TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 11 Février 2025

GROSSE :

Le 20 Mai 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01763 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4V6E

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P], [X],[K] [Z]

né le 02 Janvier 1980 à [Localité 6] (13), domicilié : chez SL IMMOBILIER, [Adresse 1]

représenté par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [S]

né le 19 Mars 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 avril 2018, la SCI MENARD, aux droits de laquelle vient désormais Monsieur [P] [X] [K] [Z], a loué à Monsieur [D] [S] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 395 euros, outre 35 euros de provisions sur charges.

Monsieur [P] [X] [K] [Z] a acquis le local d’habitation situé [Adresse 2] le 27 janvier 2022.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI MENARD a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [D] [S] le 25 octobre 2022 pour un montant au principal de 2.014 euros, qui a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 octobre 2022.

Par ordonnance de référé du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a notamment :

Annulé le commandement de payer signifier à Monsieur [D] [S] le 25 octobre 2022 et l’a déclaré de nul effet ;Débouté Monsieur [P] [X] [K] [Z] de ses demandes au titre du constat de la résiliation du bail, de l’expulsion de la locataire des lieux loués et du paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle ;Condamné Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [P] [X] [K] [Z] à titre provisionnel 2.874 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la decision.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, Monsieur [P] [X] [K] [Z]

a assigné Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille au visa des articles 514 et suivants, 696, 700, 546 et 547, 1103, 1217 et 1224 du Code civil, ainsi que de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail liant les parties ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des locaux qu’il occupe savoir un appartement situé [Adresse 4] conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [D] [S] au paiement de la somme de 6.170,64 euros au titre des loyers et charges dûs au 14 février 2024 ;Condamner Monsieur [D] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux en application des dispositions du bail et des articles 1103 et 1104 du Code civil ;Rejeter toute demande de délai de paiement ;Condamner Monsieur [D] [S] à payer au requérant la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour inexécution de son obligation de paiement des loyers ;Rejeter toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [D] [S] à payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [D] [S] au paiement des entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure,Condamner Monsieur [D] [S] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 février 2025.

Monsieur [P] [X] [K] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens de soutien de ses prétentions.

Cité par un procès-verbal de recherche conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la lettre recommandée avec accusé de réception ayant été retournée au commissaire de justice avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [D] [S] n’est ni comparant, ni représenté.

Après débats clos, l’affaire est mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I . Sur la recevabilite de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 05 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [P] [X] [K] [Z] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 26 octobre 2022.

La demande aux fins de résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la demande en résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 16 du Code de procedure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il appartient donc à Monsieur [P] [X] [K] [Z] en demande à la présente instance qui se prétend créancier de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’il réclame.

A ce titre, il est produit le contrat de bail et un décompte locatif mentionnant un impayé de 14.370,48 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Cette dette élevée, outre la carence dans le paiement des loyers, ancienne et récurrente, constituent un manquement grave aux obligations du locataire, de sorte que le bail sera résilié.

Monsieur [P] [X] [K] [Z] verse aux débats un décompte fixant la dette locative à la somme de 14.370,48 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Absent des débats, Monsieur [D] [S] n’élève par principe, aucune contestation sur cette demande.

Il conviendra cependant de déduire de la somme principale celle de 2.874 euros qui correspond à la somme au paiement de laquelle Monsieur [D] [S] a été condamné par l’ordonnance de référé du 21 décembre 2023.

Monsieur [D] [S] sera donc condamné au titre des loyers et charges impayés au paiement de la somme de 11.496,48 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Sur l’expulsion

Au regard des développements qui precèdent, il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [D] [S] et de tous occupants de son chef dans le mois suivant la signification du jugement.

Il sera également dit qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [X] [K] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Il sera fixé une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges, soit 443,82 euros.

Cette indemnité sera due jusqu’à la liberation des lieux matérialisée par la remise des clefs.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

La demande de Monsieur [P] [X] [K] [Z] à ce titre sera donc rejetée.

III. Sur la demande en dommages et intérêts.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [P] [X] [K] [Z] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [D] [S].

En conséquence, Monsieur [P] [X] [K] [Z] sera débouté de sa demande de ce chef.

IV. Sur les demandes accessoires

Les dépens et l’article 700 du Code de procedure civile

Partie succombante, Monsieur [D] [S] sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile y compris le cout de la sommation de payer

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [S] sera condamné au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les frais de l’exécution forcée

Concernant la demande de Monsieur [P] [X] [K] [Z] de condamner Monsieur [D] [S] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du code de procédure civile, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 avril 2018, entre d’une part, la SCI MENARD, aux droits de laquelle vient désormais Monsieur [P] [X] [K] [Z], et Monsieur [D] [S] d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 2], à compter de la date du jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [S] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [X] [K] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [P] [X] [K] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charge, soit quatre cent qaurante-trois et quatre-vingt-deux centimes (443,82 euros), à compter de la signification du jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ;

REJETTE la demande de Monsieur [P] [X] [K] [Z] d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [P] [X] [K] [Z] la somme de onze mille quatre cent quatre-vingt-seize euros et quarante-huit centimes (11.496,48 euros), terme du mois de février 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ;

DEBOUTE Monsieur [P] [X] [K] [Z] de sa demande au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour inexécution de l’obligation du locataire de paiement des loyers ;

DEBOUTE Monsieur [P] [X] [K] [Z] de sa demande de condamner Monsieur [D] [S] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [P] [X] [K] [Z] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION