TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alexia DROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01222 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66YC

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 16 juin 2025

DEMANDERESSE

ASSOCIATION AURORE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par la SCPA DROUX BAQUET en la personne de Maître Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U]

demeurant au sein de la Pension de famille [M] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01222 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66YC

EXPOSE DU LITIGE

L’ASSOCIATION AURORE a donné en location à Monsieur [O] [U] un logement en résidence sociale dans la pension de famille [M] [D] sise [Adresse 5] à [Localité 7] (appartement n°3, 1er étage) par titre d’occupation et contrat de séjour du 18 décembre 2023, moyennant une redevance mensuelle actuelle de 624,14 euros.

L’ASSOCIATION AURORE a fait délivrer à Monsieur [O] [U] le 14 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 1607,55 euros en principal visant la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, l’ASSOCIATION AURORE a fait assigner le 24 janvier 2025 Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire du titre d’occupation conclu le 18 décembre 2023 et l’occupation sans droit ni titre eu égard aux redevances impayées,

à titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation conclu le 18 décembre 2023 eu égard aux redevances impayées,

la condamner à libérer le logement (appartement n°3, 1er étage) qu’elle occupe au sein de la pension de famille [M] [D] sise82[Adresse 1] à [Localité 7],

l’autoriser à procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef du logement,

la condamner au paiement de la somme de 1227,83 euros arrêtée au 15 janvier 2025 avec intérêts à compter du commandement de payer du 14 novembre 2024,

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 660 euros à compter du 15 décembre 2024 et à échoir jusqu’à complète libération des lieux,

le condamner au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose que le titre d’occupation peut être résilié de plein droit conformément à l’article 10.2, que l’article 10 du contrat de séjour précise la procédure de résiliation, qu’en l’espèce Monsieur [O] [U] est débiteur de sommes au titre des redevances mensuelles.

A l’audience du 11 avril 2025, l’ASSOCIATION AURORE, représentée par son conseil, soutient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 274,87 euros, au 7 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse. Elle maintient l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [O] [U], régulièrement assigné à étude, a comparu et a reconnu ne pas avoir réglé régulièrement ses loyers. Un délai jusqu’au 25 mai 2025 lui a été donné pour justifier du règlement du solde de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

Par note en délibéré en date du 10 juin 2025, l’ASSOCIATION AURORE verse à la procédure un décompte actualisé de la dette de Monsieur [O] [U] faisant état d’une dette locative d’un montant de 1416,93 euros (échéance de mai 2025 incluse), ainsi que d’un virement d’un montant de 200 euros réalisé par la locataire le 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [O] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Sur la demande principale pour défaut de paiement de la redevance

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 10 du titre d’occupation prévoit que l’ASSOCIATION AURORE peut résilier le titre en cas de non-paiement de la redevance un mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, l’ASSOCIATION AURORE a fait délivrer à Monsieur [O] [U] le 14 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 1607,55 euros visant la clause résolutoire. Le décompte annexé démontre que la redevance n’est pas payée régulièrement.Le requérant produit un décompte démontrant que la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti et, ce malgré les règlements par Monsieur [O] [U] pour un montant total de 2953 euros du au jour de l’audience, de sorte que celle-ci reste à devoir la somme de 274,87 euros au 11 avril 2025 (redevance de mars 2025 incluse). Les conditions posées par l’article R.633-3 a) précité sont en outre remplies.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 15 décembre 2024 et en conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [U] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [O] [U] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance et charges (avec indexation), de nature à réparer le préjudice découlant pour l’ASSOCIATION AURORE de l’occupation indue de son bien.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant de la redevance pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur le montant de la dette

Il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION AURORE que Monsieur [O] [U] est redevable de la somme de 274,87 au 11 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse).

Monsieur [O] [U] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 274,87 euros, en deniers ou quittances, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient en équité, au vu de la situation précaire de Monsieur [O] [U], de débouter l’ASSOCIATION AURORE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 18 décembre 2023 entre l’ASSOCIATION AURORE et Monsieur [O] [U] concernant un logement en résidence sociale dans la pension de famille [M] [D] sise [Adresse 5] à [Localité 7] (appartement n°3, 1er étage) sont réunies à la date du 15 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [U] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l’ASSOCIATION AURORE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à l’ASSOCIATION AURORE une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance et charges mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à l’ASSOCIATION AURORE la somme de 274,87 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 11 avril 2024, en deniers ou quittances, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] aux dépens ;

DEBOUTE l’ASSOCIATION AURORE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, La Présidente