TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/14849 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYSSS

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Décembre 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e RAPAPORT et M^e GUILLEMAIN

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL

[Adresse 25]

[Localité 36]

représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122

DEFENDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 19]

[Localité 32]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Suivant acte sous seing privé du 16 octobre 2012, la S.C.I. FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL a consenti un bail commercial en renouvellement à la S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE portant sur des locaux sis [Adresse 22] à [Localité 46].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2007 jusqu’au 31 décembre 2015 et pour un loyer annuel en principal de 105 000€, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 24 février 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 moyennant un loyer annuel de 171 500 €, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25 mai 2022, la bailleresse a demandé la fixation du loyer de renouvellement à 171 500 € hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2020.

Par acte du 09 décembre 2022, la S.C.I. FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL a assigné la S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à la somme de 171 500 €.

Par jugement avant dire droit du 06 octobre 2023, le juge des loyers a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL à la S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE à compter du 1er octobre 2020,

— dit qu’en raison de l’usage exclusif d’agence bancaire, le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des règles de l’article R.145-11 du code de commerce,

— ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au regard des dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce.

Par jugement du 15 février 2024, le juge des loyers a notamment :

— ordonné que son jugement rendu le 06 octobre 2023 soit rectifié en ce que la mission de l’expert consiste à rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, plutôt qu’au regard des dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce.

L’expert, M. [C] [N], a déposé son rapport le 04 septembre 2024.

Dans son dernier mémoire du 28 mars 2025 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 03 avril 2025, la S.C.I. FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL sollicite :

— la fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2020 à 170 170 € hors taxes et hors charges par an

— la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 7 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Dans son dernier mémoire du 1er avril 2025 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 avril 2025, la S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE sollicite :

— que la bailleresse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— la fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2020 à 89 671 € hors taxes et hors charges par an ;

— qu’il soit jugé que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit, à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 7 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais et honoraires d’expertise judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 avril 2025 et a été mise en délibéré au 05 juin 2025. Le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 et les parties en ont été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1. Les caractéristiques du local considéré;

2. La destination des lieux;

3. Les obligations respectives des parties;

4. Les facteurs locaux de commercialité;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Comme les parties en conviennent, le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce et le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Les parties s’accordent également pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er octobre 2020.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération:

1. De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2. De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3. De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4. De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5. De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’expert judiciaire a notamment décrit :

— des locaux dépendant d’un immeuble de type Haussmannien d’angle élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de six étages droits et d’un septième lambrissé, avec une façade en pierre de taille présentant un ravalement correct et une couverture de zinc ;

— les locaux se situent en rez-de-chaussée, au 1er étage et au sous-sol, à gauche de l’entrée de l’immeuble, et bénéficient d’un important linéaire de vitrine sur la [Adresse 52] d’environ sept mètres et de douze mètres environ sur la [Adresse 49], avec un pan coupé de trois mètres environ à l’angle de ces deux voies ;

— en rez-de-chaussée, une boutique composée :

*des distributeurs automatiques de billets et d’un accueil accessibles depuis la [Adresse 52], avec une hauteur sous-plafond correcte d’environ 2,52 mètres,

*d’un dégagement,

*de deux bureaux sur la [Adresse 49] avec cloisons modulables,

*d’un palier sur lequel se situent des escaliers menant vers le 1er ménage et le sous-sol accessible au public,

*d’un palier donnant accès aux parties communes de l’immeuble et d’un escalier secondaire menant au sous-sol,

— au 1er étage, les locaux sont accessibles depuis la boutique par un escalier privatif d’une largeur d’environ 0,93 mètre en bois avec manchons métalliques et depuis les parties communes. Ils sont composés de la façon suivante :

*un dégagement,

*un bureau sur la [Adresse 52], avec une hauteur sous plafond correcte d’environ 2,45 mètres,

* un bureau d’angle,

*une salle d’attente éclairée par une fenêtre donnant sur la [Adresse 52],

*quatre bureaux sur la [Adresse 49] avec cloisons modulables,

*une kitchenette éclairée par une fenêtre sur cour,

*des annexes (locaux sociaux, local technique, sanitaires, vestiaires),

— Au sous-sol, les locaux sont accessibles depuis la boutique par un escalier dédié à la clientèle d’une largeur d’environ 0,92 mètre et par un escalier secondaire bétonné d’une largeur d’environ 0,81 mètre, et sont composés :

*depuis l’escalier dédié à la clientèle ; d’une salle d’attente avec une hauteur sous plafond correcte d’environ 2,35 mètres, d’un local informatique, d’un local technique et d’un local coffre,

*depuis l’escalier secondaire : une réserve d’une hauteur sous plafond correcte d’environ 2,78 mètres,

— ils disposent d’une climatisation réversible ;

— ils présentent une configuration régulière avec des volumes corrects.

Cette appréciation des caractéristiques des locaux par l’expert judiciaire n’est pas contestée par les parties de sorte qu’elle sera retenue pour la détermination de la valeur locative des locaux louées.

Ledit expert a conclu à une bonne impression d’ensemble avec un important linéaire de vitrine sur la [Adresse 49] (12m environ), une répartition des locaux sur trois niveaux reliés par des escaliers privatifs, des volumes corrects, une configuration régulière des locaux, des fenêtres en double vitrage au rez-de-chaussée et en simple vitrage avec menuiseries en bois au premier étage, une climatisation réversible.

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert judiciaire a relevé que :

— les locaux sont situés dans le [Localité 6], au [Adresse 22], à l’angle de la [Adresse 52] dans un quartier à dominante résidentielle où la catégorie socio professionnelle la plus représentée est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, ce qui met en exergue son fort pouvoir d’achat ;

— la [Adresse 49] est une voie secondaire à circulation automobile à sens unique, reliant la [Adresse 52] à la [Adresse 50] avec des places de stationnement d’un côté, et la [Adresse 52] est une voie à circulation automobile en double sens reliant la [Adresse 48] à la [Adresse 47], avec des places de stationnement des deux côtés,

— le flux de piétons est très important à raison de la diversité des services proposés à proximité et des salariés du secteur et où la commercialité est jugée excellente, les activités commerciales étant pour la majorité orientées vers les services et la restauration ;

— à l’adresse des lieux loués, le score piéton est de 95/100, ce qui est une excellente note en termes d’accessibilité piétonnière par rapport aux différents services à proximité ;

— la station [43], de la ligne de métro 8, est située à 150 mètres environ des lieux loués ;

— les éléments exposés ci-dessus mettent en évidence l’adéquation entre cet emplacement et l’activité exercée de commerce de banque.

Cette appréciation par l’expert n’est pas contestée par les parties de sorte qu’elle sera retenue pour la détermination de la valeur locative des locaux loués.

L’expert judiciaire conclut à une bonne situation pour une agence bancaire sur une voie recherchée commercialement au sein d’un quartier à dominante résidentielle bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun, notamment la station de métro [43].

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

L’expert judiciaire a retenu une surface réelle de 366m², indiquant s’être fondé sur un mesurage effectué par le cabinet BLOY daté de décembre 1990, qui ne lui a pas été communiqué mais a été repris dans le rapport d’expertise de M. [V] du 24 janvier 2020 produit par le bailleur.

La locataire a observé que le relevé de superficies n’avait pas été communiqué et qu’elle maintenait ses réserves à ce sujet.

Les surfaces ont été pondérees par l’expert judiciaire de la manière suivante :

— Au rez-de-chaussée :

* Zone d’angle avec gros murs : 24 m² utiles x coefficient de 1,10 = 26,40 m²P

* Zone 1 sur la [Adresse 52] : 16 m² utiles x coefficient de 1 = 16 m²P

*Zone 1 sur la [Adresse 49] : 44 m² utiles x coefficient de 0,85 = 37,40 m²P

*Annexe : 10,80 m² utiles x coefficient de 0,30 = 3,24 m²P

— Au 1er étage :

*bureaux : 140,70 m² utiles x coefficient de 0,40 = 56,28 m²P

— Au sous-sol :

*depuis l’escalier accessible à la clientèle :

— salle des coffres : 75 m² utiles x coefficient de 0,35 = 26,25 m²P

— local technique et local informatique : 22 m² utiles x coefficient de 0,25 = 5,50 m² P

*depuis l’escalier non accessible à la clientèle :

— locaux d’archives : 33,50 m² utiles x coefficient de 0,15 = 5,03m²P

Surface pondérée totale : 176,10 m².

La bailleresse conteste les coefficients de pondération retenus par l’expert, demandant :

— que celui de la zone d’angle soit fixé à 1,20,

— que celui de la zone 1 de vente donnant sur la [Adresse 49] soit fixé à 0,90 au minimum,

— que celui du local d’archives soit fixé à 0,20 au minimum,

— que la surface pondérée des locaux soit fixée à 181,90 m²P, arrondie à 182m²P.

La locataire conteste également les coefficients de pondération retenus par l’expert s’agissant de :

— la zone 1 de vente donnant sur la [Adresse 49] qu’elle demande de fixer à 0,80,

— des locaux annexes, autres que les bureaux, situés au 1er étage, qu’elle entend voir fixer à 0,20,

— du local informatique et du local technique, qu’elle demande de fixer à 0,15, sinon à 0,20,

— de la salle des coffres situés au sous-sol, considérant que le coefficient ne saurait excéder 0,30.

Il convient, pour déterminer la surface pondérée à retenir, de porter une appréciation sur ces divergences.

*Le coefficient de 1,10 de la zone d’angle située au rez-de-chaussée

Si la zone d’angle des locaux loués est située entre la [Adresse 52] et la [Adresse 49] lui donnant une bonne visibilité, l’expert judiciaire a noté à juste titre la présence d’un gros mur, lequel tend à amoindrir « l’effet vitrine » évoqué par la bailleresse.

La locataire note également que l’angle n’a pas d’accès à la boutique.

En conséquence, le coefficient proposé par l’expert judiciaire apparaît pertinent et sera retenu.

*Le coefficient de 0,85 de la zone 1 donnant sur la [Adresse 49] située au rez-de-chaussée

L’expert judiciaire a fixé ce coefficient à juste titre tenu compte à la fois de ce que cette zone est visible de l’extérieur et de ce que la commercialité et le passage sur la [Adresse 49] sont inférieurs à ceux de la [Adresse 52], sur laquelle se situent, comme il sera vu ci-après, l’essentiel des éléments de comparaison à partir desquels la valeur unitaire des locaux a été estimée.

En conséquence, ce coefficient sera retenu.

*Le coefficient de 0,40 des locaux annexes autres que les bureaux situés au 1er étage

L’expert judiciaire a expliqué que les locaux annexes à l’étage (locaux sociaux, local technique, kitchenette, et sanitaires) étaient intégrés dans les bureaux, que les bureaux n’étaient pas pondérés lorsqu’ils sont valorisés séparément des boutiques et qu’appliquer un coefficient de 0,20 aboutirait à fixer un prix unitaire 154 €/m²P, ce qu’il estime trop bas.

La locataire conteste cette appréciation, faisant valoir que la Charte de l’expertise prévoit que les annexes reliées au premier étage doivent être pondérées avec un coefficient de 0,20 et demande en conséquence l’application de ce coefficient à 60 m² d’annexes.

Cependant, force est de constater que celle-ci ne produit aucun élément démontrant l’exactitude de cette dernière superficie, qui représenterait presque la moitié de la surface des locaux de l’étage, de 140m², ce qui paraît trop important au vu du plan figurant en page 12 du rapport d’expertise judiciaire.

Le juge des loyers, qui ne peut dans ces conditions fixer une pondération distincte des annexes du premier étage, ne peut donc faire droit à sa demande.

Par conséquent, la pondération appliquée par l’expert judiciaire à tout l’étage sera retenue.

*Le coefficient de 0,25 des locaux informatique et technique situés au sous-sol

La locataire conteste le coefficient proposé par l’expert judiciaire, au motif que rien ne justifie qu’il soit supérieur à celui retenu pour les locaux d’archives (0,15), s’agissant également de locaux accessoires non accessibles à la clientèle.

Néanmoins, la fourchette de coefficient applicable à des annexes en sous-sol reliées étant comprise entre 0,15 et 0,25, l’expert a pertinemment distingué une situation plus favorable pour ces locaux informatique et technique, qui certes sont comme les archives accessoires et non accessibles à la clientèle, mais auxquels l’accès est meilleur, puisqu’il se fait comme la salle des coffres par un escalier accessible à la clientèle plutôt que par un escalier secondaire d’une largeur de 0,81m situé dans un débarras.

Par conséquent, le coefficient de 0,25 proposé par l’expert judiciaire sera retenu.

*Le coefficient de 0,15 des locaux d’archives situés au sous-sol

La bailleresse demande que ce coefficient soit fixé à 0,20 compte tenu de l’état, du volume et des possibilités d’utilisation de ce local, d’une hauteur sous plafond de 2,78m avec un sol bétonné, contestant l’application d’un coefficient habituellement appliqué à une surface de cave.

Toutefois, l’expert judiciaire, relevant qu’il s’agit d’une cave en sous-sol qui n’est pas aménagée et qui est accessible par un escalier étroit d’une largeur de 0,81 mètre, a estimé à juste titre qu’un coefficient de 0,15 devait être appliqué.

Par conséquent, le coefficient proposé par l’expert judiciaire sera retenu.

*Le coefficient de 0,35 de la salle des coffres située au sous-sol

La locataire sollicite l’application d’un coefficient de 0,30 au motif que ce local en sous-sol n’est pas accessible aux personnes à mobilité réduite.

Toutefois, le coefficient applicable aux zones en sous-sol accessibles à la clientèle allant de 0,30 à 0,40, l’expert a justement retenu le milieu de cette fourchette en considérant que si le maximum de 0,40 ne pouvait être appliqué en l’absence d’ascenseur, le minimum de 0,30 ne trouvait pas davantage à s’appliquer s’agissant d’une salle des coffres, laquelle est effectivement nécessaire à l’activité bancaire prévue au bail et située en pratique en sous-sol, qui plus est d’une importante surface de 75 m².

Par conséquent, le coefficient proposé par l’expert judiciaire sera également retenu.

Dans ces conditions, la pondération proposée par l’expert apparaît pertinente et une surface pondérée de 176,10m²B sera en conséquence retenue.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé la valeur locative des lieux loués à 700 €/m².

Il mentionne les éléments de comparaison suivants, de boutiques exerçant la même activité que le preneur et situées dans le même secteur :

*premières locations :

—  500€/m²B au 1er octobre 2015 pour 88,21 m²B (HSBC – agence bancaire, banque) au [Adresse 4] à [Localité 45], loyer annuel de 44 105€ ;

*renouvellements amiables :

* [Localité 45]

—  500€/m²B au 1er juillet 2015 pour 138 m²B (CREDIT AGRICOLE – agence bancaire, agence de voyages, bagagerie, banque, dab distributeur automatique de billets, services) au [Adresse 14], loyer annuel de 69 000€ ;

—  550€/m²B au 1er janvier 2016 (SOCIETE GENERALE – banque) au [Adresse 26], loyer annuel de 67 650€ ;

—  559/m²B au 1er octobre 2016 pour 180,27 m²B (CREDIT AGRICOLE – agence bancaire, banque, dab distributeur automatique de billets – activité accessoire d’agence de voyages) au [Adresse 23], loyer annuel de 100 776 € ;

—  675€/m²B au 1er avril 2016 pour 192,61 m²B (CREDIT AGRICOLE – agence bancaire, agence de voyages, assurances, banque) au [Adresse 38], loyer annuel de 130 000 €, et cession libre ;

—  778€m2/B au 1er janvier 2016 pour 40 m²B (AGENCE CREDIT LYONNAIS – banque) au [Adresse 21], loyer annuel de 31 100€ ;

* [Localité 6]

—  320€/m²B au 1er juillet 2015 pour 78,20 m²B (BNP PARIBAS – banque) au [Adresse 2], loyer annuel de 25 000€ ;

—  397€/m²B au 7 juillet 2018 pour 237 m²B (CREDIT AGRICOLE – agence bancaire, banque, dab distributeur automatique de billets, activité accessoire d’agence de voyages) au [Adresse 29], loyer annuel de 105 000€ ;

—  505€/m²B au 1er janvier 2015 pour 210 m²B (BNP PARIBAS – assurances, banque) au [Adresse 24] à [Localité 46], loyer annuel de 106 000€ ;

—  574€/m²B au 1er janvier 2018 pour 136 m²B (BANQUE CIC – banque) au [Adresse 11], loyer annuel de 78 000 € ;

—  600€/m²B au 1er octobre 2016 pour 125,14 m²B (CAISSE D’EPARGNE – agence bancaire, banque, dab distributeur automatique de billets) au [Adresse 34] à l’angle [Adresse 41], loyer annuel de 81 600€.

*fixations judiciaires :

* [Localité 45]

—  457€/m²B au 1er octobre 2015 pour 107,70 m²B (LCL CREDIT LYONNAIS – banque) au [Adresse 5], loyer annuel de 49 250€ ;

* [Localité 6]

—  238€/m²B au 1er octobre 2015 pour 109,37 m²B (HSBC FRANCE – banque) au [Adresse 18], loyer plafonné annuel de 26 304€ ;

—  400€/m²B au 15 mai 2015 pour 31,60 m²B (CREDIT LYONNAIS – banque) au [Adresse 28] à l’angle [Adresse 42], loyer annuel de 13 272€ ;

—  550€/m²B au 1er juillet 2012 pour 148 m²B (CREDIT LYONNAIS – banque) au [Adresse 1], loyer annuel de 81 400€.

Il mentionne les éléments de comparaison de prix suivants, des boutiques situées dans le même secteur mais ayant d’autres activités que celles du preneur :

*premières locations :

* [Adresse 52]

—  414€/m²B au 1er octobre 2019 pour 87 m²B (WAVE COFFEE – bar à chicha) au [Adresse 17] à [Localité 46], loyer annuel de 36 018€ ;

—  537€/m²B au 02 septembre 2020 pour 70 m²B (PAYSAN VRAC – fruits et légumes) au [Adresse 13] à [Localité 46], loyer annuel de 37 560€ ;

—  551€/m²B au 1er janvier 2019 pour 116,80m2B (CUISINELLA – cuisiniste) au [Adresse 16] à [Localité 45], loyer annuel de 64 357€ ;

—  628€/m²B au 1er mars 2020 pour 100,25 m²B (ALMET ELECTRIC – scooters, vélos, électriques) au [Adresse 20] à [Localité 45], loyer annuel de 63 000€ ;

—  750€/m²B au 1er novembre 2019 pour 48 m²B (RESPIRE YOGA – centre de bien être) au [Adresse 17] à [Localité 46], loyer annuel de 36 000€ ;

—  847€/m²B au 1er avril 2018 pour 42,50 m²B (NOTRE JOUR – fleuriste) au [Adresse 13] à [Localité 46], loyer annuel de 36 000€ ;

*dans un rayon de 300 mètres

—  365€/m²B au 07 avril 2018 pour 108 m²B (LABS – restaurant) au [Adresse 8], loyer annuel de 39 406€ ;

—  448€/m²B au 6 avril 2020 pour 109 m²B (LA CUISINE OUVERTE – restaurant) au [Adresse 8], loyer annuel de 48 830€ ;

—  478€/m² B au 15 novembre 2019 pour 73,50 m²B (E.LECLERC – supermarché, hypermarché) au [Adresse 30], loyer annuel de 35 150€ ;

—  606€/m²B au 1er novembre 2018 pour 124,25 m²B (LA SUITE COACHING – salle de gym) au [Adresse 31], loyer annuel de 72 250€ ;

—  775€/m²B au 1er octobre 2017 pour 48 m²B (WEP – agence de voyages) au [Adresse 37], loyer annuel de 37 200€ ;

*loyers pratiqués pour lesquels il a été versé un droit d’entrée ou un droit au bail :

* [Adresse 52]

—  316€/m²B au 15 juillet 2019 pour 200,40 m²B (VITA – tous commerces) au [Adresse 33] à [Localité 45], loyer annuel de 63 277€, droit au bail de 605 000€ ;

—  720€/m²B au 1er février 2019 pour 50 m²B (235TH BARBER STREET – salon de coiffure, barbier) au [Adresse 10] à [Localité 45], loyer annuel de 36 000 €, droit au bail 29 000€ ;

—  876€/m²B au 1er décembre 2018 pour 68,50 m²B (LA FINE EQUIPE – concept store) au [Adresse 27] à [Localité 45], loyer annuel de 60 000€, droit au bail 250 000€ ;

*dans un rayon de 300 mètres

—  496€/m²B au 1er octobre 2018 pour 41,09 m²B (BU – café bar restaurant) au [Adresse 3] à [Localité 45], loyer annuel de 20 400€, droit d’entrée 60 000€ ;

—  574€/m²B au 1er juillet 2017 pour 80,55 m²B (LE RHINORUGE – restaurant) au [Adresse 12] à [Localité 45], loyer annuel de 46 200€, droit au bail non communiqué.

L’expert judiciaire rappelle également des éléments de comparaison évoqués dans l’expertise de monsieur [V] (il est référé au rapport d’expertise judiciaire page 39 pour en prendre connaissance).

Il indique avoir estimé la valeur locative par comparaison avec ces éléments et en considération :

— de la bonne situation géographique des locaux à usage d’agence bancaire sur une voie recherchée commercialement mais avec un trottoir à l’ombre, au sein d’un quartier populaire à dominante résidentielle bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun, notamment la station de métro « [43] » (ligne 8) située à 150 mètres environ,

— des caractéristiques intrinsèques des locaux à savoir l’important linéaire de vitrine sur la [Adresse 49] (12 m environ), la répartition des locaux sur trois niveaux reliés par des escaliers privatifs, les volumes corrects (hauteur sous faux plafond au rez-de-chaussée : 2,52 m environ et au 1er étage : 2,45 m environ), la configuration régulière des locaux, les fenêtres en double vitrage au rez-de-chaussée et en simple vitrage avec menuiserie en bois au 1er étage, et la climatisation réversible,

— des charges et conditions du bail à savoir : les activités autorisées par le bail : « Commerce de banque tel qu’il est exercé dans les autres succursales du preneur » ; l’absence de clause d’accession ; la sous-location et la cession autorisée en totalité ou en partie, pour un commerce ou autres, à l’exclusion de commerce de chaussures, vins, liqueurs, café, restaurant ou tout autre similaire ayant trait à l’alimentation comme aussi à tout commerce dégageant des mauvaises odeurs ou occasionnant du bruit pouvant nuire à la location des appartements de la maison,

— de l’état du marché locatif des boutiques qui s’inscrivait en baisse en octobre 2020 compte tenu de la crise sanitaire,

— de la politique municipale anti-voiture dans [Localité 44], qui rend difficile l’accès depuis la banlieue et le stationnement.

Il conclut à une valeur locative des lieux loués de 700 €/m², soit :

176,10 x 700 € = 123 267 €.

Il note que le mètre carré de bureau au premier étage ressort à 308 €.

Il observe que ce prix est à comparer aux locations de bureaux situés dans le même secteur :

—  440€/m²B au 1er octobre 2020 pour 72m² au [Adresse 35] à [Localité 45] ; loyer annuel de 31 680€ ;

—  560€/m² au 1er décembre 2019 pour 230 m² ( LOGTEAM) au [Adresse 15] à [Localité 45] ; loyer annuel de 128 800€ ;

—  572 €/m²B au 1er septembre 2019 pour 102 m² au [Adresse 35] à [Localité 45] ; loyer annuel de 58 344 € ;

—  500€/m²B au 12 juillet 2018 pour 550 m² (GYMLIB) au [Adresse 9] à [Localité 45] ; loyer annuel de 275 000€ ;

—  570€ /m²B au 5 février 2018 pour 815 m² (ADOVA GROUP, PARIS BEDDING) au [Adresse 7] à [Localité 45], loyer annuel de 464 550€.

La bailleresse conteste l’estimation de la valeur locative des locaux à 700€/m² et demande de retenir une valeur de 850€/m², faisant valoir que les références retenues par l’expert sont essentiellement anciennes et portent sur des locaux situés « en bordure d’emplacement de moindre qualité ».

Elle considère qu’il faut retenir des valeurs locatives judiciaires fixées lors du renouvellement d’un bail pour des établissements bancaires bénéficiant d’un emplacement de qualité comparable, qu’elle juge « exceptionnel », soutenant qu’il n’y a pas de secteur particulièrement approprié à l’activité bancaire.

Elle verse aux débats huit jugements du juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris fixant des loyers pour des établissements bancaires de 800 € à 1 900 €/m²p, considérant que cela justifie de retenir une valeur de 850 €/m².

Il convient de constater que l’expert a déjà répondu à son dire du 1er juillet 2024, comportant ces arguments et les même éléments de comparaison en expliquant, d’une part, que les références fournies par le bailleur concernent des banques situées sur des voies « de commercialité plus forte que la boutique expertisée, avec des dates d’effet antérieures à la crise sanitaire », et, d’autre part, que les baux des banques sont renouvelés à la valeur locative de marché en application des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce, ce qui n’est pas le cas de la boutique expertisée relevant des articles L.145-33 et R.145-3 à 8 du code de commerce.

Il a également répondu que le montant sollicité par le bailleur est élevé pour un renouvellement au 1er octobre 2020 pendant la crise sanitaire.

Il convient effectivement de constater que les baux cités par la bailleresse au soutien de sa prétention tendant à voir fixer un prix unitaire de 850 €/m² portent sur des locaux de bien meilleure situation géographique ([Adresse 39], [Adresse 51], [Adresse 53], etc), qui comme le relève la locataire ne permettent pas de connaître les prix pratiqués dans le voisinage au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ; dès lors, ils sont incomparables avec ceux objets de la présente procédure et il n’est donc pas pertinent de considérer, au vu de ces éléments, que l’estimation de l’expert judiciaire est trop basse et de retenir le prix unitaire sollicité par la bailleresse.

La locataire conteste également le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et demande de retenir un prix unitaire de 575€/m²p, faisant valoir que seulement six des trente et une références qu’ils a retenues ont un prix unitaire supérieur à 700€/m²P, qu’il s’agit de références au prix du marché, portant sur des petites surfaces et dont la date de renouvellement est antérieure au 1er octobre 2020 et à la baisse du marché locatif.

Elle ajoute que le prix unitaire retenu par l’expert ne tient pas compte du lieu de situation des locaux sur la [Adresse 49] dont le linéaire de façade est plus important par rapport à celui situé sur la [Adresse 52].

L’expert judiciaire a répondu à son dire du 15 juillet 2024 que le prix unitaire de 575€/m²B est faible au regard de l’emplacement des locaux malgré la crise sanitaire.

Il y a lieu de relever que celui-ci a bien pris en considération le fait que les locaux expertisés ont un linéaire de façade plus important sur la [Adresse 49] que sur la [Adresse 52] ; il l’a rappelé dans les éléments retenus pour fixer une valeur locative unitaire par comparaison avec les éléments de référence, et, effectivement, il a privilégié les prix pratiqués sur la [Adresse 52] après avoir opéré une pondération des surfaces faite à partir de cette même rue, la zone de boutique située immédiatement en façade de la [Adresse 49] n’ayant pas été pondérée à 1 mais à 0,85, au vu de son éloignement de la [Adresse 52].

Parmi les éléments visés par l’expert judiciaire, les plus pertinents sont le seul bail pour une agence bancaire sur la [Adresse 52], quatre références pour d’autres activités situées sur la même voie les plus proches géographiquement (du 57 au 202 de ladite rue), et un bail pour une agence de voyage (seule activité intellectuelle proche de celle d’une banque dans un rayon de 300m) [Adresse 40], au vu desquels un prix unitaire de 750 € à 775 € peut être retenu (leurs prix unitaires allant de 537 € à 876 €/m²B).

Compte tenu de l’état du marché locatif en baisse au moment du renouvellement du bail en octobre 2020 du fait de la crise sanitaire, ainsi que la superficie des locaux objets de la présente instance (superficie supérieure aux locaux des éléments de référence mentionnés), qui justifient une diminution de ce prix unitaire, mais aussi de la nécessité de l’augmenter dès lors que l’expert indique avoir pris en considération la faculté pour le preneur de céder son droit au bail ou de sous-louer en tout ou partie les locaux loués pour commerce ou autre, à l’exclusion de commerce de chaussures, vins, liqueurs, café, restaurant ou tout autre similaire ayant traité à l’alimentation comme aussi à tout commerce dégageant des mauvaises odeurs ou occasionnant du bruit pouvant nuire à la location des appartements de la maison, le prix unitaire de 700 € par mètre carré pondéré proposé par ledit expert est justifié.

Ce prix unitaire de 700 €/m²p sera donc retenu.

*Sur la majoration au titre de la clause de cession du droit au bail et de la sous-location

Le contrat de bail stipule que « La Société Générale pourra céder son droit au présent bail et sous louer en totalité ou en partie, soit pour commerce ou autres, à l’exclusion de commerce de chaussures, vins, liqueurs, café, restaurant ou tout autre similaire ayant trait à l’alimentation comme aussi à tout commerce dégageant des mauvaises odeurs ou occasionnant du bruit pouvant nuire à la location des appartements de la maison, mais le tout en restant garant et répondant solidaire de l’exécution entière du bail et du paiement des loyers avec tous cessionnaires, lesquels resteront obligés eux-mêmes envers le bailleur, à la condition qu’il sera fourni au bailleur une copie certifiée de l’acte de cession ».

La bailleresse sollicite une majoration de 10 % de la valeur locative aux motifs que le preneur bénéficie d’un droit de sous-location de tout ou partie des lieux et de cession du droit au bail particulièrement large et exceptionnel pour un local destiné à l’exercice d’une activité bancaire, permettant au preneur de pouvoir négocier dans les meilleures conditions possibles la cession d’un bail habituellement incessible.

La locataire s’oppose à une telle majoration aux motifs notamment que cette clause ne présente pas un avantage conséquent et que le bailleur ne peut utiliser cette clause pour à la fois valoriser le prix unitaire et pour obtenir une majoration, sauf à la pénaliser à deux reprises.

Force est effectivement de constater que l’expert judiciaire a déjà tenu compte de l’avantage conféré par cette clause pour estimer la valeur locative unitaire des locaux par comparaison avec les éléments de référence.

Il n’y a donc pas lieu de majorer une seconde fois le loyer renouvelé au même titre.

Ainsi, la bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de 10 % au titre de la clause de cession du droit au bail et de la sous-location.

*Sur la valeur locative des locaux

Ainsi, compte tenu de l’ensemble des éléments précités, le prix du bail renouvelé sera fixé à :

700€ x 176,10 m²p = 123 267 €, arrondi à 123 270 €/an, HT et HC, au 1er octobre 2020.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, le différentiel entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail portera, à compter du 15 juin 2023 (date de l’audience du juge des loyers à laquelle le mémoire daté du 08 juin 2023 de la locataire a été pris en compte, la date de réception de celui-ci n’étant pas connue à défaut de production d’un accusé de réception), intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

En vertu de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise.

L’exécution provisoire de la présente décision, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C.I. FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL et la S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE portant sur des locaux sis [Adresse 22] à [Localité 45] à la somme de cent vingt-trois mille deux cent soixante-dix euros (123 270 €) par an, HT et HC, à compter du 1er octobre 2020 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er octobre 2020 portera intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 11 Septembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA