TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01481 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KW4Q

S.N.C. COMPAGNIE FONCIERE ALPHA .RCS PARIS N° 381 540 277.

C/

[D] [C], [S] [X], [J] [C]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

S.N.C. COMPAGNIE FONCIERE ALPHA .RCS PARIS N° 381 540 277.

17 rue Georges Bizet

75116 PARIS

représentée par Maître Sébastien PONIATOWSKI de l’AARPI DELVOLVE PONIATOWSKI SUAY ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

M. [D] [C]

né le 20 Avril 1985 à NIMES (GARD)

21 Rue Du Grand Couvent

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

Mme [S] [X]

née le 30 Juillet 1983 à VILLENEUVE (AIN)

21 Rue Du Grand Couvent

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

Mme [J] [C]

née le 27 Octobre 1956 à NIMES (GARD)

1463 Avenue Pierre Mendes France

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2024

Date des Débats : 02 décembre 2024

Date du Délibéré : 27 janvier 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 27 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2023, la société en nom collectif COMPAGNIE FONCIERE ALPHA (ci-après dénommée SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA) a donné à bail à Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] un appartement situé sur la commune de NIMES (30000) 21 rue du Grand Couvent, lot 6, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 905,00€.

Le même jour, par deux actes de cautionnement, Madame [C] [J] se portait caution solidaire de Monsieur [C] et Madame [X].

Des loyers demeuraient impayés et des relances demeureraient sans effet.

En date du 19 février 20224, la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA faisait délivrer un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail à ses locataires, pour un montant de 2970,09€.

Ce commandement de payer était dénoncé à la caution le 23 février 2024.

Par assignation délivrée le 23 septembre 2024, la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA assignait Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] devant le Tribunal de céans pour l’audience du 02 décembre 2024 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail aux torts exclusifs des locataires depuis le 19 avril 2024,Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] et de tout occupant de leur chef des locaux en cause, dès la signification de la décision à intervenir et ce, avec l’assistance de la force publique, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, en garantie des sommes duesCondamner solidairement Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] :A payer à titre provisionnel, la somme de 4883,23€ au titre des arriérés locatifs dus au 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 990,03€, jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clésLa somme de 2000,00€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens

A l’audience, la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA comparaît par ministère d’avocat, et s’en remet à ses pièces.

En défense, Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».

En l’espèce, la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 20 février 2024.

L’assignation a été délivrée le 23 septembre 2024, soit au moins deux mois après ce signalement.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 24 septembre 2024 pour l’audience du 02 décembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] sera déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit que ce délai est porté à deux mois. Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de le faire prévaloir.

En l’espèce, le dernier commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] le 19 février 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 19 avril 2024, et à cette date, le commandement de payer visant la clause résolutoire demeurait infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] sont devenus occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur le sort des meubles

L’article L433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose :

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

Par conséquent, il y a lieu de considérer que les meubles de Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] subiront le sort réservé par ces dispositions.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] sont déchus de leur droit de se maintenir dans les lieux et tenus d’indemniser la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA jusqu’à leur départ effectif.

Cette indemnité s’élèvera au montant du loyer et charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié, et comme tel, qu’elle en subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charge actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

La SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA produit un décompte actualisé au 1er juillet 2024 fixant la dette à la somme de 4883,32€ composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

Par conséquent, Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] seront solidairement condamnés à payer, à titre de provision, la somme de 4883,32€ à la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA, avec intérêts au taux l égal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes à l’encontre de la caution:

Aux termes de l’article 22-1 alinéas 4 et 5 de la loi du 06 juillet 1989:

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame [C] [J] s’est valablement portée caution de Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] par actes en date du 21 octobre 2019.

L’article 24 I. alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites en demande que le commandement de payer délivré à Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] le 19 février 2024 a été dénoncé à Madame [C] [J] le 20 février 2024, soit dans le délai de quinze jours.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [C] [J] au paiement des sommes dues par Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S].

Sur l’octroi de délais de paiement :

Aux termes des dispositions de l’Article 24, paragraphe V, de la Loi du 6 Juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…) »

En l’espèce, Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, pas plus qu’ils ne se sont présentés au rendez-vous fixé par les travailleurs sociaux chargés d’établir le diagnostic social et économique du foyer, de sorte que le Tribunal ne dispose d’aucun élément les concernant.

De surcroît, il résulte du décompte produit en demande que le paiement intégral du loyer courant, condition d’octroi des délais, n’est pas effectif au jour du décompte.

Par conséquent, aucun délai ne sera octroyé à Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] seront solidairement condamnées à payer à la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA recevable et bien-fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S] à la date du 19 avril 2024 ;

En conséquence,

Ordonnons l’expulsion de Monsieur [C] [D] et Madame [X] [S], et de tout occupant de leur chef, du logement sis à NIMES (30000) 21 rue du Grand Couvent, lot 6, si besoin est avec le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

Rappelons que les meubles et effets mobiliers garnissant le logement subiront le sort des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures Civiles d’Exécution

Condamnons solidairement Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux;

Condamnons solidairement Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] à payer à la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme provisionnelle de 4883,32€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

Condamnons solidairement Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] à payer à la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamnons solidairement Monsieur [C] [D], Madame [X] [S] et Madame [C] [J] aux entiers dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,