Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 7 janvier 2025, n° 24/03440

TJ Toulouse 7 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Preuve des loyers impayés
La cour a constaté que le bailleur a apporté la preuve des loyers impayés et a jugé que la demande de paiement des arriérés était fondée.
Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a jugé que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant l'expulsion de la locataire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que la locataire devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers dus.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 7 janv. 2025, n° 24/03440
Numéro(s) :	24/03440
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie REDON-REY
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS
Parties :	La S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03440

N° Portalis DBX4-W-B7I-TJEU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 07 Janvier 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[N], [W] [B]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Janvier 2025

à la SELARL REDON REY LAKEHAL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée le 07/01/25

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e REDON-REY Valérie de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Madame [N], [W] [B],

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 11 février 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [N] [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer actuel de 449,53€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 22 août 2023, en vain.

Par acte du 14 août 2024, dénoncé le 19 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Madame [N] [B] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.826€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 31 juillet 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 2.798,64€ arrêtée au 31 octobre 2024 et maintient ses demandes car la locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes et indique qu’un plan d’apurement avait été proposé mais la locataire n’y a jamais donné suite.

Madame [N] [B], assignée selon les modalités prévues aux rticles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 19 août 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 15 mai 2023 par courrier recommandé avec accusé réception dont copie est versée au débat, soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 11 février 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 août 2023 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 22 août 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 alors que la bail est antérieur, c’est donc le délai de deux mois qui s’applique ; de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 22 octobre 2023.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, elle pourra être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 12] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [N] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 2.798,64€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Elle a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [B] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [N] [B] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 22 octobre 2023,

Condamne Madame [N] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.798,64€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 22 octobre 2023, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CDC HABITAT SOCIAL par Madame [N] [B] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Madame [N] [B] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 3] à [Adresse 14] ([Adresse 6]) et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [N] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge