TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Axielle DREVON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07014 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQA4

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PEREIRE LS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Axielle DREVON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1423

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e DRAI, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07014 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQA4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2021, la société SCI PEREIRE LS a consenti un bail d’habitation meublé à M. [K] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1800 euros et d’un forfait sur charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9500 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [B] le 29 avril 2025.

Par assignation du 15 juillet 2025, la société SCI PEREIRE LS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [B] dès la signification du jugement et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  15200 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l’assignation pour le surplus,

—  1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 3 octobre 2025, la société SCI PEREIRE LS maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette au 30 septembre 2025 à 19000 euros.

M. [K] [B] représenté par son conseil demande que l’affaire soit renvoyée, que les pièces de la demanderesse soient rejetées des débats et que les demandes soient rejetées.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur la demande de renvoi

Cette demande a été formée lors de l’audience avant l’examen au fond des demandes et a été rejetée par le juge par mesure d’administration judiciaire après avoir entendu les parties, étant relevé que la société SCI PEREIRE LS s’est opposée à tout renvoi.

Le conseil du défendeur en effet a indiqué avoir été saisi tardivement et n’avoir pas eu communication des pièces de la demanderesse.

Toutefois, il appartenait au défendeur assigné plus de trois mois avant l’audience de retirer l’assignation à laquelle étaient jointes les pièces, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de signification de l’assignation, chez le commissaire de justice, ce dernier n’ayant aucune obligation de laisser la copie de ces pièces dans la boîte aux lettres du défendeur mais uniquement un avis de passage et une lettre simple contenant l’acte de signification.

Le défendeur pouvait également solliciter ces pièces du demandeur suffisamment en amont de l’audience ou son conseil les examiner avant l’examen au fond de l’affaire ainsi que le juge l’y a invité.

Le conseil du défendeur a reformé cette demande de renvoi lors de l’examen au fond de l’affaire, cette demande devant s’analyser dès lors comme une demande de réouverture des débats.

Au regard des éléments d’appréciation qui ont conduit à rejeter la demande de renvoi, cette demande est rejetée.

2.Sur la demande de rejet des pièces de la demanderesse

Le défaut de communication de ces pièces résulte de la carence du défendeur qui s’est mobilisé tardivement pour les obtenir, son conseil ayant par ailleurs refusé la faculté offerte à l’audience de les examiner. Il est relevé en outre que le défendeur est nécessairement en possession du contrat de bail, qu’il a connaissance des avis d’échéance et des paiements qu’il a réalisés, et que le commandement de payer lui a été signifié.

En conséquence, la demande de voir rejeter ces pièces des débats est rejetée et il sera tenu compte de ces pièces dans l’examen au fond des demandes.

3. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La société SCI PEREIRE LS ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie en revanche avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La fin de non recevoir tenant à l’absence de notification à la préfecture de l’assignation n’est pas soulevée d’office en l’espèce par le juge.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9500 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2025, étant relevé que M. [K] [B] ne produit aucun élément permettant d’établir un accord des parties sur la suspension du paiement du loyer. En outre, la délivrance éventuelle d’un congé pour vente dont il indique qu’il va le contester est sans incidence sur le constat, dans le cadre de la présente instance, de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [K] [B] qui n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience n’a formé aucune demande de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI PEREIRE LS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

4. Sur la dette locative et d’indemnités d’occupation

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

La société SCI PEREIRE LS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, M. [K] [B] lui devait la somme de 19000 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

M. [K] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et du jugement pour le surplus.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1300 euros à la demande de la société SCI PEREIRE LS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 septembre 2021 entre la société SCI PEREIRE LS, d’une part, et M. [K] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 25 juin 2025,

ORDONNE à M. [K] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [B] à payer à la société SCI PEREIRE LS la somme de 19000 euros (dix-neuf mille euros) au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 30 septembre 2025, terme de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9500 euros et du jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [K] [B] à payer à la société SCI PEREIRE LS une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE la demande de renvoi, de rejet des pièces des débats et les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [B] à payer à la société SCI PEREIRE LS la somme de 1300 euros (mille trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2025 et celui de l’assignation du 15 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge