TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien MENDES GIL

M^e Laurent LOYER

Association ATFPO ANTENNE [Localité 6] NORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/02761 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZOIE

dossier joint RG24/05661

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSES

Madame [X] [E], demeurant [Adresse 3], sous tutelle de l’Association ATFPO ANTENNE [Localité 6] NORD dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 5] du 06/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Philippe PUEL, Greffier lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2024

Délibéré au 17 décembre 2024, prorogé au 16 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, greffière

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/02761 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZOIE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2019, [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (escalier B/33, 1er étage, porte n°0003) à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 270,57 euros hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 13 décembre 2021, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [X] [E] un commandement de payer la somme de 1 409,47 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir avec exécution provisoire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de la preneuse avec autorisation de faire séquestrer les meubles laissés sur place et sa condamnation en paiement de la somme de 5 484,13 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 2 février 2023 ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges outre 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en intervention forcée l’association ATFPO [Localité 6]-NORD, désignée tuteur de Madame [X] [E] par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 6 février 2024.

À l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle les deux procédures ont été jointes, [Localité 6] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 2 314,16 euros selon décompte arrêté au 24 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.

Au visa notamment des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, [Localité 6] HABITAT-OPH reproche à Madame [X] [E] de ne pas payer ses loyers et charges aux termes convenus et d’être à l’origine depuis son entrée dans les lieux de graves nuisances perturbant la tranquillité des autres résidents de l’immeuble (hurlements et cris, coups dans les tuyauteries, harcèlement moral, propos diffamatoires, menaces de mettre le feu…), ce qui a donné lieu à plusieurs mains courantes et à des dépôts de plainte ainsi qu’à une pétition signée par 14 locataires, la bailleresse soulignant que ces désordres quasi-quotidiens étant toujours d’actualité.

Madame [X] [E] et l’association ATFPO [Localité 6]-NORD, représentées par leur conseil, ont sollicité le débouté des demandes et l’octroi de délais de paiement conformément à la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] le 9 novembre 2023 à hauteur de 133,84 euros pendant 30 mois, subsidiairement un délai de 12 mois pour quitter les lieux et en tout état de cause le débouté de la demande au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [E] expose avoir repris le paiement du loyer courant et obtenu un échéancier de paiement de la commission de surendettement conduisant une réduction significative de sa dette et avoir pris conscience de la nécessité de s’astreindre à un suivi médical et médicamenteux qui lui permet désormais de jouir paisiblement des lieux. Elle estime dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de manquements suffisamment graves, répétés et actuels de nature à entraîner la résiliation du bail. Elle demande que soient déduits des sommes réclamées divers prélèvements non justifiés pour un total de 304,19 euros.

Enfin, elle justifie sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux par sa situation financière précaire puisque percevant uniquement une pension de retraite et une allocation adulte handicapée de 985,65 euros par mois et le risque sinon de se retrouver à la rue.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux assignations et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 mai puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 3 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur par renvoi de l’article 24 IV).

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 (également applicable aux assignations en résiliation de bail motivées par l’existence d’une dette locative par renvoi de l’article 24 IV).

L’action en résiliation du bail en ce qu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est donc recevable.

Sur le fond, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles 1728 du code civil et 7 a) et b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le paiement du loyer comme l’usage paisible des lieux loués constituent ainsi des obligations essentielles du contrat de location.

Il appartient au bailleur d’apporter la preuve de la violation de ces obligations et à la justice d’apprécier la pertinence des griefs ainsi que l’actualité et la gravité des manquements reprochés, la résiliation éventuellement prononcée devant leur être proportionnée.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH fonde sa demande de résiliation judiciaire d’une part sur un manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible, d’autre part sur l’existence d’un arriéré locatif.

S’agissant du premier grief, les nuisances imputées à Madame [X] [E] à l’origine de très importants troubles de voisinage sont suffisamment établies par les pièces versées aux débats, notamment les nombreux témoignages et la pétition des résidents d’immeuble, les mains courantes et dépôts de plaintes ainsi que le procès-verbal de constat du commissaire de justice ayant interrogé plusieurs habitants de l’immeuble. La locataire d’ailleurs ne les conteste pas.

Cependant, cette dernière justifie être suivie médicalement depuis au moins le 12 octobre 2023 avec la mise en place d’un traitement par injection retard (prescription d’HALDOL DECANOAS utilisé dans le traitement de la schizophrénie et des troubles schizo-affectif chez les patients adultes actuellement stabilisés) et [Localité 6] HABITAT-OPH n’établit pas la persistance de troubles après cette date, les dernières plaintes remontant au procès-verbal de constat du 24 juin 2022, soit il y a désormais plus de deux ans.

S’agissant du second grief, s’il ressort de décompte produit par le bailleur que Madame [X] [E] est débitrice d’une somme de 2 314,16 euros correspondant à un peu plus de cinq échéances (avant déduction de l’APL), la dette a été réduite de plus de la moitié depuis l’introduction de la procédure (elle s’élevait alors à 5 484,13 euros correspondant à 12 mois d’impayés), étant observé que la défenderesse bénéficie depuis le 6 février 2024 d’une mesure de tutelle ce qui devrait lui permettre de respecter le plan de rééchelonnement imposé par la commission de surendettement et ainsi pouvoir apurer intégralement sa dette.

Cette mesure de représentation est également de nature à assurer la poursuite des soins, en tout cas à permettre au bailleur de disposer désormais d’un interlocuteur pouvant être contacté en cas de rupture de traitement, et ainsi éviter de nouvelles nuisances lesquelles sont au vu des éléments versés au dossier manifestement en lien avec des troubles psychologiques dont souffre Madame [X] [E].

Dans ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée, elle n’est pas suffisamment grave ou actuelle pour justifier la résiliation du bail.

[Localité 6] HABITAT-OPH sera ainsi débouté de sa demande de résiliation judiciaire, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Madame [X] [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 6] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [X] [E] est redevable de la somme de 2 314,16 euros à la date du 24 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, de laquelle il convient de déduire les frais divers imputés pour un total de 304,19 euros en l’absence de la moindre explication de la part du bailleur.

Madame [X] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 009,97 euros (2314,16 euros – 304,19 euros) au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 24 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.

Cette somme sera réglée selon les modalités arrêtées par la commission de surendettement dans sa décision du 9 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [E], qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de [Localité 6] HABITAT-OPH.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de ses demandes en résiliation judiciaire du bail, expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [X] [E] sous tutelle de l’association ATFPO [Localité 6]-NORD à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 2 009,97 euros (décompte arrêté au 24 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024),

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

DÉBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [E] sous tutelle de l’association ATFPO [Localité 6]-NORD,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 16 janvier 2025

le greffier le juge des contentieux de la protection