TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52704 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7QSU

N° : 14

Assignation du :

14 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE NON LIEU DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. VERCINGETORIX

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Charles MOREL, avocat au barreau de PARIS – #E0169

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DON YOKU

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Gaëtan DMYTROW, avocat au barreau de PARIS – #C2478

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 novembre 2018, la SCI Vercingetorix a consenti à la Sarl Don Yoku un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], pour y exploiter une activité de restauration sur place, à emporter et en livraison, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 30 040 euros.

Le 21 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 31 689,53€ au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Vercingetorix a, par exploit délivré le 14 avril 2025, fait citer la Sarl Don Yoku devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des biens laissés,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 51 425,04 € au titre de l’arriéré échu, outre celle de 1959,97€ au titre de la clause pénale, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré des charges et taxes jusqu’à son départ définitif des lieux,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 19 599,70€ par trimestre de retard,

— la condamner au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 1er juillet 2025, la demande de renvoi, non soutenue, a été rejetée et l’affaire, mise en délibéré. Puis l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats.

A l’audience du 16 septembre 2025, la SCI Vercingetorix sollicite le rejet des écritures et pièces adverses en application de l’article 16 du code de procédure civile et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse, la société Don Yoku conclut au rejet de la demande tendant à écarter ses pièces et conclusions, et sollicite que soit reconnue l’existence d’une contestation sérieuse. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et en tant que de besoin, l’octroi de délais de paiement, ainsi que le rejet de toutes les prétentions adverses. La société conclut enfin à l’octroi d’une indemnité de procédure de 3000€.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des écritures et pièces de la défenderesse

La requérante sollicite le rejet des écritures et pièces adverses, qui n’ont été communiquées que quelques jours avant l’audience, soit le vendredi 12 septembre 2025. En réponse, la défenderesse fait observer que la requérante dispose déjà des pièces dans le cadre de la procédure qui oppose au fond les parties et estime qu’elle a disposé de suffisamment de temps pour consulter les pièces et écritures.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la communication des pièces et écritures adverses le 12 septembre 2025 pour une audience du 16 septembre, une fin de semaine séparant ces deux dates, a laissé à la requérante un délai de deux jours pour procéder à leur examen.

En référé et compte tenu de la nature des contestations soulevées par la défenderesse, que la requérante n’a pu sérieusement découvrir à réception, un litige opposant les parties au fond sur la question des nuisances causées par l’exploitation des lieux, ce délai doit être considéré comme suffisant.

Le principe de la contradiction n’ayant pas été violé, les pièces et écritures seront déclarées recevables.

Sur les demandes principales

La société Don Yoku soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle, exposant que le local était dépourvu d’un système d’évacuation d’air conforme à la réglementation sanitaire de la ville de [Localité 6] et que le syndicat des copropriétaires s’oppose depuis la prise à bail au vote de travaux permettant une mise en conformité.

Elle ajoute qu’elle a été condamnée par le tribunal de police pour violation de la réglementation sanitaire et qu’il est sollicité, par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire, la résiliation du contrat de bail. La défenderesse expose que ne pouvant jouir paisiblement de son bien, elle a cessé de régler le loyer à compter du mois d’avril 2024 et estime que l’exception d’inexécution ainsi invoquée et la mauvaise foi du bailleur constituent une contestation sérieuse faisant échec à la compétence du juge des référés.

En réponse et à l’oral, la requérante fait observer que la défenderesse ne démontre pas une inexploitation des lieux.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article X du contrat de bail stipule qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles ou de violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution est le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s’agit d’un moyen de pression destiné à contraindre le cocontractant défaillant à s’exécuter, sans intervention du juge judiciaire, sauf à en contrôler son application a posteriori.

L’exception d’inexécution doit donc être opposée de façon concomittante au non paiement du loyer et doit concerner un manquement actuel lorsqu’il est invoqué, puisque son objet est d’obtenir l’exécution de la prestation prétendument inexécutée par l’autre partie.

En outre, il est constant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à la condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, il n’est pas contestable et cela ressort notamment de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à l’encontre des parties le 28 juin 2024, et de la condamnation de la société défenderesse par le tribunal de police le 14 mai 2024 que l’exploitation des locaux est responsable de nuisances, l’extraction actuelle n’étant pas conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris.

Le preneur justifie ainsi d’éléments objectifs démontrant que le conduit d’extraction actuel n’est pas adapté à l’activité de restauration exploitée dans les locaux. Il justifie également avoir mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux de mise en conformité par lettre recommandée du 20 septembre 2023.

Il n’est pas contesté qu’une résolution relative à des travaux de mise en conformité du conduit d’extraction a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 avril 2019 et que si des démarches ont été entreprises par le bailleur aux fins de soumettre une résolution d’autorisation de travaux sur le conduit

à l’assemblée générale des copropriétaires, l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires en résiliation judiciaire du bail est de nature à établir qu’aucune résolution ne sera autorisée en ce sens.

La chronologie des faits établit que le défaut de paiement coïncide d’une part, avec la condamnation de la société Don Yoku par le tribunal de police le 14 mai 2024 à verser aux occupants de l’immeuble la somme de 8000 euros au titre de leur préjudice, outre celle de 1700 euros au titre de l’article 475-1 du code de procédure civile et d’autre part, avec l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires le 28 juin 2024 sollicitant la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il s’ensuit que la poursuite de l’exploitation expose le preneur à une résiliation de son bail et à des poursuites pénales, du fait de la non conformité de la gaine et ne le met pas en mesure d’exercer son activité.

Dès lors, la contestation opposée par le preneur sur l’exception d’inexécution en réponse à l’absence de délivrance conforme des lieux permettant une exploitation normale apparaît sérieuse et il n’y a lieu à référé ni sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ni sur les demandes provisionnelles en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la requérante sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, et condamnée à verser à la défenderesse la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Déclarons recevables les pièces et écritures de la société Don Yoku ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales ;

Condamnons la SCI Vercingetorix à verser à la Sarl Don Yoku la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI Vercingetorix au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN