son bénéfice.

Par conséquent, et en considération des besoins des parties, il y a lieu d’octroyer à [U] [I] des délais de paiement d’une durée de 24 mois, selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [U] [I] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 11/09/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], [Adresse 7], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision, la société ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à l’expulsion de [U] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [U] [I] à la société ELOGIE SIEMP à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [U] [I] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de 2597,97 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 17/03/2025, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [U] [I] à s’acquitter de la dette de 2597,97 euros par 23 mensualités de 108 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

AUTORISE la société ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [U] [I] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ;

REJETTE la demande de la société ELOGIE SIEMP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [U] [I] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 10/07/2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection