TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Floriane [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/06733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MHA

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Floriane BOUST de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MHA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 avril 2014 à effet au 10 avril suivant, la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO a donné à bail à Monsieur [K] [S] et Madame [Z] [S] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 3240 euros et 300 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 3240 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Par courrier du 15 septembre 2019, Madame [Z] [S] a donné congé des lieux. Puis par courrier du 26 juillet 2023, Monsieur [K] [S] a à son tour donné congé pour le 30 novembre suivant. Les lieux ont été restitués le 30 novembre 2023 et un état des lieux de sortie a été établi à cette date.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, La SC [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme de 13149,95 euros au titre du solde locatif après déduction du dépôt de garantie, outre 1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, La SC LE VILLAGE VICTOR HUGO, représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a demandé el rejet des prétentions adverses.

Monsieur [K] [S] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions qu’il a développées oralement. Il a sollicité la condamnation de la SC [Adresse 5] à lui payer 16170 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 2000 euros en réparation de son préjudice moral, avec compensation avec les sommes dues au titre du solde locatif, le rejet des prétentions adverses et la condamnation de la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 4 mai 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Il ressort par ailleurs de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Dans les zones locatives tendues, le préavis à la charge du preneur est d’un mois.

En l’espèce, le preneur a délivré congé le 26 juillet 2023, reçu par le bailleur le 30 juillet suivant, de sorte qu’il a produit effet à la date voulu par le locataire et mentionné dans son congé, le 30 novembre 2023, date à laquelle il est constant que les lieux ont été restitués. Monsieur [K] [S] est ainsi redevable des loyers et charges jusqu’au 30 novembre 2023.

Il ressort du décompte établi par le bailleur qu’à cette date, Monsieur [K] [S] était redevable de la somme de 13149,95 euros, après déduction du dépôt de garantie. Monsieur [K] [S] n’a pas contesté à l’audience utile les mentions portées au décompte.

Il en résulte qu’au titre du solde locatif, le locataire reste redevable de la somme totale de 13149,95 euros.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, lequel dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, il est constant que l’immeuble a fait l’objet de travaux de couverture ayant nécessité la pose d’un échafaudage sur la façade, pour la période que le bailleur fixe dans ses écritures d’août 2022 à mai 2023, soit 10 mois. Il ressort en outre du constat de commissaire de justice du 4 mai 2023 que, s’agissant de la façade sur rue, « la totalité des six fenêtres (de l’appartement pris à bail) donnant sur un large balcon sont occultées par des échafaudages » et que « la totalité du balcon sur rue est inutilisable ». En ce qui concerne la façade sur cour, le commissaire de justice observe que les fenêtres de la cuisine et de la chambre sont également occultées par des échafaudages. Il est également mis en évidence que « la lumière est occultée par l’échafaudage, sa bâche » sur les deux façades, ce que les photographies ajoutées au constat corroborent.

Compte tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance est caractérisé et il sera fixé à 10% du montant du loyer et des charges sur une période de 10 mois, le locataire ne justifiant pas que les travaux aient duré plus longtemps, de sorte que la somme de 3852,67 euros sera accordée.

En revanche, Monsieur [K] [S] n’apporte aucune pièce aux débats de nature à étayer de sa demande indemnitaire pour préjudice moral qu’il invoque, laquelle sera en conséquence rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, il a été fait droit partiellement à la prétention de Monsieur [K] [S] au titre de son trouble de jouissance. Dès lors, la SC [Adresse 5] échoue à établir une quelconque résistance abusive de ce dernier, si bien que sa demande sera rejetée.

Sur les comptes entre les parties

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

le locataire est redevable d’un arriéré de loyers et charges de 13149,95 euros ;la bailleresse est redevable de dommages et intérêts à hauteur de 3852,67 euros.

Il en résulte que Monsieur [K] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 9297,28 euros. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation du 13 février 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [S], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à La SC LE VILLAGE VICTOR HUGO la somme de 9297,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, au titre des comptes entre les parties au titre de l’exécution du bail du 9 avril 2014 portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à La SC [Adresse 5] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection