TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-paul YILDIZ ; Maître Stéphanie IMBERT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05948 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5D4R

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 8] (ARABIE SAOUDITE)

représenté par Maître Jean-paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0794

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Stéphanie IMBERT de l’AARPI GAUSSEN IMBERT et ASSOCIES AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0132

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

Délibéré le 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05948 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5D4R

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 27 janvier 2023 à effet du 16 février 2023, M. [L] [M] a consenti à M. [G] [E] un bail portant sur un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 3550 euros, provisions sur charges comprises.

M. [G] [E] a donné congé des lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, M. [L] [M] a fait assigner M. [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner M. [G] [E] à lui verser la somme de 10 412,68 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayées,condamner M. [G] [E] à lui verser la somme de 787,90 euros au titre des réparations et remplacements locatifs lui incombant,condamner M. [G] [E] à lui verser l’intégralité des sous-loyers, qualifiés de fruits, perçus par ses soins des sous-locations non autorisées,condamner M. [G] [E] à communiquer à M. [L] [M] l’historique des transactions du site booking.com et les relevés de réservation en ligne pour la période du 16 février 2023 jusqu’à libération effective des lieux, visant l’intégralité des revenus perçus et à percevoir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;condamner M. [G] [E] à lui verser la somme de 60 000 euros à titre de provisions sur les fruits civils perçus à l’occasion des sous-locations non autorisées, dans l’attente de la communication par M. [G] [E] des éléments matériels permettant au demandeur de déterminer le montant précis des fruits indûment perçus,condamner M. [G] [E] à lui verser une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Jean-Paul YILDIZ.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 février 2025.

A l’audience du 5 février 2025, M. [L] [M], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il demande au juge de :

condamner M. [G] [E] à lui verser la somme de 10 412,68 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayées,condamner M. [G] [E] à lui verser la somme de 787,90 euros au titre des réparations et remplacements locatifs lui incombant,débouter M. [G] [E] de sa demande d’octroi de délais de paiement,condamner M. [G] [E] à lui verser l’intégralité des sous-loyers, qualifiés de fruits, perçus par ses soins des sous-locations non autorisées,juger que M. [G] [E] succombe dans la démonstration du caractère exhaustif et sincère des 4120 euros de sous-loyers qu’il reconnait avoir indument perçus des sous-locations non autorisées,condamner M. [G] [E] à communiquer à M. [L] [M] l’historique des transactions du site booking.com et les relevés de réservation en ligne pour la période du 16 février 2023 au 22 janvier 2024, visant l’intégralité des revenus perçus sur l’intégralité de la période et précisant expressément la période de référence considérée notamment par l’intermédiaire de captures d’écran réalisées lors de sa sélection, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;condamner M. [G] [E] à lui verser la somme de 60 000 euros à titre de provisions sur les fruits civils perçus à l’occasion des sous-locations non autorisées, dans l’attente de la communication par M. [G] [E] des éléments matériels permettant au demandeur de déterminer le montant précis des fruits indûment perçus,débouter M. [G] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,condamner M. [G] [E] à lui verser une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Jean-Paul YILDIZ.

Au soutien de ses demandes, M. [L] [M] souligne, en premier lieu, que le défendeur reconnaît sa dette au titre des loyers et des réparations locatives. Il considère que les difficultés dont il fait état au soutien de sa demande de délais de paiement ne sont justifiées par aucun élément versé aux débats, et qu’il a en tout état de cause bénéficié d’un délai de plus d’un an pour s’acquitter de sa dette. Il fait par ailleurs valoir que le preneur a illicitement sous-loué l’appartement donné à bail en violation de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, au mépris du refus qui lui avait été opposé lorsqu’il en avait fait la demande, et d’une mise en demeure de cesser cette sous-location et de retirer l’annonce. Au visa des articles 546 à 549 du code civil, il rappelle que les fruits civils doivent être restitués au propriétaire, mais qu’il est en l’état impossible d’en apprécier le montant avec précision, M. [G] [E] s’abstenant de communiquer un relevé exhaustif des sous-locations par lui effectuées, comportement qu’il qualifie de réticence dolosive.

M. [G] [E], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite au visa de l’article 1343-5 du code civil de :

— lui accorder des délais de paiement de vingt-quatre mois afin de lui permettre de lui régler la somme de 11 200,58 euros au titre des arriérés de loyers,

— limiter la condamnation à restituer les fruits civils à la somme de 2390,40 euros ;

— débouter M. [M] de sa demande de condamnation à communiquer sous astreinte l’historique des réservations du site booking.com et les relevés de réservation en ligne du 16 février 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

— juger que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles ;

— laisser la charge des dépens à M. [M].

M. [G] [E] ne conteste pas sa dette de 11200,58 euros, correspondante à son arriéré de loyers et de charges et à la somme demandée au titre des réparations locatives. Au soutien de sa demande de délais de paiement, il explique avoir rencontré des difficultés financières l’empêchant de la régler en une fois ; il estime que M. [M] ne se trouve, pour sa part, pas dans une situation de besoin.

Il reconnaît avoir sous-loué le logement litigieux, mais seulement pour six nuitées. Il considère par ailleurs que la commission perçue par Booking.com doit être déduite des recettes perçues à ce titre.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

Invité à produire en délibéré le relevé exhaustif des sous-locations effectuées par l’intermédiaire du site booking.com, faisant distinctement figurer les périodes de réservation du logement, M. [G] [E] a fait parvenir à la juridiction, par courrier en date du 4 mars 2025, un procès-verbal de constat de commissaire de justice, daté du 20 février 2025, dont il résulte que le commissaire de justice s’est connecté au compte Booking.com de M. [G] [E] et a consulté le relevé des transactions pour la période « 2023-08 » et « 2021-01 ».

Par courriel en réponse du 7 avril 2025, le conseil du demandeur a estimé que ce constat était insuffisant à prouver que le logement n’aurait pas été sous-loué plus avant et a maintenu sa demande de condamnation au paiement d’une provision de 60 000 euros à valoir sur les fruits civils.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de loyers et de provisions sur charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au bail litigieux par application de l’article 25-3 de la même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Le décompte locatif produit par le bailleur fait apparaître un arriéré locatif de 17 012,68 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du mois de septembre 2023 à janvier 2024 inclus.

M. [L] [M] reconnaît avoir conservé le dépôt de garantie versé entre ses mains par M. [G] [E], d’un montant de 6600 euros.

En application de l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail litigieux par application de l’article 25-3 de la même loi, qui permet au bailleur de déduire les sommes lui restant dues et les sommes dont il pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, il y a lieu de constater que la compensation opérée par le bailleur est parfaitement justifiée, M. [G] [E] ne contestant par ailleurs pas sa dette locative.

En conséquence, M. [G] [E] sera condamné à payer à M. [L] [M] la somme de 10 412,68 euros, au titre de son arriéré locatif, après déduction du dépôt de garantie, conservé à bon droit par le bailleur.

Sur les réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce en vertu de l’article 25-3 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, M. [L] [M] expose que M. [G] [E] aurait restitué l’appartement dans un état de saleté nécessitant son nettoyage complet et sans remplacer les équipements présents en début de bail. Il résulte de l’état des lieux de sortie contradictoire qu’une chaise est cassée, qu’une cafetière Nespresso, deux bibelots, une poubelle un porte-savon, trois sèche-cheveux et un badge d’accès sont manquants. Certains meubles et équipements présentent des traces.

Ainsi, si M. [L] [M] ne produit aucun justificatif de la somme qu’il réclame, il sera constaté que ses déclarations sont étayées par l’état des lieux, M. [G] [E] ne contestant pas devoir le montant réclamé au titre des réparations locatives.

En conséquence, M. [G] [E] sera condamné à payer à M. [L] [M] la somme de 787,90 euros, au titre des réparations locatives.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [G] [E] allègue de difficultés financières mais ne produit aucune pièce permettant de les corroborer.

Le bailleur produit pour sa part plusieurs extraits K-Bis dont il résulte que M. [G] [E] est associé de diverses sociétés, et qu’il est domicilié, à titre personnel, à différentes adresses : à [Localité 5] (78), à [Localité 7], à [Localité 3].

Les difficultés financières du défendeur sont dès lors insuffisamment établies et sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, la propriété immobilière donne droit à ce qu’elle produit, les fruits civils par accession appartenant au propriétaire, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 548 du même code dispose que les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [G] [E] a sous-loué le logement qu’il louait à M. [L] [M] via une plate-forme de réservation en ligne sans avoir recueilli l’accord de son bailleur.

Cette sous-location est étayée par les captures d’écran du site Booking.com, ainsi que par un procès-verbal de constat d’huissier dont il résulte que l’annonce de location de cet appartement, intitulée « Massive bright Apartment in the Heart of [Localité 4] », a été mise en ligne le 28 juin 2023, cela en dépit du refus opposé par le bailleur via son mandataire, par courriel du 24 avril 2023.

Elle était ainsi prohibée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

M. [L] [M] sollicite une somme provisionnelle de 60 000 euros correspondante, a minima, aux 120 nuitées qu’aurait sous-louées M. [G] [E] à des touristes au cours de la période allant du 16 février 2023 au 22 janvier 2024, dans l’attente de la production par le défendeur d’un relevé exhaustif de toutes les sous-locations réalisées par l’intermédiaire de Booking.com, dont il sollicite la communication, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

M. [G] [E] explique n’avoir sous-loué ce logement qu’au cours de six nuitées, et produit au soutien de ses déclarations :

— un relevé de réservations sélectionnant la période de janvier 2024, dont il résulte que l’appartement a été sous-loué durant 6 nuitées, pour un montant total de 2880 euros, comprenant 489,60 euros de commission.

— un relevé de réservations correspondant à la période d’août 2023, dont il résulte que l’appartement a été sous-loué durant 3 nuitées, pour un montant total de 1240 euros, comprenant 210,80 euros de commission,

— un procès-verbal établi par commissaire de justice le 20 février 2025, constatant les mêmes informations.

M. [L] [M] considère que ces relevés ne sont pas exhaustifs. Il produit au soutien de ses dires plusieurs attestations émanant de plusieurs occupants de l’immeuble :

— Mme [R] [F] a, le 19 février 2024, déclaré que M. [E] n’occupait pas régulièrement le logement et avoir remarqué de nombreux touristes dans cet appartement avec des allers et venues réguliers ;

— M. [X] [W], Président du conseil syndical, indique avoir été informé à plusieurs reprises par différents habitants de l’immeuble de désagréments liés à des va et viens réguliers d’occupants différents dans l’appartement 1705 ; il ajoute avoir constaté, en discutant avec des touristes qui patientaient dans le hall de l’immeuble, que l’appartement de M. [E] était en réalité sous-loué en Airbnb ;

— M. [S] [K] atteste que M. [E] n’occupait pas régulièrement le logement situé au même étage que le sien ; qu’il a pu constater la présence de plusieurs occupants différents sur l’année 2023 avec de nombreuses nuisances.

Les pièces produites par les parties ne permettent d’établir objectivement que huit nuitées, et en aucune façon 120. Il ressort par ailleurs de la pièce n°1 produite par M. [G] [E] qu’en cliquant sur l’onglet « relevés de réservations », seules deux périodes peuvent être sélectionnées : « 2024-01 » et « 2023-08 ». Or, c’est précisément pour les mois d’août 2023 et janvier 2024 que des transactions ont été constatées par le commissaire de justice missioné par M. [G] [E] en délibéré, ce dernier n’ayant manifestement pu extraire de relevés du site booking.com que pour ces deux périodes. L’historique des transactions pour la période allant du 16 février 2023 au 22 janvier 2024 apparait dès lors impossible à produire, étant précisé que l’annonce en ligne dont M. [L] [M] a fait dresser le constat en date du 20 juillet 2023 fait mention d’une mise en ligne le 28 juin 2023.

Si le logement a peut-être été sous-loué sur d’autres plateformes, il apparait donc qu’il n’a été sous-loué via booking.com qu’au cours de ces deux périodes.

En conséquence, M. [G] [E] sera condamné à payer à M. [L] [M] la somme totale de 4120 euros au titre des fruits civils, étant précisé que si les commissions perçues par Booking.com constituent des « frais des labours, travaux et semences » tels que prévus par l’article 548 du code civil, M. [G] [E] ne justifie pas les avoir réglés. Il ressort d’ailleurs du constat de commissaire de justice du 20 février 2025 que deux factures demeuraient impayées (Annexe n°8 : « you have 2 unpaid invoices »).

En conséquence, M. [G] [E] sera condamné à payer à M. [L] [M] la somme de 4120 euros au titre des fruits civils, et le bailleur sera débouté de sa demande tendant à voir condamner M. [G] [E] à lui communiquer l’historique des transactions du site booking.com et les relevés de réservation en ligne pour la période du 16 février 2023 au 22 janvier 2024, visant l’intégralité des revenus perçus sur l’intégralité de la période et précisant expressément la période de référence considérée notamment par l’intermédiaire de captures d’écran réalisées lors de sa sélection.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [E] à verser à M. [L] [M] la somme de 10 412,68 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayées,

CONDAMNE M. [G] [E] à verser à M. [L] [M] la somme de 787,90 euros au titre des réparations et remplacements locatifs lui incombant,

CONDAMNE M. [G] [E] à verser à M. [L] [M] la somme de 4120 euros au titre des fruits civils,

REJETTE la demande de délais de paiement,

REJETTE la demande tendant à voir condamné M. [G] [E] à communiquer à M. [L] [M] l’historique des transactions du site booking.com et les relevés de réservation en ligne pour la période du 16 février 2023 jusqu’à libération effective des lieux, visant l’intégralité des revenus perçus et à percevoir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE M. [G] [E] à payer M. [L] [M], la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection